Análisis 2026: Comprar o Alquilar
Con la Calculadora Inmobiliaria de NYC
1. Introducción
Esta es mi actualización 2026 de un estudio de caso real que compara comprar con hipoteca y alquilar en la ciudad de Nueva York. En el análisis de 2025, comprar salió ganando. Este año usé el mismo edificio con cifras de 2026: las tasas hipotecarias actuales, las rentas y precios de hoy, las nuevas normas fiscales federales y la FARE Act. El resultado cambió.
El caso: una pareja que gana $300,000 al año decide entre comprar un condo de una habitación en Midtown y alquilar uno de una habitación con la misma distribución en el mismo edificio, 159 West 53rd Street.
Para comprar: La unidad 31D, de una habitación y 800 pies cuadrados, se publicó en $970,000 en agosto de 2026, con Common Charges (Cargos Comunes) de $1,092 al mes e impuestos inmobiliarios de $1,360 al mes (StreetEasy).
Para alquilar: La unidad 28D, con la misma distribución de 800 pies cuadrados, se alquiló en $5,000 al mes en julio de 2026. Las unidades 35D y 37D se alquilaron en $5,000 y $5,200 a principios de este año, y la 33D está publicada ahora en $5,000 (StreetEasy).
Ventas anteriores en la misma línea: La 24D se vendió en $838,000 en abril de 2024 (el estudio de caso de 2025), y la 11D en $910,000 en julio de 2025.
La respuesta corta: con una tasa hipotecaria del 7.25%, alquilar sale ganando para este apartamento tanto a 5 como a 10 años. Comprar pasa adelante solo después del año 13. Si las tasas bajan al 6.25%, o los precios crecen un 4% al año, comprar vuelve a ganar a 10 años. Los detalles están en el capítulo 8.
Este año usé mi propia Calculadora Inmobiliaria de NYC en lugar de la calculadora del NY Times. Sigue el mismo método, incluye todos los costos de cierre e impuestos de transferencia de NYC y es gratuita, así que puede verificar cada cifra o hacer su propio cálculo.
2. Lo Básico
2.1 Precio de la Vivienda
¿Cómo le afecta si compra?
El precio determina su pago inicial, sus costos de cierre y el monto de su hipoteca. Si en cambio sigue alquilando, supongo que invierte lo que habría gastado en el pago inicial y los costos de cierre, así que ese dinero forma parte de su costo de oportunidad. El monto de la hipoteca también determina cuánto interés puede deducir.
Nuestro Caso: $970,000, el precio pedido de la unidad 31D. En el análisis de 2025 usé una venta de $838,000. Un comprador puede negociar por debajo del precio pedido; pruebo un precio de $940,000 en el capítulo 8.
2.2 Renta Mensual
¿Cómo le afecta si alquila?
La renta es su principal costo al alquilar. También determina su depósito de garantía, que en NYC equivale a un mes de renta y que de otro modo podría invertirse.
Nuestro Caso: $5,000, la renta de julio de 2026 de la unidad 28D, con la misma distribución. La misma unidad se alquiló en $4,500 en octubre de 2024.
2.3 ¿Cuánto Tiempo Planea Quedarse?
¿Cómo le afecta si compra?
Determina cuánto tiempo paga la hipoteca, los Common Charges, los impuestos y el seguro, y cuánto tiempo su pago inicial y sus costos de cierre quedan inmovilizados en la vivienda. También reparte los costos únicos de comprar y vender en más años.
¿Cómo le afecta si alquila?
Determina la renta total que paga y cuánto tiempo queda inmovilizado su depósito de garantía.
Regla General: Comprar resulta más atractivo cuanto más tiempo se queda, porque los costos iniciales se reparten en más años.
Nuestro Caso: El Caso 1 supone que se queda 10 años y luego vende. El Caso 2 supone que se queda 5 años.
3. Detalles de la Hipoteca
Supongo una hipoteca de tasa fija. Una hipoteca de tasa ajustable empieza con una tasa más baja pero agrega incertidumbre, ya que la tasa puede cambiar después del período fijo.
3.1 Tasa de Interés
¿Cómo le afecta si compra?
La tasa determina cuánto interés paga, el mayor costo de comprar con hipoteca. Parte del interés es deducible, lo que compensa una parte (vea el capítulo 5).
Nuestro Caso: 7.25%. El promedio a 30 años de Freddie Mac fue 7.28% el 1 de octubre de 2026, frente a 6.34% un año antes. En 2025 usé 6.50%. Esta es la razón más importante por la que cambió el resultado.
3.2 Pago Inicial
¿Cómo le afecta si compra?
El pago inicial es dinero que de otro modo podría invertir, por lo que determina su costo de oportunidad. Un pago inicial mayor significa un préstamo menor y menos interés.
Nuestro Caso: $194,000, el 20% del precio de compra.
3.3 Plazo de la Hipoteca
¿Cómo le afecta si compra?
Una hipoteca más corta significa pagos mensuales más altos, pero mucho menos interés con el tiempo.
Nuestro Caso: 30 años. Capital e intereses suman $5,294 al mes.
3.4 Seguro Hipotecario Privado (PMI)
Los prestamistas suelen exigir seguro hipotecario privado cuando el pago inicial es menor al 20%. Se paga mensualmente hasta alcanzar al menos un 20% de capital, y la tasa depende de su puntaje de crédito y su pago inicial.
¿Cómo le afecta si compra?
El PMI se suma a su costo mensual de comprar hasta que se elimina.
Nuestro Caso: $0, ya que suponemos un pago inicial del 20%.
4. Financial Forecasts
4.1 Home Price Growth Rate
How does this affect you if you buy?
Price growth sets your profit when you sell. Higher growth lowers your net cost of buying.
If you sell at a profit, capital gains tax may apply. Married couples filing jointly can exclude up to $500,000 of profit ($250,000 for single filers) if the home was their main residence and they owned and lived in it for at least two of the five years before the sale.
Our Case: 3% a year. The 2025 analysis used 6%, based on the long-term growth of Manhattan condo prices per square foot. A higher growth rate favors buying, so 6% was generous to the buyer. For 2026 I used 3% as the base case and test 2% and 4% in chapter 8.
4.2 Rent Growth Rate
How does this affect you if you rent?
Rent growth sets how much your rent rises over the years you stay.
General Rule: The faster rents grow, the more appealing buying becomes.
Our Case: 3.5% a year. The same layout went from $4,500 in October 2024 to $5,000 in July 2026, roughly 6% a year, but I used a lower long-term rate. The 2025 analysis used 4.9%.
4.3 Investment Return Rate
How does this affect you if you buy?
Money spent on the down payment and closing costs cannot earn a return elsewhere.
How does this affect you if you rent?
The renter invests the money the buyer would have spent upfront, plus any monthly savings, and earns a return on it.
General Rule: Higher investment returns make renting more appealing, since buying requires a larger upfront outlay.
Our Case: 5% a year after taxes, a reasonable figure for a balanced portfolio. The 2025 analysis used 10%. I test 7% in chapter 8.
4.4 Inflation Rate
How does this affect you if you buy?
Inflation raises recurring costs of owning: common charges, property taxes, insurance and repairs.
Our Case: Carrying costs rise 3% a year. Annual inflation was 3.4% in August 2026, but over long periods it has averaged closer to 2.5% to 3%.
5. Impuestos
Los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad son deducibles si detalla sus deducciones. Cuanto más alto sea su tramo, mayor el beneficio. Si sus deducciones son menores que la deducción estándar, ser propietario no le da ningún beneficio fiscal adicional.
El análisis de 2025 suponía que se extenderían los recortes fiscales de 2017. Ya se extendieron: la One Big Beautiful Bill Act, firmada en julio de 2025, los hizo permanentes y elevó el tope de la deducción de impuestos estatales y locales (SALT).
5.1 Cómo Presenta Su Declaración
Si está casado y declara en conjunto (2026):
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Deducción estándar: $32,200
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El interés hipotecario es deducible sobre hasta $750,000 de préstamo
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Tope de deducción SALT: $40,400, que cubre los impuestos a la propiedad más los impuestos estatales y municipales sobre la renta. El tope se reduce gradualmente hacia $10,000 para ingresos familiares superiores a aproximadamente $505,000
Si es soltero: la deducción estándar es de $16,100, y las reglas del límite hipotecario y del tope SALT son las mismas, salvo que los matrimonios que declaran por separado reciben cada uno la mitad.
Regla General: Los matrimonios que declaran en conjunto con una hipoteca grande son los más beneficiados.
Nuestro Caso: Un matrimonio que declara en conjunto.
5.2 Impuesto a la Propiedad
En NYC, el impuesto a la propiedad de un condo depende del valor catastral del edificio y se factura a cada unidad. Los propietarios que usan la vivienda como residencia principal pueden calificar para el crédito STAR, que reduce la parte del impuesto escolar.
¿Cómo le afecta si compra?
Los impuestos a la propiedad se suman a su costo mensual de ser propietario, pero son deducibles dentro del tope SALT.
Nuestro Caso: $1,360 al mes, según el anuncio de la unidad 31D. No incluí el crédito STAR, lo que mantiene la estimación conservadora para el comprador.
5.3 Tasa Impositiva Marginal
¿Cómo le afecta si compra?
Cuanto más alto su tramo, más le ahorra cada dólar de interés hipotecario e impuesto a la propiedad.
Nuestro Caso: Una pareja que gana $300,000 está en el tramo federal del 24% en 2026 (ingreso gravable de $211,401 a $403,550 para declaraciones conjuntas). Su impuesto sobre la renta del Estado y la Ciudad de Nueva York es de aproximadamente $28,000 al año. Con el tope SALT más alto, ser propietario les ahorra aproximadamente $14,961 en impuesto federal el primer año.
5.4 Por Qué Importa el Cambio Fiscal
Con el antiguo tope SALT de $10,000, los propietarios de NYC perdían la mayor parte de su deducción por impuesto a la propiedad. El nuevo tope de $40,400 recupera gran parte para hogares con ingresos menores a aproximadamente $505,000, lo que hace que comprar sea más atractivo que en 2025. Aun así, la tasa hipotecaria más alta pesa más que este beneficio en nuestro caso.
6. Costos de Cierre (Closing Costs)
Paga costos únicos al comprar y al vender.
¿Cómo le afectan estos costos si compra?
Los costos de cierre son dinero que no puede recuperar ni invertir, por lo que aumentan el costo de comprar, sobre todo si se queda solo unos años.
6.1 Costo de Comprar una Vivienda
Costos de cierre típicos del comprador en NYC con financiamiento:
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Condos: aproximadamente 3% – 5% del precio, incluido el Mortgage Recording Tax (Impuesto de Registro Hipotecario) (1.925% en préstamos de $500,000 o más) y el Title Insurance (Seguro de Título)
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Co-ops: aproximadamente 1% – 2%, ya que no hay impuesto de registro hipotecario ni seguro de título
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Nuevos desarrollos: más, ya que el comprador suele pagar los impuestos de transferencia del desarrollador
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El Mansion Tax (Impuesto de Mansión) del 1% o más se aplica a compras de $1 millón o más
Nuestro Caso: $32,133, o el 3.3% del precio. No hay impuesto de mansión porque el precio es menor a $1 millón. Su propia estimación: pestaña Buyer Closing Costs (Costos de Cierre del Comprador).
6.2 Costo de Vender una Vivienda
Costos típicos del vendedor en NYC:
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Comisión de corretaje
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NYC Real Property Transfer Tax (Impuesto de Transferencia de NYC) del 1% al 1.425%, más NYS Transfer Tax (Impuesto de Transferencia del Estado) del 0.4% (0.65% en ventas residenciales de $3 millones o más)
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Flip Tax (Impuesto de Reventa) de la cooperativa, si el edificio lo tiene
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Honorarios de abogado y cargos del edificio
Nuestro Caso: Una comisión del 5% más impuestos de transferencia, abogado, edificio y preparación: $87,247 a los 5 años y $99,471 a los 10 años, aproximadamente el 7.6% – 7.8% del precio de venta.
7. Mantenimiento y Cargos
¿Cómo le afectan estos costos si compra?
Cada costo recurrente de ser propietario se suma al costo de comprar. Cuanto menores sean, más sólido el argumento para comprar.
7.1 Reparaciones y Renovación
Mantenimiento dentro del apartamento: electrodomésticos, accesorios, pintura y reparaciones.
Nuestro Caso: 0.25% del valor de la vivienda al año, aproximadamente $2,400 el primer año. Los Common Charges del edificio cubren la estructura y los sistemas comunes.
7.2 Seguro de Vivienda
Una póliza de condo cubre sus pertenencias, el interior de la unidad y la responsabilidad civil personal.
Nuestro Caso: $60 al mes ($720 al año). El análisis de 2025 usó $1,257 al año y señaló que el costo real probablemente estaría más cerca de $750.
7.3 Servicios Mensuales Adicionales
La mayoría de los condos de Manhattan incluyen la calefacción y el agua caliente en los Common Charges, y la mayoría de los alquileres de Manhattan los incluyen en la renta.
Nuestro Caso: $0 para ambos, ya que la electricidad se paga aparte en cualquier caso.
7.4 Cargos Comunes (Common Charges)
Los Common Charges de un condo cubren el personal del edificio, el seguro, el mantenimiento, la administración y los servicios comunes. No incluyen los impuestos a la propiedad y no son deducibles. La Maintenance (Cuota de Mantenimiento) de una cooperativa incluye los impuestos a la propiedad y el interés hipotecario del edificio, y la parte que le corresponde es deducible.
Nuestro Caso: $1,092 al mes, según el anuncio de la unidad 31D, con un aumento del 3% anual.
7.5 Depósito de Garantía
¿Cómo le afecta si alquila?
El depósito queda inmovilizado durante el contrato y se devuelve al final. Mientras tanto no puede invertirse.
Nuestro Caso: Un mes de renta, $5,000.
7.6 Comisión del Corredor (Broker Fee)
La FARE Act (Local Law 119 de 2024) entró en vigor el 11 de junio de 2025. Los propietarios que contratan a un agente ahora pagan su comisión; los inquilinos pagan solo si contratan a su propio agente.
¿Cómo le afecta si alquila?
La comisión del agente es un costo inicial que no puede invertirse. Eliminarla reduce el costo de alquilar.
Nuestro Caso: $0. El análisis de 2025 suponía el 15% de un año de renta.
7.7 Seguro de Inquilino
El seguro de inquilino no es obligatorio, pero todo inquilino debería tenerlo.
Nuestro Caso: $15 al mes ($180 al año).
8. Resultados
Ambos hogares empiezan con el mismo efectivo. El comprador gasta $226,133 en el pago inicial y los costos de cierre; el inquilino lo invierte. Cada mes, quien paga menos invierte la diferencia. Al final, el comprador vende, paga los costos de venta y el saldo del préstamo, y se comparan ambos patrimonios netos.
Costo mensual de ser propietario hoy: $7,806 ($5,294 de capital e intereses, $1,092 de Common Charges, $1,360 de impuestos y $60 de seguro), antes del ahorro fiscal. Renta mensual hoy: $5,000.
8.1 Caso 1: 10 Años
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Patrimonio neto si compra: $534,360 (valor de la vivienda $1,303,599, menos $99,471 de costos de venta y $669,768 de saldo del préstamo)
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Patrimonio neto si alquila e invierte: $577,556
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Alquilar sale ganando por aproximadamente $43,000
8.2 Caso 2: 5 Años
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Patrimonio neto si compra: $304,870 (valor de la vivienda $1,124,496, menos $87,247 de costos de venta y $732,379 de saldo del préstamo)
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Patrimonio neto si alquila e invierte: $394,595
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Alquilar sale ganando por aproximadamente $90,000
8.3 Cuándo Comprar Pasa Adelante
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Comprar sale ganando a partir del año 13 en adelante
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A 10 años, comprar gana si el mismo apartamento se alquila por más de $5,241 al mes. A 5 años, la renta tendría que superar $6,233
8.4 Qué Haría Ganar a la Compra
Cada línea cambia un supuesto y muestra el resultado a 10 años:
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Tasa hipotecaria del 6.25%: comprar sale ganando por aproximadamente $29,000 y pasa adelante en el año 9
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Crecimiento del precio del 4% anual: comprar sale ganando por aproximadamente $78,000 y pasa adelante en el año 7
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Crecimiento del precio del 2% anual: alquilar sale ganando por aproximadamente $155,000
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Comprar a $940,000, un 3% por debajo del precio pedido: alquilar sigue ganando, por aproximadamente $23,000
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Inversiones que rinden 7% al año: alquilar sale ganando por aproximadamente $143,000
8.5 Conclusión
En 2026, con las tasas actuales, alquilar este apartamento es mejor que comprarlo, a menos que planee quedarse más de 12 años. Las razones principales son la tasa hipotecaria más alta, un precio mayor por la misma distribución y supuestos de crecimiento más realistas que en 2025. El tope SALT más alto y el fin de las comisiones de agente para inquilinos se compensan en parte.
Comprar sigue teniendo sentido si planea quedarse a largo plazo, si puede conseguir una tasa más baja o si compra por debajo del precio pedido en un edificio donde los precios suben. La comparación también deja fuera lo que favorece al propietario: la hipoteca construye patrimonio cada mes, invierta o no sus ahorros; el propietario puede refinanciar si bajan las tasas; y controla su vivienda y no se le puede pedir que se vaya al renovar el contrato.
9. Qué Cambió Respecto al Análisis de 2025
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Tasa hipotecaria: 7.25%, frente a 6.50%
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Precio y renta: $970,000 y $5,000, frente a $838,000 y $4,500
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Ingresos: $300,000, frente a $200,000. Con el precio y la tasa actuales, el costo mensual de ser propietario es el 47% de un ingreso de $200,000, por encima de lo que permiten los prestamistas, y el 31% de $300,000
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Supuestos de crecimiento: crecimiento del precio del 3% y de la renta del 3.5%, frente a 6% y 4.9%. Las tasas de 2025 favorecían la compra
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Rendimiento de la inversión: 5% después de impuestos, frente a 10%. Un rendimiento menor favorece la compra
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Impuestos: los recortes fiscales de 2017 ahora son permanentes; la deducción estándar de 2026 es de $32,200 y el tope SALT de $40,400
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Impuesto a la propiedad: $1,360 al mes según el anuncio de la 31D. El análisis de 2025 indicaba $1,155 para la unidad 24D
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Comisión del agente: $0 según la FARE Act, frente al 15% de un año de renta
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Calculadora: mi Calculadora Inmobiliaria de NYC en lugar de la calculadora del NY Times, así que se incluyen todos los impuestos de NYC y cualquiera puede verificar las cifras
10. Definiciones
10.1 Comprar
Costos iniciales: el pago inicial y los costos de cierre que paga en el cierre.
Costos recurrentes: pagos hipotecarios, Common Charges, impuestos a la propiedad, seguro y mantenimiento, menos el ahorro en impuesto federal por deducir intereses hipotecarios e impuestos a la propiedad por encima de la deducción estándar.
Costo de oportunidad: lo que habría ganado el dinero gastado en comprar si se hubiera invertido.
Ganancia Neta: el precio de venta menos los costos de venta y el saldo restante del préstamo.
10.2 Alquilar
Costos iniciales: el depósito de garantía y, si contrata a su propio agente, su comisión.
Costos recurrentes: la renta y el seguro de inquilino.
Costo de oportunidad: lo que habría ganado el depósito de garantía si se hubiera invertido.
Ganancia Neta: el depósito de garantía devuelto al final del contrato.
Fuentes
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Ventas, alquileres, Common Charges e impuestos de 159 West 53rd Street: páginas del edificio y las unidades en StreetEasy, octubre de 2026
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Tasas hipotecarias: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, 1 de octubre de 2026
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Inflación: U.S. Bureau of Labor Statistics, IPC (CPI) de agosto de 2026
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Tramos fiscales 2026, deducción estándar y tope SALT: guía del IRS conforme a la One Big Beautiful Bill Act
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Mansion Tax, Mortgage Recording Tax e impuestos de transferencia: NYS Department of Taxation and Finance y NYC Department of Finance
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Comisiones de agentes: NYC Department of Consumer and Worker Protection, FARE Act (Local Law 119 de 2024)
Este análisis es para información general y planificación. No es asesoría fiscal, legal ni financiera. Revise su situación con un contador, un abogado y un prestamista.
