Kıyaslama: 2026’da Ev Satın Almak veya Kiralamak
NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısı ile
1. Giriş
Bu, New York City'de kredili ev satın almak ile kiralamayı karşılaştıran gerçek bir vaka çalışmasının 2026 güncellemesidir. 2025 analizinde, satın almak önde çıkmıştı. Bu yıl aynı binayı 2026 rakamlarıyla kullandım: bugünkü kredi faizleri, güncel kiralar ve satış fiyatları, yeni federal vergi kuralları ve FARE Act. Sonuç değişti.
Vaka: yılda $300,000 kazanan bir çift, Midtown'da tek yatak odalı bir condo satın almak ile aynı binada, 159 West 53rd Street'te aynı plana sahip tek yatak odalı bir daireyi kiralamak arasında karar veriyor.
Satın almak için: 800 square foot büyüklüğündeki tek yatak odalı 31D dairesi Ağustos 2026'da $970,000'a ilana çıktı; aylık Common Charges (Aylık Aidat (Emlak Vergisi Hariç)) $1,092, aylık emlak vergisi $1,360 (StreetEasy).
Kiralamak için: Aynı 800 square foot plana sahip 28D dairesi Temmuz 2026'da aylık $5,000'a kiralandı. 35D ve 37D daireleri bu yılın başında $5,000 ve $5,200'e kiralandı, 33D ise şu anda $5,000'a ilanda (StreetEasy).
Aynı hattaki önceki satışlar: 24D Nisan 2024'te $838,000'a (2025 vaka çalışması), 11D Temmuz 2025'te $910,000'a satıldı.
Kısa cevap: %7,25 kredi faizinde bu daire için kiralamak hem 5 hem 10 yılda önde çıkıyor. Satın almak ancak 13. yıldan sonra öne geçiyor. Faizler %6,25'e düşerse veya fiyatlar yılda %4 artarsa, 10 yılda yine satın almak kazanıyor. Ayrıntılar 8. bölümde.
Bu yıl NY Times hesaplayıcısı yerine kendi NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısı aracımı kullandım. Aynı yöntemi izler, tüm NYC kapanış masraflarını ve devir vergilerini içerir ve ücretsizdir; böylece aşağıdaki her rakamı kontrol edebilir veya kendi hesabınızı yapabilirsiniz.
2. Temel Bilgiler
2.1 Ev Fiyatı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Fiyat; peşinatınızı, kapanış masraflarınızı ve kredinizin büyüklüğünü belirler. Bunun yerine kiralamaya devam ederseniz, peşinat ve kapanış masraflarına harcayacağınız tutarı yatırdığınızı varsayıyorum; bu para fırsat maliyetinizin bir parçası olur. Kredinin büyüklüğü, ne kadar faizi vergiden düşebileceğinizi de belirler.
Bizim Vakamız: $970,000, 31D dairesinin istenen fiyatı. 2025 analizinde $838,000'lık bir satışı kullanmıştım. Bir alıcı istenen fiyatın altında pazarlık yapabilir; 8. bölümde $940,000'lık bir fiyatı test ediyorum.
2.2 Aylık Kira
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kira, kiralamanın ana maliyetidir. Ayrıca NYC'de bir aylık kiraya eşit olan ve aksi halde yatırılabilecek depozitonuzu da belirler.
Bizim Vakamız: $5,000, aynı plana sahip 28D dairesinin Temmuz 2026 kirası. Aynı daire Ekim 2024'te $4,500'e kiralanmıştı.
2.3 Ne Kadar Süre Kalmayı Planlıyorsunuz?
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Kredi, Common Charges, vergi ve sigortayı ne kadar süre ödeyeceğinizi ve peşinatınızın ve kapanış masraflarınızın evde ne kadar süre bağlı kalacağını belirler. Ayrıca alım ve satışın tek seferlik maliyetlerini daha fazla yıla yayar.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Ödediğiniz toplam kirayı ve depozitonuzun ne kadar süre bağlı kalacağını belirler.
Genel Kural: Ne kadar uzun kalırsanız satın almak o kadar cazip hale gelir, çünkü başlangıç maliyetleri daha fazla yıla yayılır.
Bizim Vakamız: 1. Vaka 10 yıl kalıp sonra sattığınızı varsayar. 2. Vaka 5 yıl kaldığınızı varsayar.
3. Kredi Ayrıntıları
Sabit faizli bir kredi varsayıyorum. Değişken faizli kredi daha düşük bir faizle başlar ancak sabit dönemden sonra faiz değişebileceği için belirsizlik ekler.
3.1 Faiz Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Faiz oranı, kredili satın almanın en büyük maliyeti olan ödeyeceğiniz faiz tutarını belirler. Faizin bir kısmı vergiden düşülebilir ve bu, maliyetin bir kısmını dengeler (bkz. 5. bölüm).
Bizim Vakamız: %7,25. Freddie Mac'in 30 yıllık ortalaması 1 Ekim 2026'da %7,28'di; bir yıl önce %6,34'tü. 2025'te %6,50 kullanmıştım. Sonucun değişmesinin en büyük tek nedeni budur.
3.2 Peşinat
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Peşinat, aksi halde yatırabileceğiniz paradır; bu nedenle fırsat maliyetinizi belirler. Daha yüksek peşinat, daha küçük kredi ve daha az faiz demektir.
Bizim Vakamız: $194,000, satın alma fiyatının %20'si.
3.3 Kredi Vadesi
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Daha kısa vadeli kredi, daha yüksek aylık ödemeler ama zaman içinde çok daha az faiz demektir.
Bizim Vakamız: 30 yıl. Anapara ve faiz aylık $5,294 eder.
3.4 Özel Kredi Sigortası (PMI)
Kredi kuruluşları, %20'den az peşinat verdiğinizde genellikle özel kredi sigortası ister. En az %20 özsermayeye ulaşana kadar aylık ödenir ve oranı kredi notunuza ve peşinatınıza bağlıdır.
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
PMI kalkana kadar aylık satın alma maliyetinize eklenir.
Bizim Vakamız: $0, çünkü %20 peşinat varsayıyoruz.
4. Finansal Tahminler
4.1 Ev Fiyatı Artış Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Fiyat artışı, sattığınızdaki kârınızı belirler. Daha yüksek artış, satın almanın net maliyetini düşürür.
Kârla satarsanız sermaye kazancı vergisi uygulanabilir. Ortak beyanname veren evli çiftler, ev birincil konutlarıysa ve satıştan önceki beş yılın en az ikisinde sahibi olup orada yaşadılarsa $500,000'a kadar kârı (bekâr beyanname verenler için $250,000) muaf tutabilir.
Bizim Vakamız: Yılda %3. 2025 analizi, Manhattan condo'larının square foot başına fiyatının uzun vadeli artışına dayanarak %6 kullanmıştı. Daha yüksek artış oranı satın almayı destekler; yani %6 alıcı lehine cömertti. 2026 için temel senaryoda %3 kullandım ve 8. bölümde %2 ile %4'ü test ediyorum.
4.2 Kira Artış Oranı
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kira artışı, kaldığınız yıllar boyunca kiranızın ne kadar yükseleceğini belirler.
Genel Kural: Kiralar ne kadar hızlı artarsa satın almak o kadar cazip hale gelir.
Bizim Vakamız: Yılda %3,5. Aynı plana sahip daire Ekim 2024'teki $4,500'den Temmuz 2026'da $5,000'a çıktı, yani yılda yaklaşık %6; ancak ben daha düşük bir uzun vadeli oran kullandım. 2025 analizi %4,9 kullanmıştı.
4.3 Yatırım Getiri Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Peşinata ve kapanış masraflarına harcanan para başka bir yerde getiri sağlayamaz.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kiracı, alıcının başta harcayacağı parayı ve aylık tasarrufları yatırır ve bunlardan getiri elde eder.
Genel Kural: Satın almak daha büyük bir başlangıç harcaması gerektirdiği için, daha yüksek yatırım getirileri kiralamayı daha cazip hale getirir.
Bizim Vakamız: Vergi sonrası yılda %5; dengeli bir portföy için makul bir rakam. 2025 analizi %10 kullanmıştı. 8. bölümde %7'yi test ediyorum.
4.4 Enflasyon Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Enflasyon, ev sahipliğinin düzenli maliyetlerini artırır: Common Charges, emlak vergisi, sigorta ve onarımlar.
Bizim Vakamız: Giderler yılda %3 artar. Yıllık enflasyon Ağustos 2026'da %3,4'tü, ancak uzun dönemde ortalaması %2,5 ile %3'e daha yakındır.
5. Vergiler
Giderlerinizi kalem kalem beyan ederseniz kredi faizi ve emlak vergisi indirilebilir. Vergi diliminiz ne kadar yüksekse fayda o kadar büyük olur. İndirimleriniz standart indirimden küçükse, ev sahibi olmak size ek vergi avantajı sağlamaz.
2025 analizi, 2017 vergi indirimlerinin uzatılacağını varsaymıştı. Artık uzatıldılar: Temmuz 2025'te imzalanan One Big Beautiful Bill Act bunları kalıcı hale getirdi ve eyalet ve yerel vergi (SALT) indiriminin üst sınırını yükseltti.
5.1 Vergi Beyannamenizi Nasıl Veriyorsunuz?
Evliyseniz ve ortak beyanname veriyorsanız (2026):
-
Standart indirim: $32,200
-
Kredi faizi $750,000'a kadar olan kredi tutarı için indirilebilir
-
SALT indirimi üst sınırı: $40,400; emlak vergisi ile eyalet ve şehir gelir vergilerini kapsar. Hane geliri yaklaşık $505,000'ın üzerinde olduğunda üst sınır kademeli olarak $10,000'a doğru düşer
Bekârsanız: standart indirim $16,100'dır; kredi limiti ve SALT üst sınırı kuralları aynıdır, ancak ayrı beyanname veren evli çiftlerin her biri yarısını alır.
Genel Kural: En çok, yüksek kredisi olan ve ortak beyanname veren evli çiftler fayda görür.
Bizim Vakamız: Ortak beyanname veren evli bir çift.
5.2 Emlak Vergisi
NYC'de bir condo'nun emlak vergisi binanın vergi değerine bağlıdır ve her daireye ayrı faturalanır. Evi birincil konut olarak kullanan sahipler, okul vergisi kısmını düşüren STAR kredisine hak kazanabilir.
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Emlak vergisi aylık ev sahipliği maliyetinize eklenir, ancak SALT üst sınırı dahilinde indirilebilir.
Bizim Vakamız: Aylık $1,360, 31D dairesinin ilanından. STAR kredisini dahil etmedim; bu, tahmini alıcı açısından ihtiyatlı tutar.
5.3 Marjinal Vergi Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Vergi diliminiz ne kadar yüksekse, kredi faizi ve emlak vergisinin her doları size o kadar fazla tasarruf sağlar.
Bizim Vakamız: $300,000 kazanan bir çift 2026'da %24 federal dilimdedir (ortak beyannamede $211,401 ile $403,550 arası vergilendirilebilir gelir). New York Eyaleti ve Şehri gelir vergileri yılda yaklaşık $28,000'dır. Daha yüksek SALT üst sınırıyla, ev sahibi olmak ilk yıl federal vergide yaklaşık $14,961 tasarruf sağlar.
5.4 Vergi Değişikliği Neden Önemli?
Eski $10,000'lık SALT üst sınırında NYC'deki ev sahipleri emlak vergisi indirimlerinin çoğunu kaybediyordu. Yeni $40,400'lık üst sınır, geliri yaklaşık $505,000'ın altındaki haneler için bunun büyük kısmını geri getiriyor ve satın almayı 2025'e göre daha cazip kılıyor. Yine de bizim vakamızda daha yüksek kredi faizi bu avantajdan ağır basıyor.
6. Kapanış Masrafları (Closing Costs)
Alırken ve satarken tek seferlik masraflar ödersiniz.
Satın alırsanız bu masraflar sizi nasıl etkiler?
Kapanış masrafları geri alamayacağınız veya yatıramayacağınız paradır; bu nedenle, özellikle yalnızca birkaç yıl kalacaksanız satın almanın maliyetini artırır.
6.1 Ev Satın Almanın Maliyeti
NYC'de kredili alımda tipik alıcı kapanış masrafları:
-
Condo'lar: Mortgage Recording Tax (İpotek Tescil Vergisi) ($500,000 ve üzeri kredilerde %1,925) ve Title Insurance (Tapu Sigortası) dahil fiyatın yaklaşık %3 – %5'i
-
Co-op'lar: ipotek tescil vergisi veya tapu sigortası olmadığı için yaklaşık %1 – %2
-
Yeni projeler: alıcı genellikle müteahhidin devir vergilerini ödediği için daha fazla
-
$1 milyon ve üzeri alımlara %1 veya daha fazla Mansion Tax (Lüks Konut Vergisi) uygulanır
Bizim Vakamız: $32,133, yani fiyatın %3,3'ü. Fiyat $1 milyonun altında olduğu için Mansion Tax yoktur. Kendi tahmininiz için: Alıcı Kapanış Masrafları (Closing Costs) sekmesi.
6.2 Ev Satmanın Maliyeti
NYC'de tipik satıcı masrafları:
-
Komisyon
-
%1 – %1,425 NYC Real Property Transfer Tax (NYC Gayrimenkul Devir Vergisi), artı %0,4 NYS Transfer Tax (New York Eyaleti Devir Vergisi) ($3 milyon ve üzeri konut satışlarında %0,65)
-
Binada varsa co-op Devir Ücreti (Flip Tax)
-
Avukat ve bina ücretleri
Bizim Vakamız: %5 komisyon artı devir vergileri, avukat, bina ve hazırlık masrafları: 5 yıl sonra $87,247, 10 yıl sonra $99,471; satış fiyatının yaklaşık %7,6 – %7,8'i.
7. Bakım ve Ücretler
Satın alırsanız bu masraflar sizi nasıl etkiler?
Ev sahipliğinin her düzenli maliyeti satın almanın maliyetine eklenir. Bu maliyetler ne kadar düşükse satın almanın gerekçesi o kadar güçlü olur.
7.1 Onarım ve Tadilat
Daire içindeki bakım: beyaz eşyalar, armatürler, boya ve onarımlar.
Bizim Vakamız: Yılda ev değerinin %0,25'i, ilk yıl yaklaşık $2,400. Binanın Common Charges'ı yapıyı ve ortak sistemleri karşılar.
7.2 Konut Sigortası
Condo poliçesi eşyalarınızı, dairenin iç kısmını ve şahsi sorumluluğunuzu kapsar.
Bizim Vakamız: Aylık $60 (yıllık $720). 2025 analizi yılda $1,257 kullanmış ve gerçek maliyetin muhtemelen $750'ye daha yakın olacağını belirtmişti.
7.3 Ek Aylık Faturalar
Manhattan'daki condo'ların çoğu ısınma ve sıcak suyu Common Charges'a, kiralıkların çoğu ise kiraya dahil eder.
Bizim Vakamız: Her ikisi için $0, çünkü elektrik her iki durumda da ayrı ödenir.
7.4 Aylık Aidat (Common Charges)
Condo Common Charges; bina personeli, sigorta, bakım, yönetim ve ortak faturaları karşılar. Emlak vergisini içermez ve vergiden düşülemez. Co-op Maintenance (Aylık Aidat (Emlak Vergisi Dahil)) ise binanın emlak vergisini ve kredi faizini içerir ve size düşen kısmı vergiden indirilebilir.
Bizim Vakamız: Aylık $1,092, 31D dairesinin ilanından; yılda %3 artar.
7.5 Depozito
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Depozito kira süresi boyunca bağlı kalır ve sonunda iade edilir. Bu süre içinde yatırılamaz.
Bizim Vakamız: Bir aylık kira, $5,000.
7.6 Emlakçı Komisyonu (Broker Fee)
FARE Act (2024 tarihli 119 sayılı Local Law) 11 Haziran 2025'te yürürlüğe girdi. Emlakçı tutan ev sahipleri artık o emlakçının ücretini öder; kiracılar ancak kendi emlakçılarını tutarlarsa öder.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Emlakçı komisyonu, yatırılamayan bir başlangıç maliyetidir. Kaldırılması kiralamanın maliyetini düşürür.
Bizim Vakamız: $0. 2025 analizi bir yıllık kiranın %15'ini varsaymıştı.
7.7 Kiracı Sigortası
Kiracı sigortası zorunlu değildir ama her kiracının olmalıdır.
Bizim Vakamız: Aylık $15 (yıllık $180).
8. Sonuçlar
İki hane de aynı nakitle başlar. Alıcı peşinat ve kapanış masraflarına $226,133 harcar; kiracı bu parayı yatırır. Her ay, kim daha az ödüyorsa aradaki farkı yatırır. Sonunda alıcı evi satar, satış masraflarını ve kredi bakiyesini öder ve iki tarafın net varlığı karşılaştırılır.
Bugün aylık ev sahipliği maliyeti: $7,806 ($5,294 anapara ve faiz, $1,092 Common Charges, $1,360 vergi ve $60 sigorta), vergi tasarrufları öncesi. Bugünkü aylık kira: $5,000.
8.1 Vaka 1: 10 Yıl
-
Satın alırsanız net varlık: $534,360 ($1,303,599 ev değeri, eksi $99,471 satış masrafı ve $669,768 kredi bakiyesi)
-
Kiralayıp yatırım yaparsanız net varlık: $577,556
-
Kiralamak yaklaşık $43,000 önde çıkıyor
8.2 Vaka 2: 5 Yıl
-
Satın alırsanız net varlık: $304,870 ($1,124,496 ev değeri, eksi $87,247 satış masrafı ve $732,379 kredi bakiyesi)
-
Kiralayıp yatırım yaparsanız net varlık: $394,595
-
Kiralamak yaklaşık $90,000 önde çıkıyor
8.3 Satın Almak Ne Zaman Öne Geçer?
-
Satın almak 13. yıldan itibaren önde çıkıyor
-
10 yıllık sürede, aynı dairenin kirası şu tutarı aşarsa satın almak kazanır: ayda $5,241. 5 yıllık sürede kiranın şu tutarın üzerinde olması gerekir: $6,233
8.4 Satın Almayı Ne Kazandırır?
Her satır bir varsayımı değiştirir ve 10 yıllık sonucu gösterir:
-
%6,25 kredi faizi: satın almak yaklaşık $29,000 önde çıkıyor ve 9. yılda öne geçiyor
-
Yılda %4 ev fiyatı artışı: satın almak yaklaşık $78,000 önde çıkıyor ve 7. yılda öne geçiyor
-
Yılda %2 ev fiyatı artışı: kiralamak yaklaşık $155,000 önde çıkıyor
-
İstenen fiyatın %3 altında, $940,000'a alım: kiralamak yine yaklaşık $23,000 önde çıkıyor
-
Yılda %7 getiri sağlayan yatırımlar: kiralamak yaklaşık $143,000 önde çıkıyor
8.5 Sonuç
2026'da, bugünkü faizlerle, 12 yıldan uzun kalmayı planlamıyorsanız bu daireyi kiralamak satın almaktan daha avantajlıdır. Başlıca nedenler daha yüksek kredi faizi, aynı plan için daha yüksek fiyat ve 2025'e göre daha gerçekçi artış varsayımlarıdır. Daha yüksek SALT üst sınırı ve kiracıların emlakçı ücretinin kalkması birbirini kısmen dengeler.
Uzun süre kalmayı planlıyorsanız, daha düşük bir faiz alabiliyorsanız veya fiyatların yükseldiği bir binada istenen fiyatın altında alıyorsanız satın almak yine mantıklıdır. Karşılaştırma ev sahipliğini destekleyen unsurları da dışarıda bırakır: kredi, tasarruflarınızı yatırsanız da yatırmasanız da her ay özsermaye oluşturur; faizler düşerse ev sahibi krediyi yeniden finanse edebilir; ev sahibi evini kontrol eder ve sözleşme yenilemesinde çıkması istenemez.
9. 2025 Analizinden Bu Yana Ne Değişti?
-
Kredi faizi: %6,50'den %7,25'e yükseldi
-
Fiyat ve kira: $838,000 ve $4,500'den $970,000 ve $5,000'a yükseldi
-
Gelir: $200,000'dan $300,000'a yükseldi. Bugünkü fiyat ve faizle aylık ev sahipliği maliyeti $200,000 gelirin %47'si, yani kredi kuruluşlarının izin verdiğinin üzerinde; $300,000'ın ise %31'i
-
Artış varsayımları: %3 fiyat ve %3,5 kira artışı; %6 ve %4,9'dan düştü. 2025 oranları satın almayı destekliyordu
-
Yatırım getirisi: vergi sonrası %5; %10'dan düştü. Daha düşük getiri satın almayı destekler
-
Vergiler: 2017 vergi indirimleri artık kalıcı; 2026 standart indirimi $32,200 ve SALT üst sınırı $40,400
-
Emlak vergisi: 31D ilanından aylık $1,360. 2025 analizi 24D dairesi için $1,155 göstermişti
-
Emlakçı komisyonu: FARE Act kapsamında $0; bir yıllık kiranın %15'inden düştü
-
Hesaplayıcı: NY Times hesaplayıcısı yerine NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısı aracım; böylece tüm NYC vergileri dahil ve herkes rakamları kontrol edebilir
10. Tanımlar
10.1 Satın Almak
Başlangıç maliyetleri: kapanışta ödediğiniz peşinat ve kapanış masrafları.
Düzenli maliyetler: kredi ödemeleri, Common Charges, emlak vergisi, sigorta ve bakım; eksi standart indirimin üzerindeki kredi faizi ve emlak vergisi indiriminden gelen federal vergi tasarrufu.
Fırsat maliyeti: satın almaya harcanan paranın bunun yerine yatırılsaydı kazandıracağı getiri.
Net Satış Geliri: satış fiyatı eksi satış masrafları ve kalan kredi bakiyesi.
10.2 Kiralamak
Başlangıç maliyetleri: depozito ve kendi emlakçınızı tutarsanız emlakçı ücreti.
Düzenli maliyetler: kira ve kiracı sigortası.
Fırsat maliyeti: depozitonun yatırılsaydı kazandıracağı getiri.
Net Satış Geliri: kira sözleşmesinin sonunda iade edilen depozito.
Kaynaklar
-
159 West 53rd Street için satışlar, kiralamalar, Common Charges ve vergiler: StreetEasy bina ve daire sayfaları, Ekim 2026
-
Kredi faizleri: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, 1 Ekim 2026
-
Enflasyon: U.S. Bureau of Labor Statistics, Ağustos 2026 TÜFE (CPI)
-
2026 vergi dilimleri, standart indirim ve SALT üst sınırı: One Big Beautiful Bill Act kapsamındaki IRS rehberliği
-
Mansion Tax, Mortgage Recording Tax ve devir vergileri: NYS Department of Taxation and Finance ve NYC Department of Finance
-
Emlakçı ücretleri: NYC Department of Consumer and Worker Protection, FARE Act (2024 tarihli 119 sayılı Local Law)
Bu analiz genel bilgi ve planlama amaçlıdır. Vergi, hukuki veya finansal tavsiye değildir. Kendi durumunuzu bir mali müşavir, avukat ve kredi kuruluşuyla gözden geçirin.
