Kendi hesaplarınızı yapın: NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısı.

 

Başlamadan Önce: Bütçeniz Ne Kadar?

 

Daire almayı mı düşünüyorsunuz? Bir emlak danışmanı seçmeden, ilanlara bakmadan ve gösterim planlamadan önce finansmanınızı düzene sokmanız önemlidir. Bu adımı erken atmak daha güçlü bir kredi başvurusu yapmanızı sağlar ve belirli bir mülke gönül vermeden önce finansal durumunuzu net bir şekilde görmenize yardımcı olur.

 

Ev satın almak aylık ipotek ödemesinden ibaret değildir. Peşinat, kapanış masrafları (Closing Costs), avukatlık ücretleri, ekspertiz ve taşınma masrafları gibi tek seferlik giderleri ve mülke bağlı olarak kapanış sonrası rezervleri de planlamalısınız. Bütçenizi belirlerken şunları göz önünde bulundurun.

 

Harcama Alışkanlıklarınız

Son birkaç aya ait banka hesap özetlerinizi ve aylık giderlerinizi gözden geçirin. Yaşam tarzınıza uygun gerçekçi bir aylık ödemeyi anlamak için düzenli faturalara, aboneliklere, dışarıda yemeye, seyahate ve isteğe bağlı harcamalara yakından bakın.

 

Konut Giderlerinin Gelire Oranı

Yaygın bir kural, aylık konut giderlerinizi (ipotek, Aylık Aidat (Emlak Vergisi Hariç) veya Aylık Aidat (Emlak Vergisi Dahil), vergiler ve sigorta) brüt gelirinizin yönetilebilir bir payında tutmaktır. Doğru oran genel finansal tablonuza, uzun vadeli hedeflerinize ve rahatlık düzeyinize bağlıdır.

 

Borç-Gelir Oranı (Debt-to-Income)

Kredi kuruluşları; araç taksitleri, öğrenci kredileri ve kredi kartı borçları gibi yükümlülükleri içeren borç-gelir oranınıza (DTI) yakından bakar. Co-op bina yönetim kurulları genellikle kredi kuruluşlarından daha katıdır. Birçok co-op %25 veya altında bir borç-gelir oranını tercih eder; ancak bu binadan binaya değişir ve bazı küçük co-op'larda %30'un üzerindeki bir oran da kabul edilebilir.

 

Kredi Puanınız

Kredi puanınız, kredi kuruluşlarının ipotek faizinizi belirlerken kullandığı temel faktörlerden biridir. Puanlar genellikle 300 ile 850 arasındadır ve 700'lerin ortası ile üstünde puana sahip borçlular genellikle en uygun faiz ve koşullara hak kazanır. Puanınızın iyileşmesi gerekiyorsa yüksek kredi kartı borçlarını azaltmaya ve hatalı kayıtları düzelttirmeye odaklanın. Küçük bir artış bile borçlanma maliyetinizde anlamlı bir fark yaratabilir.

 

Peşinat Hakkında Bir Not

Daha yüksek bir peşinat borçlandığınız tutarı azaltır; bu da hem aylık ödemenizi hem de ödediğiniz toplam faizi düşürür. %20 veya daha fazla peşinatla genellikle ipotek sigortasından kurtulabilirsiniz. Bununla birlikte, mevcut tüm birikiminizi alım için kullanmayın. Kredi kuruluşları ve özellikle co-op bina yönetim kurulları kapanıştan sonra rezerv görmek ister; ayrıca taşınma, olası tadilat ve beklenmedik durumlar için de bütçe ayırmalısınız.

 

 

Gerçekte Ne Kadar Nakde İhtiyacınız Var?

 

Ev satın almak için gereken nakit peşinatın ötesine geçer. Teklif vermeden önce peşinatınızı, alıcı kapanış masraflarını, avukatlık ücretlerini, ekspertiz maliyetlerini ve gerekiyorsa zorunlu kapanış sonrası likiditeyi (Post-Closing Liquidity) hesaba katın.

 

Kat Mülkiyetli (Condo) Daire Satın Almak

NYC'deki çoğu condo, yaklaşık %10 minimum peşinatla kredi kullanımına izin verir; ancak birçok alıcı %20 veya daha fazla peşinat vermeyi tercih eder. Condo'larda genellikle binaya özgü kapanış sonrası likidite şartı yoktur, ancak kredi kuruluşunuz yeterli rezerv tutmanızı isteyebilir.

 

Condo bir taşınmaz mülk olduğu için alıcı kapanış masraflarına tapu sigortası (Title Insurance) ve kredi kullanıyorsanız NYC ipotek tescil vergisi (Mortgage Recording Tax) dahildir. Bu nedenle krediyle alınan bir condo'nun kapanış masrafları, tipik bir co-op alımına göre belirgin şekilde daha yüksektir. 1 milyon $ ve üzeri alımlar ayrıca New York Eyaleti lüks konut vergisine (Mansion Tax) tabidir.

 

Kooperatif (Co-op) Daire Satın Almak

NYC'deki çoğu co-op en az %20 ile %25 peşinat ister; bazı binalar %30 veya daha fazlasını şart koşar. Co-op kapanış masrafları genellikle daha düşüktür; çünkü bir taşınmaz mülk değil, bir şirketin hisselerini satın alırsınız; bu yüzden tapu sigortası ve ipotek tescil vergisi uygulanmaz. Yine de avukatlık ücretleri, kredi kuruluşu ücretleri, haciz araştırması ve tescil ücretleri, bina ücretleri ve fiyat 1 milyon $ veya üzerindeyse lüks konut vergisi için bütçe ayırmalısınız.

 

Co-op'ta en önemli ek husus çoğu zaman kapanış sonrası likiditedir (Post-Closing Liquidity). Birçok co-op, alıcıların kapanıştan sonra belirli bir miktarda uygun likit varlık tutmasını şart koşar; bu genellikle belirli sayıda aylık ipotek ve aidat ödemesi olarak hesaplanır. Örneğin, bir co-op 24 aylık kapanış sonrası likidite istiyorsa ve aylık ipotek ve aidat ödemeleriniz toplam $7,000 ise, peşinatınız ve kapanış masraflarınız ödendikten sonra uygun likit varlıklarda $7,000 × 24 = $168,000 kalması gerekir.

 

Örnek: $1,000,000'lık Alım

%6,50 faizli 30 yıllık sabit faizli ipotek varsayılmıştır (yalnızca örnek amaçlıdır). Rakamlar çevrim içi hesaplayıcımda kullanılan formüllerle hesaplanmıştır.

 

Condo, %10 peşinat

• Peşinat: $100,000

• Kredi tutarı: $900,000

• Anapara ve faiz: $5,689 / ay

• Common Charges (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Hariç) + vergiler / Maintenance (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Dahil): $2,100 / ay

• Toplam aylık maliyet: $7,789 / ay

• Lüks Konut Vergisi (Mansion Tax): $10,000

• İpotek Tescil Vergisi (Mortgage Recording Tax): $17,325

• Diğer kapanış masrafları: $16,250

• Tahmini Kapanış Masrafları (Closing Costs): $43,575 (%4,4)

• Post-Closing Liquidity (Kapanış Sonrası Likidite): Yalnızca kredi kuruluşu rezervleri

• Gereken tahmini nakit: $143,575

 

Co-op, %20 peşinat

• Peşinat: $200,000

• Kredi tutarı: $800,000

• Anapara ve faiz: $5,057 / ay

• Common Charges (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Hariç) + vergiler / Maintenance (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Dahil): $1,950 / ay

• Toplam aylık maliyet: $7,007 / ay

• Lüks Konut Vergisi (Mansion Tax): $10,000

• İpotek Tescil Vergisi (Mortgage Recording Tax): Uygulanmaz

• Diğer kapanış masrafları: $8,050

• Tahmini Kapanış Masrafları (Closing Costs): $18,050 (%1,8)

• Kapanış Sonrası Likidite (Post-Closing Liquidity): $168,157 (24 ay)

• Gereken tahmini nakit: $386,207

 

Bu örnekte co-op alıcısı, kapanış masrafları daha düşük olmasına rağmen condo alıcısının iki katından fazla nakde ihtiyaç duyuyor. Satın alma fiyatı ile karşılanabilirlik her zaman aynı şey değildir. Gerçek rakamlar mülke, finansmana, bina şartlarına ve kişisel durumunuza bağlıdır.

 

Aileniz Alıma Yardım Edebilir mi?

Olabilir. Bazı co-op'lar ebeveynlerden veya diğer aile üyelerinden gelen hediye fonlara izin verirken, diğerleri hediye fonları, kefilleri veya ebeveynlerin çocukları için alım yapmasını kısıtlar ya da yasaklar. Condo'lar genellikle daha esnektir, ancak kredi kuruluşu şartları yine geçerlidir. Ailenizden destek alıyorsanız, teklif vermeden önce danışmanınız, kredi kuruluşunuz ve avukatınızın yapının uygun olduğunu teyit edebilmesi için bunu erkenden bildirin.

 

Bir Bakışta Satın Alma Süreci

• 1. Adım, Takımınızı Kurun: Danışman, kredi kuruluşu ve avukat

• 2. Adım, Ön Finansman: Pre-Approval (Kredi Ön Onayı), Proof of Funds (Likit Varlık Kanıtı), REBNY Financial Statement (REBNY Mali Durum Beyanı)

• 3. Adım, Evinizi Bulun: Semtler, ilanlar ve gösterimler

• 4. Adım, Teklif ve Sözleşme: Emsaller, teklif, pazarlık, ekspertiz, sözleşme ve kapora

• 5. Adım, Kredi Taahhüdü (Loan Commitment): Kredi değerlendirmesi ve ekspertiz değerlemesi

• 6. Adım, Bina Yönetim Kurulu Başvurusu (Board Application): Bina Yönetim Kurulu Başvuru Dosyası (Board Package) ve co-op mülakatı

• 7. Adım, Kapanış (Closing): Sigorta, kapanış onayı (Clear to Close), son kontrol ve anahtarlar

• 8. Adım, Kapanış Sonrası: Taşınma, abonelikler, vergi indirimleri ve kayıtlar

 

1. Adım: Takımınızı Kurun

 

Takımınızı aşağıdaki sırayla kurmanızı öneririm. Emlak danışmanları kredi kuruluşları ve avukatlarla sürekli temas halindedir; bu da onları kimin hızlı yanıt verdiğini, titiz çalıştığını ve kiminle çalışmanın kolay olduğunu görebilecek eşsiz bir konuma getirir. Doğru tanıştırmalar işleminizin ne kadar sorunsuz ilerleyeceğinde gerçek bir fark yaratabilir.

 

1.1 Bir Emlak Danışmanı Seçin

Alıcı danışmanı sizin rehberiniz, analistiniz ve pazarlıkçınızdır. İyi bir danışman size objektif bilgi, mevcut ilanların tamamına erişim (piyasa öncesi portföy dahil) ve iyi pazarlık yapmanız için gereken emsal satışları sunar. En az bunun kadar önemlisi, iyi bir danışman en kritik anlarda objektif kalmanıza yardımcı olur.

 

Alıcı Danışmanının Komisyonunu Kim Öder?

Birçok alıcı bunu soruyor. Manhattan'daki 131 yeni Compass ilanından topladığımız verilere göre satıcıların büyük çoğunluğu alıcı danışmanına komisyon teklif ediyordu; bu da alıcıların çoğu zaman cebinden ek bir ücret ödemediği anlamına gelir. Bir mülk farklı yapılandırılmışsa ve alıcının doğrudan ücret ödemesi söz konusuysa, sürpriz olmaması için bunun her gösterimden önce açıklanması gerektiğine inanıyorum.

 

1.2 Bir Kredi Kuruluşu Seçin

Alımınızı krediyle finanse edecekseniz, bir ipotek kredisi aracısı veya kredi kuruluşuyla erkenden görüşün. İyi bir kredi kuruluşu bütçenizi anlamanıza yardımcı olur, teklifinizi güçlendirir ve doğru mülkü bulduğunuzda hızlı hareket eder. Güvenilir ipotek profesyonellerini önermekten her zaman memnuniyet duyarım; ancak ihtiyaçlarınıza en uygun olanı siz seçmelisiniz.

 

1.3 Bir Avukat Seçin

New York bir "avukat eyaleti"dir; bu nedenle alıcılar satış sözleşmesini (Contract of Sale) incelemek, müzakere etmek ve kapanışta kendilerini temsil etmek için bir gayrimenkul avukatı tutar. Avukatınız:

 

• Bina ve daire üzerinde durum tespiti (Due Diligence) yapar

• Tapu raporunu veya haciz araştırmasını ister (haciz ve ihlalleri kontrol eder)

• Sözleşmeyi inceler ve müzakere eder

• Kredi kuruluşunuzun istediği belgeleri sağlar

• Kapanışta ödenecek tutarları belirler

• Kapanışta sizi temsil eder

 

Deneyimli NYC gayrimenkul avukatları önermekten memnuniyet duyarım; kendi avukatınızı seçmekte de her zaman özgürsünüz.

 

2. Adım: Ön Finansman

 

Teklif sunulmadan önce ilan sahibi danışmanlar genellikle üç belge ister:

 

• Bir Kredi Ön Onayı (Pre-Approval) mektubu

• Peşinat, kapanış masrafları ve co-op için gerekli kapanış sonrası likidite için Proof of Funds (Likit Varlık Kanıtı)

• Doldurulmuş bir REBNY Mali Durum Beyanı (REBNY Financial Statement)

 

Bazı ilan danışmanları bunlardan yalnızca birini veya ikisini ister; ancak üçünü de önceden hazır bulundurmak en iyisidir.

 

2.1 İpotek Kredisi İçin Ön Onay (Pre-Approval) Alın

Ön onay mektubu, satıcıların görmek istediği ilk belgelerden biridir. Bir kredi kuruluşu tarafından verilir; ne kadar borçlanabileceğinizi tahmin eder ve ilerlemeye finansal olarak hazır olduğunuzu gösterir. Ön onay (Pre-Approval), ön değerlendirmeden (Pre-Qualification) farklıdır: ön değerlendirme genellikle sınırlı bilgiye dayalı kaba bir tahminken, ön onay genellikle maaş bordrolarının, banka hesap özetlerinin ve vergi beyannamelerinin incelenmesini içerir. Tam değerlendirmeden geçmiş bir ön onay satıcılar nezdinde daha fazla ağırlık taşıdığından, kredi kuruluşunuza sürecin neleri kapsadığını sorun.

 

2.2 Fonlarınızı Hazırlayın

Ön onay mektubuna ek olarak, teklif verirken Likit Varlık Kanıtına (Proof of Funds) ihtiyacınız olacaktır. Hesaplar arasında para aktarmanız gerekiyorsa, finansal tablonuzun net olması için bunu erken yapın. Fonların bir kısmı ebeveyn, eş veya başka birinden hediye olarak gelecekse bunu baştan bildirin; bazı satıcılar hediyeyi veren kişiden de likit varlık kanıtı ister. Co-op'larda her binanın kendi kuralları olduğundan hediye fonlara, ebeveynlerin çocukları için alım yapmasına ve ortak alıma izin verilip verilmediğini teyit edin.

 

2.3 REBNY Mali Durum Beyanını (REBNY Financial Statement) Doldurun

REBNY Financial Statement, New York City genelinde finansal profilinizi sunmak için kullanılan standart formdur. Satıcının gücünüzü ve kapanışı tamamlama kabiliyetinizi değerlendirebilmesi için varlıklarınızı, borçlarınızı, gelirinizi ve giderlerinizi özetler. En çok, finansal incelemenin daha ayrıntılı olduğu co-op alımlarında önem taşır. Banka ve yatırım hesap özetleri ile kredi bilgileri gibi destekleyici belgelerle özenle hazırlayın. Eksiksiz ve doğru bir beyan düzenli, şeffaf ve yeterli olduğunuzu gösterir.

 

3. Adım: Evinizi Bulun

 

3.1 Semti Seçin

Bütçenizi, işe ulaşımınızı, okulları ve günlük olarak istediğiniz yaşam tarzını göz önünde bulundurun. Düşündüğünüz semtlerde zaman geçirin: günün farklı saatlerinde dükkânları, restoranları ve parkları ziyaret edin. Danışmanınız bölgeler arasında fiyatları, bina stokunu ve yeniden satış trendlerini karşılaştırmanıza yardımcı olabilir.

 

3.2 Seçenekleri İnceleyin

Danışmanınızın kriterlerinize göre gönderdiği ilanları inceleyin ve piyasayı tanımak için kendiniz de göz atın. Aramanız daraldıkça önceliklerinize veya bütçenize uymayan semtleri ve mülkleri eleyin. Danışmanınız hangi evlerin makul fiyatlı, pahalı veya pazarlığa açık olduğunu göstermek için fiyat değişikliklerini, piyasada kalma süresini ve ilan geçmişini takip etmelidir.

 

3.3 Daireleri Gezin

Daireleri bizzat gezmek şarttır. Fotoğrafların yansıtamadığı alan, yerleşim ve doğal ışık hissini ancak böyle edinirsiniz. Dolapları ve kapakları açın, perdeleri aralayın, dış alanlara çıkın ve bina kuralları, faturalar, aidat ve son yenilemeler hakkında sorular sorun.

 

Ciddi olarak düşündüğünüz her daire için ikinci bir gösterim planlayın ve bunu bir ön ekspertiz gibi değerlendirin. Dolapların içine ve lavaboların altına bakın, su basıncını test edin, klimayı çalıştırın ve tavanlarda ve duvarlarda sızıntı veya su hasarı belirtilerine dikkatle bakın. Bu ayrıntıları erken fark etmek daha emin bir teklif vermenizi sağlar.

 

Compass'a Özel Piyasa Öncesi İlanlar (Private Exclusives)

Compass Private Exclusives, kamuya açık pazarlanmadan önce veya bunun yerine Compass ağı içinde paylaşılan evlerdir. Alıcılar için bu erken erişim gerçek bir avantajdır: bir evi geniş piyasaya ulaşmadan önce görüp, çoğu zaman daha az rekabetle teklif verebilirsiniz.

 

Satıcılar birçok nedenle özel olarak başlamayı tercih eder: mali durumda değişiklik, aile değişiklikleri, taşınma, gizlilik, evdeki değerli eşyalar veya kamuya açık pazarlama ve açık ev etkinliklerinden kaçınma isteği. Bir Compass danışmanı olarak bu evleri açık piyasadaki her şeyle birlikte size gösterebilirim.

 

4. Adım: Teklif Verin ve Sözleşmeyi İmzalayın

 

Gördüğünüz evlerin artılarını ve eksilerini tarttıktan sonra aradığınızı buldunuz. Teklif ve sözleşme aşaması şöyle işler.

 

4.1 Piyasayı Değerlendirin

Adil bir teklif belirlemek için danışmanınız yakın zamanda çevrede satılmış benzer evlerin emsal satışlarını (Comps) hazırlar ve piyasa koşullarına, değere ve pazarlık payına dayalı bir teklif stratejisi oluşturmanıza yardımcı olur. Kendi danışmanınızın olması, satıcının danışmanı her iki tarafı da temsil ettiğinde ortaya çıkabilecek çıkar çatışmasını da önler; satıcının danışmanı büyük olasılıkla fiyatın belirlenmesine yardım etmiştir ve ev yüksek fiyatla listelenmiş olsa bile doğal olarak fiyatı savunabilir.

 

4.2 Resmî Teklif Verin

Teklifiniz fiyatı, finansman koşullarını, önerilen kapanış takvimini ve varsa şartları içermelidir. Sunum neredeyse fiyat kadar önemlidir. İki alıcı benzer tutarlar teklif edebilir; ancak daha düzenli ve eksiksiz bir paket (koşullar, avukat bilgileri, kredi ön onayı, likit varlık kanıtı ve REBNY Financial Statement) sunan alıcı çoğu zaman daha ciddi ve kapanışı tamamlama olasılığı daha yüksek görünür ve biraz daha yüksek bir teklife karşı bile kazanabilir.

 

Teklif Yarışına Hazır Olun

Rekabetçi bir piyasada güçlü bir ilk teklif size avantaj sağlayabilir. Teklifinizin öne çıkması için daha yüksek bir peşinat, kapanış tarihinde esneklik ve makul olduğu durumlarda daha az şart koymayı düşünün.

 

Duygusal Bağlanmaktan Kaçının

Karşı teklifler ve retler yaygındır. New York'ta kabul edilen bir teklif, iki taraf sözleşmeyi imzalayana kadar hukuken bağlayıcı değildir ve o zamana kadar satıcı başka teklifleri değerlendirebilir. İmzadan sonra bile bir co-op bina yönetim kurulu satışı reddedebilir; bu yüzden anahtarları alana kadar ölçülü kalın.

 

4.3 Pazarlık Yapın

Teklif vermek pazarlığın başlangıcıdır. Doğru başlangıç noktası piyasa koşullarına, mülkün fiyatlandırmasına ve rekabet düzeyine bağlıdır. Rekabetçi bir piyasada birden fazla teklif verenle karşılaşabilirsiniz; daha durgun bir piyasada ise pazarlık gücünüz daha fazla olur. Başlamadan önce üst limitinizi belirleyin ve stratejiyi danışmanınızın yönlendirmesine bırakın.

 

4.4 Sözleşmeyi İnceleyin

Fiyat, tavizler ve zamanlama üzerinde anlaşıldığında danışmanlar bir anlaşma özeti (Deal Sheet) hazırlayıp avukatlara gönderir. Satıcının avukatı sözleşmeyi hazırlar; sizin avukatınız ise sözleşmeyi binanın mali tabloları, yönetim kurulu toplantı tutanakları ve satış planı (Offering Plan) veya kira sözleşmesi (Proprietary Lease) ile birlikte inceler ve gerekirse değişiklikleri müzakere eder. Hızlı yanıt veren ve işleminize zaman ayıran bir avukat şarttır.

 

4.5 Ev Ekspertizi Yaptırın

Avukatınız sözleşmeyi incelerken daireye ekspertiz yaptırın. Ekspertiz genellikle bir ila üç saat sürer ve bir condo veya co-op için tipik olarak $500 ile $800 arasında tutar. Önemli sorunlar ortaya çıkarsa, satıcıdan kapanıştan önce bunları düzeltmesini veya sözleşme ekinde (Rider) belgelenecek bir indirim yapmasını isteyebilirsiniz.

 

Ekspertiz raporları çok ayrıntılıdır ve küçük kozmetik yıpranmaları bile not eder. NYC'deki dairelerin çoğu "olduğu gibi" (As Is) satılır; yani satıcı kozmetik onarım yapmak zorunda değildir. İşlevsel sorunlar ise farklıdır: sızıntılar, küf, elektrik sorunları, çatlak borular veya çalışmayan cihazlar pazarlık konusu yapılabilecek makul kalemlerdir. Danışmanınız bu ikisini ayırt etmenize yardımcı olur.

 

4.6 Sözleşmeyi İmzalayın ve Kaporayı Gönderin

Sözleşmeyi imzalar ve genellikle fiyatın %10'u olan sözleşme kaporasını satıcının avukatının emanet (Escrow) hesabına havale edersiniz. Ardından satıcı karşı imzayı atar ve sözleşme tamamen yürürlüğe girer.

 

4.7 Tapu Araştırması veya Haciz Araştırması

İmzadan hemen sonra avukatınız condo veya ev için yasal mülkiyeti teyit eden ve tapu kayıtlarını, vergi hacizlerini, mahkeme kararlarını ve diğer kayıtları kontrol eden bir tapu araştırması ister. Co-op dairelerinin ayrı tapusu olmadığından co-op için bu bir haciz araştırmasıdır (Lien Search). Bulunan her sorunun genellikle kapanıştan önce çözülmesi gerekir.

 

5. Adım: Kredi Taahhüt Mektubunu (Loan Commitment Letter) Alın

 

Çoğu co-op ve condo bina yönetim kurulu, Bina Yönetim Kurulu Satış Başvuru Dosyanızı (Board Package) incelemeden önce bir kredi taahhüt mektubu ister. Mektubun "temiz" olması, yani tüm şartların (özellikle bina onayıyla ilgili olanların) karşılanmış olması gerekir. Bu, kredi kuruluşunuzun sözleşme imzasından kısa süre sonra verdiği şartlı taahhütten farklıdır. Temiz mektup için çalışırken, sunmaya hazır olması için başvuru dosyanızı hazırlamaya başlayın.

 

5.1 Krediyi Kesinleştirin

Bu adım genellikle en uzun süreni alır. Ön onay olsa bile kredi kuruluşunuz şu gibi ek belgeler isteyecektir:

 

• Güncel banka hesap özetleri

• Son maaş bordroları veya gelir doğrulaması

• Özellikle yakın zamanda iş değişikliği olduysa istihdam doğrulaması

• Büyük para girişlerini veya hediyeleri açıklayan mektuplar

• Fonların bir ABD hesabında olduğuna dair kanıt (yabancı alıcılar için)

• Mevcut borçların teyidi

 

Kredinizin ve kapanış tarihinizin takvimde kalması için hızlı ve doğru yanıt verin.

 

5.2 Ekspertiz Değerlemesi (Appraisal) Yaptırın

Kredi kuruluşunuz, mülkün değerinin krediyi desteklediğini teyit etmek için bir değerleme ister. Eksper yerleşimi, metrekareyi, durumu ve yakın zamandaki emsal satışları dikkate alır. Kredi kuruluşundan eksperin lisanslı ve o semtte deneyimli olduğunu teyit etmesini isteyebilirsiniz. Alıcının ödediği değerleme ücreti, büyüklüğe ve karmaşıklığa bağlı olarak genellikle $400 ile $1,500 arasındadır.

 

6. Adım: Bina Yönetim Kurulu Başvurusu (Board Application) (Condo ve Co-op'lar)

 

Kredi taahhüdünüzü aldıktan sonraki adım Bina Yönetim Kurulu Satış Başvurusudur. Condo ve co-op'lar alıcıların binanın yönetim kurulunun belirlediği standartları karşılamasını ister ve eksiksiz, özenli bir başvuru dosyası gerçek bir fark yaratır.

 

Co-op Yönetim Kurulları ve Condo Yönetim Kurulları

Co-op yönetim kurulları en titiz olanlardır. Geniş takdir yetkileri vardır, ek belge isteyebilirler ve her alıcıyla mülakat yaparlar; Bina Yönetim Kurulu Onayı (Board Approval) garanti değildir. Condo yönetim kurulları genellikle daha az kısıtlayıcıdır ve finansal istikrar ile bina kurallarına odaklanır; çoğu condo'nun genellikle kullanılmayan bir önalım hakkı (Right of First Refusal) vardır. Tek ve çok aileli evlerde yönetim kurulu onayı yoktur; sözleşme ve ekspertizden sonra doğrudan kapanışa geçilir.

 

Zamanlama

Eksiksiz bir dosya sunulduktan sonra inceleme genellikle bir ila iki hafta sürer; ancak süre değişebilir ve yönetim kurulu ek bilgi isterse gecikmeler yaşanabilir.

 

6.1 Belgelerinizi Hazırlayın

Bir Bina Yönetim Kurulu Satış Başvuru Dosyası (Board Package) genellikle şunları içerir:

 

• Mali belgeler: vergi beyannameleri, maaş bordroları, banka ve yatırım hesap özetleri ve Likit Varlık Kanıtı (Proof of Funds)

• Kişisel bilgiler: kişisel ve mesleki referanslar, iş geçmişi ve referans mektupları

• Alım ayrıntıları: imzalı sözleşme ve kredi taahhüt mektubu (krediyle alımda)

• Başvuru formları ve ücretler: her binanın kendi formları ve işlem ücretleri vardır

 

Bir kontrol listesi kullanın, binanın talimatlarına harfiyen uyun ve ek taleplere hızla yanıt verin.

 

6.2 Co-op Mülakatı

Co-op yönetim kurulları bir satışı onaylamadan önce alıcılarla mülakat yapar. Profesyonel giyinin, zamanında gelin, sunduğunuz belgeleri bilin ve binanın sorumlu, uzun vadeli bir üyesi olmak niyetinde olduğunuzu gösterin. Yönetim kurulu genellikle birkaç gün içinde karar verir.

 

7. Adım: Kapanış (Closing)

 

7.1 Konut Sigortası Yaptırın

Kredi kuruluşunuz kapanış onayı vermeden önce konut sigortası kanıtı isteyecektir. Condo ve co-op'lar için bu, iç mekânınızı, eşyalarınızı ve sorumluluğunuzu kapsayan bir HO-6 poliçesidir. Konut ve araç poliçelerini birlikte yaptırmak priminizi düşürebilir.

 

7.2 Kapanış Onayı (Clear to Close)

Değerlemeyi, tapu raporunu, sigortayı ve güncel mali bilgileri inceledikten sonra kredi kuruluşunuz, tüm kredi şartlarının karşılandığını ve kredi belgelerinizi imzalamaya hazır olduğunuzu teyit eden "kapanış onayı"nı (Clear to Close) verir.

 

7.3 Kapanışı Planlayın

Avukatlar kredi kuruluşu, her iki danışman ve tapu şirketiyle bir kapanış tarihi koordine eder. Kapanışlar genellikle bir avukatın ofisinde, (co-op'lar için) yönetim şirketinin ofisinde veya bir tapu şirketinde yapılır. Avukatınız nihai rakamları ve getirmeniz gereken tutarı teyit eder.

 

7.4 Son Kontrol (Final Walk-Through)

Kapanıştan kısa süre önce evi gezerek kararlaştırılan durumda olduğunu ve üzerinde anlaşılan onarımların tamamlandığını teyit edin. Gün ışığında gidin, tüm ışıkları açın, muslukları çalıştırın, cihazları test edin ve yeni sızıntı veya hasar olup olmadığına bakın. Bir şey kararlaştırıldığı gibi değilse kapanışta indirim veya onarım talep edebilirsiniz.

 

7.5 Tapu Sigortası (Title Insurance)

Condo, müstakil ev (Townhouse) veya ev için (co-op için değil) tapu sigortası satın alırsınız; bu sigorta sizi ve kredi kuruluşunuzu kapanıştan sonra ortaya çıkabilecek mülkiyet uyuşmazlıklarına, hacizlere veya taleplere karşı korur. Prim, kapanışta ödenen tek seferlik bir ücrettir.

 

7.6 Kapanışı Tamamlayın

Kapanış günü mülkiyeti devreden belgeleri imzalarsınız ve tutarlar havale edilir. Sizin payınız genellikle satın alma fiyatının kalanını ve kapanış masraflarınızı içerir: ipotek tescil vergisi (condo ve evler), lüks konut vergisi (1 milyon $ ve üzeri alımlar), tapu sigortası, avukat ve kredi kuruluşu ücretleri. Her şey imzalanıp ödendikten sonra tapu tescil edilir ve ev resmen sizindir. Tebrikler!

 

8. Adım: Kapanış Sonrası

 

Yerleşmeden önce sorunsuz bir geçiş için şu işleri tamamlayın:

 

• Yönetim şirketiyle koordine olun: taşınmanızı planlayın, asansörü rezerve edin ve taşınma depozitolarını ödeyin

• Abonelikleri devredin: elektrik, doğalgaz ve interneti bağlatın; Aylık Aidat (Emlak Vergisi Hariç) veya Aylık Aidat (Emlak Vergisi Dahil) kapsamına nelerin girdiğini teyit edin

• Adresinizi değiştirin: USPS, bankanız, işvereniniz, sigortanız ve aboneliklerinizdeki adresi güncelleyin

• Vergi indirimlerine başvurun: uygunsanız NYC Co-op and Condo Abatement'a (Co-op ve Condo Vergi İndirimi) veya STAR kredisine başvurun; muhasebecinize danışın

• Garantileri saklayın: satışa dahil cihazların ve bina sistemlerinin garanti belgelerini saklayın

• Belgelerinizi güvenceye alın: kapanış belgelerinizi, tapu sigortası poliçenizi, sigortanızı ve co-op hisse senedi ile kira sözleşmenizi (Proprietary Lease) güvenli bir yerde saklayın

 

 

Kooperatif (Co-op) Daire ve Kat Mülkiyetli (Condo) Daire

 

Condo sahibi olmak bir ev sahibi olmaya benzer: belirli bir daire için tapu alırsınız. Co-op sahibi olmak ise binanın sahibi olan şirkette hisseye ve daireniz için bir kira sözleşmesine (Proprietary Lease) sahip olmak demektir. Condo'larda kapanış masrafları genellikle daha yüksektir ancak daha fazla esneklik sunar.

 

• NYC konut stokundaki payı: Co-op: Manhattan'daki satılık dairelerin çoğunluğu; birçok savaş öncesi ve sonrası bina. Condo: Daha küçük pay; yeni projelerin çoğu condo'dur.

• Mülkiyet: Co-op: Bir şirkette hisse ve kira sözleşmesi (Proprietary Lease). Condo: Tapulu taşınmaz mülk.

• Tipik Peşinat: Co-op: Minimum %20 ile %25, bazılarında %30+. Condo: %10'a kadar düşük.

• Board Approval (Bina Yönetim Kurulu Onayı): Co-op: Kapsamlı inceleme ve mülakat. Condo: Önalım hakkı, genellikle kullanılmaz.

• Post-Closing Liquidity (Kapanış Sonrası Likidite): Co-op: Çoğunlukla 12 ila 24 aylık giderler. Condo: Genellikle yalnızca kredi kuruluşu rezervleri.

• Closing Costs (Kapanış Masrafları) (alıcı): Co-op: Yaklaşık %1 ile %2, artı lüks konut vergisi. Condo: Krediyle alımda yaklaşık %3 ile %5.

• Aylık giderler: Co-op: Maintenance (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Dahil). Condo: Common Charges (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Hariç) artı ayrıca emlak vergisi.

• Kiraya verme: Co-op: Sınırlı; alt kiralama kuralları binaya göre değişir. Condo: Genellikle esnek.

• Yatırımcı dostu: Co-op: Nadiren. Condo: Evet.

 

Alıcı Kapanış Masrafları (Closing Costs)

 

Aşağıdaki tablolar, New York City'de bir alıcının genellikle ödediği kapanış masraflarını özetler. Vergi oranları güncel New York Eyaleti ve New York City tarifelerini yansıtır; ücretler kredi kuruluşuna, binaya ve tapu şirketine göre değişir.

 

Co-op Alımı

• Avukatınız: $2,500 – $5,000+

• Haciz araştırması (Lien Search): $350 – $500

• Kredi kuruluşu ücretleri (başvuru, kredi kontrolü, banka avukatı): $1,500 – $2,500

• Ekspertiz değerlemesi (Appraisal): $400 – $1,500

• Kredi puanları (Points, varsa): kredinin %0 – %2'si

• Tanıma sözleşmesi (Recognition Agreement) ve UCC-1 tescili: $300 – $500

• Bina Yönetim Kurulu Satış Başvurusu, kredi kontrolü ve taşınma ücretleri: $1,000 – $2,500

• Taşınma depozitosu: $500 – $1,500, iade edilir

• Maintenance (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Dahil) mahsubu: Kapanış ayı için kıst hesaplanır

• Mansion Tax (Lüks Konut Vergisi): $1M ve üzeri alımlar, tarifeye bakın

 

Condo Alımı

• Avukatınız: $2,500 – $5,000+

• Kredi kuruluşu ücretleri (başvuru, kredi kontrolü, banka avukatı): $1,500 – $2,500

• Ekspertiz değerlemesi (Appraisal): $400 – $1,500

• Kredi puanları (Points, varsa): kredinin %0 – %2'si

• Mortgage Recording Tax (İpotek Tescil Vergisi): $500,000 altındaki kredilerde kredinin %1,80'i; $500,000 ve üzerinde %1,925

• Title Insurance (Tapu Sigortası) (malik ve kredi kuruluşu poliçeleri): Fiyatın yaklaşık %0,4 – %0,5'i

• Tescil ücretleri ve belediye sorgulamaları: $500 – $1,000

• Emlak vergisi emanet hesabı (Escrow): Kredi kuruluşunun belirlediği 2 – 6 aylık vergi

• Bina Yönetim Kurulu Satış Başvurusu, kredi kontrolü ve taşınma ücretleri: $750 – $2,500

• Common Charges (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Hariç) ve vergi mahsupları: Kapanışta kıst hesaplanır

• Mansion Tax (Lüks Konut Vergisi): $1M ve üzeri alımlar, tarifeye bakın

 

Yeni Proje Condo (condo masraflarına ek olarak)

• NYC Real Property Transfer Tax (NYC Gayrimenkul Devir Vergisi) (müteahhit adına ödenir): $500,000 altında %1,00; $500,000 üzerinde %1,425

• NYS Transfer Tax (New York Eyaleti Devir Vergisi) (müteahhit adına ödenir): %0,40; $3M ve üzerinde %0,65

• Müteahhit (Sponsor) avukatı ücreti: Genellikle $2,500 – $5,000

• İşletme sermayesi katkısı (Working Capital Contribution): Genellikle 1 – 2 aylık Common Charges (Aylık Aidat, Emlak Vergisi Hariç)

 

New York Eyaleti Lüks Konut Vergisi (Mansion Tax) (alıcı öder)

• $1,000,000 – $1,999,999: %1,00

• $2,000,000 – $2,999,999: %1,25

• $3,000,000 – $4,999,999: %1,50

• $5,000,000 – $9,999,999: %2,25

• $10,000,000 – $14,999,999: %3,25

• $15,000,000 – $19,999,999: %3,50

• $20,000,000 – $24,999,999: %3,75

• $25,000,000 ve üzeri: %3,90

 

Oran satın alma fiyatının tamamına uygulanır; bu nedenle fiyatın bir eşiğin hemen altında olması önemli olabilir. $2,000,000'lık bir alımda lüks konut vergisi $25,000'dır; $1,995,000'da ise $19,950'dir.

 

Hesaplarınızı Yapın

NYC Gayrimenkul Hesaplayıcımı açın. Aylık ödemenizi, kalem kalem kapanış masrafı tahmininizi, ihtiyacınız olan toplam nakdi ve bir co-op bina yönetim kurulunun bekleyebileceği geliri görmek için fiyatı, mülk türünü, peşinatı, faiz oranını ve vadeyi girin. NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısını Açın