Haga sus propios cálculos con la Calculadora Inmobiliaria de NYC.

 

Antes de Empezar: ¿Cuánto Puede Pagar?

 

¿Piensa comprar un apartamento? Antes de elegir un agente inmobiliario, revisar anuncios y programar visitas, es importante poner en orden sus finanzas. Dar este paso temprano le ayuda a presentar una solicitud hipotecaria más sólida y le da una idea clara de su situación financiera antes de enamorarse de una propiedad específica.

 

Comprar una vivienda implica más que el pago mensual de la hipoteca. También debe planificar los gastos únicos, como el pago inicial, los costos de cierre (Closing Costs), los honorarios legales, las inspecciones y la mudanza, y, según la propiedad, las reservas posteriores al cierre. Al fijar su presupuesto, considere lo siguiente.

 

Sus Hábitos de Gasto

Revise sus estados de cuenta bancarios y gastos mensuales de los últimos meses. Fíjese en las facturas recurrentes, suscripciones, comidas fuera, viajes y gastos discrecionales para entender qué pago mensual es realista para su estilo de vida.

 

Gastos de Vivienda en Relación con los Ingresos

Una pauta común es mantener los gastos mensuales de vivienda (hipoteca, cargos comunes (Common Charges) o cuota de mantenimiento (Maintenance), impuestos y seguro) en una proporción manejable de sus ingresos brutos. La cifra adecuada depende de su situación financiera general, sus metas a largo plazo y su nivel de comodidad.

 

Relación Deuda-Ingreso (Debt-to-Income)

Los prestamistas analizan de cerca su relación deuda-ingreso (DTI), que incluye obligaciones como pagos de auto, préstamos estudiantiles y saldos de tarjetas de crédito. Las juntas de las cooperativas suelen ser más estrictas que los prestamistas. Muchas cooperativas prefieren una relación deuda-ingreso del 25% o menos, aunque esto varía según el edificio, y en algunas cooperativas pequeñas una relación superior al 30% aún puede ser aceptable.

 

Su Puntaje de Crédito

Su puntaje de crédito es uno de los factores clave que usan los prestamistas para fijar la tasa de su hipoteca. Los puntajes suelen ir de 300 a 850, y los prestatarios con puntajes de mediados a altos de 700 o más suelen obtener las tasas y condiciones más favorables. Si su puntaje necesita mejorar, concéntrese en reducir los saldos altos de tarjetas de crédito y en corregir errores en su historial. Incluso un aumento modesto puede marcar una diferencia importante en el costo de su préstamo.

 

Una Nota sobre el Pago Inicial

Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo, lo que disminuye tanto su pago mensual como el total de intereses que paga. Con un 20% o más de pago inicial normalmente puede evitar el seguro hipotecario. Al mismo tiempo, no use todos sus fondos disponibles en la compra. Los prestamistas, y en especial las juntas de cooperativas, quieren ver reservas después del cierre, y también debe presupuestar la mudanza, posibles renovaciones e imprevistos.

 

 

¿Cuánto Efectivo Necesita Realmente?

 

El efectivo que necesita para comprar una vivienda va más allá del pago inicial. Antes de hacer una oferta, tenga en cuenta el pago inicial, los costos de cierre del comprador, los honorarios legales, la inspección y, cuando corresponda, la liquidez posterior al cierre (Post-Closing Liquidity) exigida.

 

Comprar un Condo (Condominio)

La mayoría de los condominios de NYC permiten financiar con un pago inicial mínimo de alrededor del 10%, aunque muchos compradores optan por aportar el 20% o más. Por lo general, los condominios no tienen requisitos de liquidez posterior al cierre propios del edificio, aunque su prestamista puede exigirle mantener reservas adecuadas.

 

Como un condominio es un bien inmueble, los costos de cierre del comprador incluyen el seguro de título (Title Insurance) y, si financia, el impuesto de registro hipotecario de NYC (Mortgage Recording Tax). Por eso los costos de cierre de un condominio financiado son notablemente más altos que los de una compra típica en cooperativa. Las compras de $1 millón o más también están sujetas al impuesto de mansión (Mansion Tax) del Estado de Nueva York.

 

Comprar un Cooperativa (Co-op)

La mayoría de las cooperativas de NYC exigen un pago inicial de al menos el 20% al 25%, y algunos edificios exigen el 30% o más. Los costos de cierre de una cooperativa suelen ser más bajos porque compra acciones de una corporación y no un bien inmueble, por lo que no se aplican el seguro de título ni el impuesto de registro hipotecario. Aun así, debe presupuestar los honorarios del abogado, los cargos del prestamista, la búsqueda de gravámenes y las tasas de registro, los cargos del edificio y el impuesto de mansión si el precio es de $1 millón o más.

 

La mayor consideración adicional en una cooperativa suele ser la liquidez posterior al cierre (Post-Closing Liquidity). Muchas cooperativas exigen que el comprador conserve después del cierre una cantidad determinada de activos líquidos válidos, calculada normalmente como cierto número de meses de pagos de hipoteca y mantenimiento. Por ejemplo, si una cooperativa exige 24 meses de liquidez posterior al cierre y su hipoteca y mantenimiento suman $7,000 al mes, necesitaría que le quedaran $7,000 × 24 = $168,000 en activos líquidos válidos después de pagar el pago inicial y los costos de cierre.

 

Ejemplo: Compra de $1,000,000

Supone una hipoteca a tasa fija de 30 años al 6.50% (solo ilustrativo). Las cifras se calculan con las mismas fórmulas que usa mi calculadora en línea.

 

Condo, 10% de pago inicial

• Pago Inicial: $100,000

• Monto del préstamo: $900,000

• Capital e intereses: $5,689 / mes

• Common Charges (Cargos Comunes) + impuestos / Maintenance (Mantenimiento): $2,100 / mes

• Costo mensual total: $7,789 / mes

• Impuesto de Mansión (Mansion Tax): $10,000

• Impuesto de Registro Hipotecario (Mortgage Recording Tax): $17,325

• Otros costos de cierre: $16,250

• Costos de Cierre (Closing Costs) estimados: $43,575 (4.4%)

• Post-Closing Liquidity (Liquidez Posterior al Cierre): Solo reservas del prestamista

• Efectivo necesario estimado: $143,575

 

Co-op, 20% de pago inicial

• Pago Inicial: $200,000

• Monto del préstamo: $800,000

• Capital e intereses: $5,057 / mes

• Common Charges (Cargos Comunes) + impuestos / Maintenance (Mantenimiento): $1,950 / mes

• Costo mensual total: $7,007 / mes

• Impuesto de Mansión (Mansion Tax): $10,000

• Impuesto de Registro Hipotecario (Mortgage Recording Tax): No aplica

• Otros costos de cierre: $8,050

• Costos de Cierre (Closing Costs) estimados: $18,050 (1.8%)

• Post-Closing Liquidity (Liquidez Posterior al Cierre): $168,157 (24 meses)

• Efectivo necesario estimado: $386,207

 

En este ejemplo, el comprador de la cooperativa necesita más del doble de efectivo que el del condominio, aunque los costos de cierre sean menores. El precio de compra y la capacidad de pago no siempre son lo mismo. Las cifras reales dependen de la propiedad, el financiamiento, los requisitos del edificio y sus circunstancias.

 

¿Puede la Familia Ayudar con la Compra?

Es posible. Algunas cooperativas permiten fondos donados por padres u otros familiares, mientras que otras restringen o prohíben las donaciones, los garantes o que los padres compren para sus hijos. Los condominios suelen ser más flexibles, aunque siguen aplicando los requisitos del prestamista. Si recibe ayuda familiar, infórmelo desde el principio para que su agente, su prestamista y su abogado confirmen que la estructura funciona antes de hacer una oferta.

 

El Proceso de Compra de un Vistazo

• Paso 1, Forme Su Equipo: Agente, prestamista y abogado

• Paso 2, Prefinanciamiento: Pre-Approval (Preaprobación), Proof of Funds (Prueba de Fondos), REBNY Financial Statement (Estado Financiero de REBNY)

• Paso 3, Encuentre Su Hogar: Vecindarios, anuncios y visitas

• Paso 4, Oferta y Contrato: Comparables, oferta, negociación, inspección, contrato y depósito

• Paso 5, Compromiso del Préstamo (Loan Commitment): Evaluación crediticia y tasación

• Paso 6, Board Application (Solicitud a la Junta): Board Package (Paquete para la Junta) y entrevista de la cooperativa

• Paso 7, Cierre (Closing): Seguro, aprobación final (Clear to Close), recorrido final y llaves

• Paso 8, Después del Cierre: Mudanza, servicios, reducciones fiscales y documentos

 

Paso 1: Forme Su Equipo

 

Le recomiendo formar su equipo en el orden siguiente. Los agentes inmobiliarios están en contacto constante con prestamistas y abogados, lo que les permite ver quién responde rápido, quién es minucioso y con quién es fácil trabajar. Las presentaciones adecuadas pueden marcar una verdadera diferencia en la fluidez de su transacción.

 

1.1 Elija un Agente Inmobiliario

Un agente del comprador es su guía, analista y negociador. Un buen agente le brinda información objetiva, acceso a toda la oferta disponible (incluido el inventario previo al mercado) y las ventas comparables que necesita para negociar bien. Igual de importante, un buen agente le ayuda a mantener la objetividad en los momentos clave.

 

¿Quién Paga la Comisión del Agente del Comprador?

Muchos compradores lo preguntan. Según los datos que recopilamos de 131 nuevos anuncios de Compass en Manhattan, la gran mayoría de los vendedores ofrecía compensación al agente del comprador, lo que significa que los compradores a menudo no pagan una comisión adicional de su bolsillo. Si una propiedad está estructurada de otra forma y podría aplicarse una comisión directa al comprador, creo que debe informarse antes de cualquier visita, para que no haya sorpresas.

 

1.2 Elija un Prestamista

Si va a financiar su compra, hable pronto con un corredor hipotecario o un prestamista. Un buen prestamista le ayuda a entender su presupuesto, fortalece su oferta y actúa con rapidez cuando encuentra la propiedad adecuada. Siempre con gusto le recomiendo profesionales hipotecarios de confianza, pero usted debe elegir el que mejor se adapte a sus necesidades.

 

1.3 Elija un Abogado

Nueva York es un estado donde intervienen abogados, por lo que los compradores contratan a un abogado inmobiliario para revisar y negociar el contrato de compraventa (Contract of Sale) y representarlos en el cierre. Su abogado:

 

• Realizará la diligencia debida (Due Diligence) del edificio y la unidad

• Solicitará el informe de título o la búsqueda de gravámenes (revisando gravámenes e infracciones)

• Revisará y negociará el contrato

• Proporcionará los documentos que exija su prestamista

• Determinará los fondos a pagar en el cierre

• Le representará en el cierre

 

Con gusto le recomiendo abogados inmobiliarios con experiencia en NYC, y siempre es libre de elegir el suyo.

 

Paso 2: Prefinanciamiento

 

Antes de presentar una oferta, los agentes del vendedor suelen pedir tres documentos:

 

• Una carta de Preaprobación (Pre-Approval)

• Proof of Funds (Prueba de Fondos) para el pago inicial, los costos de cierre y, en una cooperativa, la liquidez posterior al cierre exigida

• Un Estado Financiero de REBNY (REBNY Financial Statement) completo

 

Algunos agentes piden solo uno o dos de estos documentos, pero lo mejor es tener los tres listos de antemano.

 

2.1 Obtenga la Preaprobación (Pre-Approval) de Su Hipoteca

La carta de preaprobación es uno de los primeros documentos que los vendedores quieren ver. La emite un prestamista, estima cuánto puede pedir prestado y demuestra que está financieramente preparado para avanzar. La preaprobación (Pre-Approval) es distinta de la precalificación (Pre-Qualification): la precalificación suele ser una estimación aproximada basada en información limitada, mientras que la preaprobación generalmente implica revisar recibos de sueldo, estados de cuenta y declaraciones de impuestos. Pregunte a su prestamista qué incluye su proceso, ya que una preaprobación completamente evaluada tiene más peso para los vendedores.

 

2.2 Asegure los Fondos

Además de la carta de preaprobación, necesitará prueba de fondos (Proof of Funds) al hacer una oferta. Si necesita mover dinero entre cuentas, hágalo pronto para que su situación financiera sea clara. Si parte de los fondos será una donación de un padre, cónyuge u otra persona, infórmelo desde el principio; algunos vendedores piden prueba de fondos a quien hace la donación. En las cooperativas, confirme si se permiten donaciones, compras de padres para hijos y compras conjuntas, ya que cada edificio tiene sus propias reglas.

 

2.3 Complete el Estado Financiero de REBNY (REBNY Financial Statement)

El REBNY Financial Statement es el formulario estándar que se usa en toda la ciudad de Nueva York para presentar su perfil financiero. Resume sus activos, pasivos, ingresos y gastos para que el vendedor evalúe su solidez y su capacidad para cerrar. Es más importante en las compras de cooperativas, donde la revisión financiera es más detallada. Prepárelo con cuidado y con documentos de respaldo como estados bancarios y de inversión e información de préstamos. Un estado completo y preciso demuestra que usted es organizado, transparente y solvente.

 

Paso 3: Encuentre Su Hogar

 

3.1 Elija el Vecindario

Considere el costo, su traslado al trabajo, las escuelas y el estilo de vida que quiere en el día a día. Pase tiempo en los vecindarios que está considerando: visite tiendas, restaurantes y parques a distintas horas del día. Su agente puede ayudarle a comparar precios, tipos de edificios y tendencias de reventa entre zonas.

 

3.2 Compare Opciones

Revise los anuncios que su agente le envíe según sus criterios y explore por su cuenta para conocer el mercado. A medida que su búsqueda se acote, descarte los vecindarios y propiedades que no coincidan con sus prioridades o su presupuesto. Su agente debe seguir los cambios de precio, los días en el mercado y el historial de cada anuncio para mostrarle qué viviendas tienen un precio justo, cuáles están sobrevaloradas y cuáles probablemente sean negociables.

 

3.3 Visite Apartamentos

Visitar en persona es esencial. Le da una idea real del espacio, la distribución y la luz natural que las fotos no pueden captar. Abra clósets y gabinetes, corra las cortinas, salga a los espacios exteriores y pregunte sobre las reglas del edificio, los servicios, el mantenimiento y las mejoras recientes.

 

Para cualquier apartamento que considere seriamente, programe una segunda visita y trátela como una preinspección. Revise dentro de los gabinetes y bajo los lavabos, pruebe la presión del agua, encienda el aire acondicionado y busque con atención señales de filtraciones o daños por agua en techos y paredes. Detectar estos detalles a tiempo le permite hacer una oferta con más confianza.

 

Propiedades Exclusivas Previas al Mercado (Compass Private Exclusives)

Compass Private Exclusives son viviendas que se comparten dentro de la red de Compass antes de comercializarse públicamente, o en lugar de hacerlo. Para los compradores, esa visibilidad anticipada es una ventaja real: podría ver una vivienda y hacer una oferta antes de que llegue al mercado general, a menudo con menos competencia.

 

Los vendedores eligen empezar de forma privada por muchas razones, como un cambio en sus finanzas, una transición familiar, un traslado, privacidad, objetos valiosos en la vivienda o la preferencia de evitar la promoción pública y las open houses. Como agente de Compass, puedo mostrarle estas viviendas junto con todo lo que está en el mercado abierto.

 

Paso 4: Haga una Oferta y Firme el Contrato

 

Después de sopesar los pros y contras de las viviendas que ha visto, encontró la indicada. Así funciona la etapa de oferta y contrato.

 

4.1 Evalúe el Mercado

Para determinar una oferta justa, su agente preparará ventas comparables (Comps) de viviendas similares vendidas recientemente en la zona y le ayudará a crear una estrategia de oferta basada en las condiciones del mercado, el valor y el margen de negociación. Tener su propio agente también evita el conflicto de interés que puede surgir cuando el agente del vendedor representa a ambas partes; probablemente ayudó a fijar el precio y puede defenderlo de forma natural, incluso si la vivienda se publicó con un precio alto.

 

4.2 Presente una Oferta Formal

Su oferta debe incluir el precio, las condiciones de financiamiento, el plazo de cierre propuesto y cualquier contingencia. La presentación importa casi tanto como el precio. Dos compradores pueden ofrecer montos similares, pero el que presenta un paquete más ordenado y completo (condiciones, datos del abogado, preaprobación, prueba de fondos y REBNY Financial Statement) suele verse más serio y con más probabilidades de cerrar, y puede ganar incluso frente a una oferta algo más alta.

 

Prepárese para una Guerra de Ofertas

En un mercado competitivo, una primera oferta sólida puede darle ventaja. Para que su oferta destaque, considere un pago inicial mayor, flexibilidad en la fecha de cierre y menos contingencias cuando sea prudente.

 

Evite el Apego Emocional

Las contraofertas y los rechazos son comunes. En Nueva York, una oferta aceptada no es legalmente vinculante hasta que ambas partes firman el contrato, y hasta entonces el vendedor puede seguir considerando otras ofertas. Incluso después de firmar, la junta de una cooperativa puede rechazar la venta, así que mantenga la calma hasta tener las llaves.

 

4.3 Negocie

Hacer una oferta es el inicio de una negociación. El punto de partida adecuado depende de las condiciones del mercado, el precio de la propiedad y el nivel de competencia. En un mercado competitivo puede enfrentar varios compradores; en un mercado más tranquilo tendrá más poder de negociación. Fije su límite antes de empezar y deje que su agente guíe la estrategia.

 

4.4 Revise el Contrato

Una vez acordados el precio, las concesiones y los plazos, los agentes preparan una hoja de términos (Deal Sheet) y la envían a los abogados. El abogado del vendedor redacta el contrato y el suyo lo revisa junto con los estados financieros del edificio, las actas de la junta y el plan de oferta (Offering Plan) o el contrato de arrendamiento de propiedad (Proprietary Lease), negociando cambios si es necesario. Es esencial contar con un abogado que responda rápido y tenga tiempo para su operación.

 

4.5 Realice una Inspección

Mientras su abogado revisa el contrato, haga inspeccionar el apartamento. Una inspección suele durar de una a tres horas y normalmente cuesta entre $500 y $800 para un condominio o cooperativa. Si revela problemas importantes, puede pedir al vendedor que los repare antes del cierre o solicitar un crédito, documentado en un anexo (Rider) del contrato.

 

Los informes de inspección son muy detallados y señalan incluso desgastes estéticos menores. La mayoría de los apartamentos de NYC se venden "tal como están" (As Is), lo que significa que el vendedor no está obligado a hacer reparaciones estéticas. Los problemas funcionales son distintos: filtraciones, moho, problemas eléctricos, tuberías rotas o electrodomésticos que no funcionan son puntos razonables para negociar. Su agente le ayudará a distinguir entre ambos.

 

4.6 Firme el Contrato y Transfiera el Depósito

Usted firma el contrato y transfiere el depósito del contrato, normalmente el 10% del precio, a la cuenta de garantía (Escrow) del abogado del vendedor. Luego el vendedor firma y el contrato queda plenamente formalizado.

 

4.7 Búsqueda de Título o de Gravámenes

Inmediatamente después de firmar, su abogado solicita una búsqueda de título para un condominio o casa, que confirma la titularidad legal y revisa escrituras, gravámenes fiscales, sentencias y otros registros. En una cooperativa se trata de una búsqueda de gravámenes (Lien Search), ya que los apartamentos en cooperativa no tienen títulos individuales. Cualquier problema encontrado por lo general debe resolverse antes del cierre.

 

Paso 5: Obtenga la Carta de Compromiso del Préstamo (Loan Commitment Letter)

 

La mayoría de las juntas de cooperativas y condominios exigen una carta de compromiso del préstamo antes de revisar su paquete para la junta (Board Package). Debe estar "limpia", es decir, con todas las condiciones (especialmente las relacionadas con la aprobación del edificio) cumplidas. Es distinta del compromiso condicional que emite su prestamista poco después de firmar el contrato. Mientras trabaja para obtener la carta limpia, empiece a preparar su paquete para la junta para tenerlo listo.

 

5.1 Asegure el Préstamo

Este paso suele ser el más largo. Incluso con una preaprobación, su prestamista le pedirá documentos adicionales, como:

 

• Estados de cuenta bancarios actualizados

• Recibos de sueldo recientes o verificación de ingresos

• Verificación de empleo, especialmente tras un cambio reciente

• Cartas que expliquen depósitos grandes o donaciones

• Prueba de que los fondos están en una cuenta en EE. UU. (para compradores internacionales)

• Confirmación de cualquier deuda pendiente

 

Responda con rapidez y precisión para mantener su préstamo, y su fecha de cierre, dentro del plazo.

 

5.2 Obtenga una Tasación (Appraisal)

Su prestamista solicita una tasación para confirmar que el valor de la propiedad respalda el préstamo. El tasador considera la distribución, los pies cuadrados, el estado y las ventas comparables recientes. Puede pedir al prestamista que confirme que el tasador tiene licencia y experiencia en el vecindario. Los honorarios de tasación, que paga el comprador, suelen ir de $400 a $1,500 según el tamaño y la complejidad.

 

Paso 6: Solicitud a la Junta (Board Application) (Condominios y Cooperativas)

 

Una vez que tenga el compromiso del préstamo, el siguiente paso es la solicitud a la junta. Los condominios y cooperativas exigen que los compradores cumplan los estándares fijados por la junta del edificio, y un paquete completo y bien presentado marca una verdadera diferencia.

 

Juntas de Cooperativas vs. Juntas de Condominios

Las juntas de cooperativas son las más minuciosas. Tienen amplia discreción, pueden pedir documentos adicionales y entrevistan a cada comprador; la aprobación de la junta (Board Approval) no está garantizada. Las juntas de condominios suelen ser menos restrictivas y se centran en la estabilidad financiera y las reglas del edificio; la mayoría de los condominios tienen un derecho de preferencia (Right of First Refusal) al que normalmente se renuncia. Las viviendas unifamiliares y multifamiliares no requieren aprobación de junta, por lo que se pasa directamente al cierre tras el contrato y las inspecciones.

 

Plazos

Una vez presentado un paquete completo, la revisión suele tardar de una a dos semanas, aunque los plazos varían y puede haber demoras si la junta pide más información.

 

6.1 Prepare Sus Documentos

Un paquete para la junta (Board Package) normalmente incluye:

 

• Documentos financieros: declaraciones de impuestos, recibos de sueldo, estados de cuenta bancarios y de inversión, y prueba de fondos (Proof of Funds)

• Información personal: referencias personales y profesionales, historial laboral y cartas de referencia

• Detalles de la compra: el contrato firmado y la carta de compromiso del préstamo (si financia)

• Formularios y cargos de solicitud: cada edificio tiene sus propios formularios y cargos de trámite

 

Use una lista de verificación, siga exactamente las instrucciones del edificio y responda con rapidez a las solicitudes de seguimiento.

 

6.2 La Entrevista de la Cooperativa

Las juntas de cooperativas entrevistan a los compradores antes de aprobar una venta. Vístase de manera profesional, llegue puntual, conozca lo que presentó y demuestre que piensa ser un miembro responsable y a largo plazo del edificio. La junta suele decidir en pocos días.

 

Paso 7: Cierre (Closing)

 

7.1 Contrate un Seguro de Vivienda

Su prestamista pedirá prueba del seguro de vivienda antes de emitir la aprobación final. Para condominios y cooperativas es una póliza HO-6 que cubre el interior, sus pertenencias y su responsabilidad civil. Combinar las pólizas de vivienda y auto puede reducir su prima.

 

7.2 Aprobación Final (Clear to Close)

Tras revisar la tasación, el informe de título, el seguro y la información financiera actualizada, su prestamista emite la aprobación final (Clear to Close), que confirma que se cumplen todas las condiciones y que está listo para firmar los documentos del préstamo.

 

7.3 Programe el Cierre

Los abogados coordinan la fecha de cierre con el prestamista, ambos agentes y la compañía de títulos. Los cierres suelen realizarse en la oficina de un abogado, en la del administrador del edificio (en cooperativas) o en una compañía de títulos. Su abogado confirmará las cifras finales y los fondos que debe llevar.

 

7.4 Recorrido Final (Final Walk-Through)

Poco antes del cierre, recorra la vivienda para confirmar que está en las condiciones acordadas y que las reparaciones pactadas se completaron. Vaya de día, encienda todas las luces, abra los grifos, pruebe los electrodomésticos y busque nuevas filtraciones o daños. Si algo no está como se acordó, puede solicitar un crédito o una reparación en el cierre.

 

7.5 Seguro de Título (Title Insurance)

Para un condominio, una casa adosada (Townhouse) o una casa (no una cooperativa), comprará un seguro de título, que le protege a usted y a su prestamista frente a disputas de propiedad, gravámenes o reclamaciones que surjan después del cierre. La prima es un cargo único que se paga en el cierre.

 

7.6 Cierre la Operación

El día del cierre firma los documentos que transfieren la propiedad y se transfieren los fondos. Su parte suele incluir el saldo del precio de compra y sus costos de cierre: impuesto de registro hipotecario (condominios y casas), impuesto de mansión (compras de $1 millón o más), seguro de título y honorarios del abogado y del prestamista. Una vez todo firmado y pagado, la escritura se registra y la vivienda es oficialmente suya. ¡Felicidades!

 

Paso 8: Después del Cierre

 

Antes de instalarse, complete estas tareas para una transición sin contratiempos:

 

• Coordine con el administrador del edificio: programe su mudanza, reserve el ascensor y pague los depósitos de mudanza

• Transfiera los servicios: contrate electricidad, gas e internet, y confirme qué incluyen sus cargos comunes (Common Charges) o cuota de mantenimiento (Maintenance)

• Cambie su dirección: actualícela en USPS, su banco, su empleador, su seguro y sus suscripciones

• Solicite reducciones fiscales: si califica, solicite la NYC Co-op and Condo Abatement (Reducción para Cooperativas y Condominios) o el crédito STAR; consulte a su contador

• Guarde las garantías: conserve las garantías de los electrodomésticos y sistemas incluidos en la venta

• Resguarde sus documentos: guarde en un lugar seguro los documentos del cierre, la póliza de título, el seguro, y el certificado de acciones y el contrato de arrendamiento de propiedad (Proprietary Lease) de la cooperativa

 

 

Cooperativa (Co-op) vs. Condo (Condominio)

 

Ser dueño de un condominio es similar a ser dueño de una casa: recibe una escritura de una unidad específica. Ser dueño en una cooperativa significa poseer acciones de la corporación propietaria del edificio, junto con un contrato de arrendamiento de propiedad (Proprietary Lease) de su apartamento. Cerrar un condominio suele costar más, pero ofrece más flexibilidad.

 

• Participación en la vivienda de NYC: Co-op: La mayoría de los apartamentos en venta de Manhattan; muchos edificios de preguerra y posguerra. Condo: Una proporción menor; la mayoría de los nuevos desarrollos son condominios.

• Titularidad: Co-op: Acciones de una corporación y un contrato de arrendamiento de propiedad (Proprietary Lease). Condo: Bien inmueble con escritura.

• Pago Inicial típico: Co-op: Mínimo del 20% al 25%, algunos 30%+. Condo: Desde el 10%.

• Board Approval (Aprobación de la Junta): Co-op: Revisión minuciosa y entrevista. Condo: Derecho de preferencia, al que normalmente se renuncia.

• Post-Closing Liquidity (Liquidez Posterior al Cierre): Co-op: A menudo de 12 a 24 meses de gastos. Condo: Por lo general solo reservas del prestamista.

• Closing Costs (Costos de Cierre) (comprador): Co-op: Aproximadamente del 1% al 2%, más el impuesto de mansión. Condo: Aproximadamente del 3% al 5% con financiamiento.

• Gastos mensuales: Co-op: Maintenance (Mantenimiento, incluye impuestos inmobiliarios). Condo: Common Charges (Cargos Comunes) más impuestos aparte.

• Alquilar a terceros: Co-op: Limitado; las reglas de subarrendamiento varían según el edificio. Condo: Generalmente flexible.

• Apto para inversionistas: Co-op: Rara vez. Condo: Sí.

 

Costos de Cierre del Comprador (Buyer Closing Costs)

 

Las tablas siguientes resumen los costos de cierre que suele pagar un comprador en la ciudad de Nueva York. Las tasas de impuestos reflejan las tablas vigentes del Estado y la Ciudad de Nueva York; los cargos varían según el prestamista, el edificio y la compañía de títulos.

 

Compra de Co-op

• Su abogado: $2,500 – $5,000+

• Búsqueda de gravámenes (Lien Search): $350 – $500

• Cargos del prestamista (solicitud, verificación de crédito, abogado del banco): $1,500 – $2,500

• Tasación (Appraisal): $400 – $1,500

• Puntos del prestamista (si los hay): 0% – 2% del préstamo

• Acuerdo de reconocimiento (Recognition Agreement) y registro UCC-1: $300 – $500

• Solicitud a la junta, verificación de crédito y cargos de mudanza: $1,000 – $2,500

• Depósito de mudanza: $500 – $1,500, reembolsable

• Ajuste de Maintenance (Mantenimiento): Prorrateado por el mes del cierre

• Impuesto de Mansión (Mansion Tax): Compras de $1M o más, vea la tabla

 

Compra de Condo

• Su abogado: $2,500 – $5,000+

• Cargos del prestamista (solicitud, verificación de crédito, abogado del banco): $1,500 – $2,500

• Tasación (Appraisal): $400 – $1,500

• Puntos del prestamista (si los hay): 0% – 2% del préstamo

• Mortgage Recording Tax (Impuesto de Registro Hipotecario): 1.80% del préstamo por debajo de $500,000; 1.925% desde $500,000

• Title Insurance (Seguro de Título) (pólizas del propietario y del prestamista): Aproximadamente 0.4% – 0.5% del precio

• Tasas de registro y búsquedas municipales: $500 – $1,000

• Depósito en garantía de impuestos (Escrow): 2 – 6 meses de impuestos, fijado por el prestamista

• Solicitud a la junta, verificación de crédito y cargos de mudanza: $750 – $2,500

• Ajustes de Common Charges (Cargos Comunes) e impuestos: Prorrateados en el cierre

• Impuesto de Mansión (Mansion Tax): Compras de $1M o más, vea la tabla

 

Condo de Nuevo Desarrollo (además de los costos del condo)

• NYC Real Property Transfer Tax (Impuesto de Transferencia de NYC) (pagado en nombre del desarrollador): 1.00% por debajo de $500,000; 1.425% por encima de $500,000

• NYS Transfer Tax (Impuesto de Transferencia del Estado) (pagado en nombre del desarrollador): 0.40%; 0.65% desde $3M

• Honorarios del abogado del desarrollador (Sponsor): A menudo $2,500 – $5,000

• Aporte al capital de trabajo (Working Capital Contribution): A menudo 1 – 2 meses de Common Charges (Cargos Comunes)

 

Impuesto de Mansión (Mansion Tax) del Estado de Nueva York (lo paga el comprador)

• $1,000,000 – $1,999,999: 1.00%

• $2,000,000 – $2,999,999: 1.25%

• $3,000,000 – $4,999,999: 1.50%

• $5,000,000 – $9,999,999: 2.25%

• $10,000,000 – $14,999,999: 3.25%

• $15,000,000 – $19,999,999: 3.50%

• $20,000,000 – $24,999,999: 3.75%

• $25,000,000 o más: 3.90%

 

La tasa se aplica a todo el precio de compra, así que fijar el precio justo por debajo de un umbral puede importar. En una compra de $2,000,000 el impuesto de mansión es de $25,000; a $1,995,000 es de $19,950.

 

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