Kendi hesaplarınızı NYC Gayrimenkul Hesaplayıcısı ile yapın.

 

Küçük Ev Sahipleri: Hangi Kurallar Geçerli

 

New York City, ülkedeki en ayrıntılı ev sahibi-kiracı kurallarına sahip şehirlerden biridir ve bu kuralların çoğu neye sahip olduğunuza bağlıdır: mülkün türü, binadaki daire sayısı, toplamda kaç daireye sahip olduğunuz ve orada oturup oturmadığınız. İlana çıkmadan önce hangi kategoriye girdiğinizi bilmek işinizi kolaylaştırır.

 

Kira denetimi (Rent stabilization)

Kira denetimi (rent stabilization) genellikle 1974'ten önce inşa edilmiş, altı veya daha fazla daireli binalara uygulanır. Sahibi olduğunuz kat mülkiyetli (condo) veya kooperatif (co-op) daire, müstakil ev (townhouse) ya da 2 ila 5 aileli ev genellikle serbest piyasa kiralığıdır; yani kirayı ve kira süresini siz belirlersiniz. Bina daha önce daha büyükse ya da 421-a veya J-51 gibi bir vergi avantajından yararlandıysa, önce DHCR'daki kayıt geçmişini kontrol edin.

 

Haklı Sebep Tahliye Yasası (Good Cause Eviction)

Haklı Sebep Tahliye Yasası (Good Cause Eviction), piyasa fiyatlı pek çok dairede kira artışlarını sınırlar ve kiracılığı sona erdirmek için yasal bir sebep şart koşar. Şunları kapsamaz:

 

• Kat mülkiyetli (condo) ve kooperatif (co-op) daireler

• New York Eyaleti'nde, LLC üzerinden sahip olunanlar dahil tüm mülkleri birlikte sayıldığında 10 veya daha az daireye sahip ev sahipleri

• Sahibinin oturduğu, 10 veya daha az daireli binalar

• Bölgenin adil piyasa kirasının %245'inin üzerindeki kiralar ve 2009'dan sonra inşa edilen binalar

 

Yükümlülüklerinizi değiştiren daire sayıları

• Oturmadığınız 1 veya 2 aileli ev: her yıl HPD kaydı, 1960'tan önce inşa edildiyse ayrıca kurşunlu boya testi

• 3 veya daha fazla daire ("multiple dwelling", çok daireli konut): HPD kaydı, her yıl pencere koruması ve kurşunlu boya bildirimleri, tahtakurusu bildirimleri, kapalı alan alerjen denetimleri ve ocak düğmesi kapağı bildirimleri

• Binada 6 veya daha fazla daire: depozitolar faiz getiren bir hesapta tutulmalıdır

• Sahibinin oturduğu 2 aileli ev: Adil Şans Konut Yasası'ndan (Fair Chance Housing Act) ve daire herkese açık şekilde ilan edilmiyorsa kira yardımı belgesi (voucher) kurallarından dar kapsamlı muafiyetler

 

Muaf olmak, bildirim yapmamak demek değildir

Haklı Sebep Tahliye Yasası daireniz için geçerli olmasa bile, yeni ve yenilenen kira sözleşmelerine resmi Haklı Sebep Tahliye bildirimini (Real Property Law § 231-c) ekleyin ve geçerli muafiyeti işaretleyin. Mahkemede küçük ev sahibi muafiyetine dayanırsanız, sahip olduğunuz tüm daireleri ve LLC söz konusuysa arkasındaki kişileri açıklamanız gerekir.

 

İlana Çıkmadan Önce

 

Binanızın kurallarını kontrol edin

• Kat mülkiyetli (condo) daire: asgari kira süresi, başvuru dosyası, taşınma ücretleri ve depozitolar için yönetmelik (bylaws) ve kiralama kurallarını okuyun. Çoğu condo binasının kiralamalarda genellikle kullanılmayan bir önalım hakkı (right of first refusal) vardır, ancak bu haktan feragat edilmesi zaman alır

• Kooperatif (co-op) daire: alt kiralama (sublet) yönetim kurulu onayı gerektirir ve genellikle sınırlıdır; örneğin belirli bir süre orada oturduktan sonra her beş yılda iki yıl ile. Birçok co-op, genellikle aylık aidatın (maintenance) belli bir yüzdesi olan bir alt kiralama ücreti alır

• Müstakil ev (townhouse) veya 2 ila 5 aileli ev: yalnızca iskân belgesinin (certificate of occupancy) izin verdiği daireleri kiraya verin. Kaçak bir bodrum veya zemin altı daire; para cezalarına, sigorta açıklarına ve kira tahsil edememe riskine yol açar

 

Kayıt, test ve donanım

• HPD kaydı: 3 veya daha fazla daireli binalar ve sahibinin oturmadığı 1 veya 2 aileli evler için her yıl zorunludur. Ücret 13 dolardır ve kaydın 1 Eylül'e kadar yapılması gerekir. Kayıt yoksa ödenmeyen kira için dava açamazsınız

• Kurşunlu boya: 1960'tan önce inşa edilen binaların kurşunlu boya içerdiği varsayılır. Kiralanan condo ve co-op daireler dahil kiralık dairelerin sertifikalı bir denetçi tarafından XRF kurşun testinden geçmiş olması gerekirdi; testte pozitif çıkan kapı ve pencere sürtünme yüzeyleri her kiracı değişiminde onarılmalıdır. 1978'den önce inşa edilen binalarda ayrıca federal kurşun bildirimi gerekir

• Duman ve karbonmonoksit dedektörleri: kiracı taşınmadan önce çalışan dedektörler takın ve test edildiklerine dair kayıt tutun

 

Kiraya verdiğinizde vergiler ve indirimler değişir

• Co-op ve condo vergi indirimi (abatement): bu indirim yalnızca dairede oturan sahipler içindir. Daire kiralık hale geldiğinde artık uygun olmaz ve emlak vergisi faturanız yükselir

• NYC ikinci konut ek vergisi: kimsenin birincil ikametgâhı olmayan bir konut yeni ek vergiye tabi olabilir. Orada oturan bir kiracıyla yapılan, en az bir yıllık, gerçek ve piyasa koşullarında (arm's-length) bir kira sözleşmesi muafiyetten yararlanmanın yollarından biridir. NYC Pied-à-Terre Vergisi 2026 sayfama bakın

 

Sigorta

Kiracı taşınmadan önce ev sahibi poliçesine geçin. Condo sahiplerinin, kiraya verilen daire için düzenlenmiş ve zarar payı (loss assessment) teminatı içeren bir HO-6 poliçesine; ev sahiplerinin ise kiralık kullanımı kapsayan bir konut poliçesine (dwelling policy) ihtiyacı vardır. Şemsiye poliçe (umbrella policy) düşük maliyetle ek sorumluluk koruması sağlar. Kiracılardan kiracı sigortası yaptırmalarını isteyin ve poliçelerinin bir kopyasını dosyada saklayın.

 

Daireyi hazırlayın

• Yeni kiracı taşınmadan önce onarımlar için yeterli zaman ayırın ve sözleşme imzalandıktan sonra yapacağınız işler konusunda yazılı olarak anlaşın

• Daireyi süpürülmüş, temiz ve cihazları ile iklimlendirme (HVAC) sistemi çalışır durumda teslim edin. Kiracılar taze boya ve kapsamlı bir temizlik bekler

• Beyaz boya kullanın ve rötuş yapmak yerine duvarların tamamını boyayın; birkaç aydan eski rötuşlar belli olur. Kiracılar çıkarken beyaza geri boyamak şartıyla başka renkler seçebilir

• Açık renkli zemin ve dayanıklı malzemeler seçin; hassas, yüksek teknolojili donanımların bakım maliyeti, kiraya kattığından fazladır

• Taşınmadan önce her odanın fotoğrafını çekin

 

Kiralığınızı Fiyatlandırma ve Pazarlama

 

Fiyatı istenen kiralara göre değil, yakın zamanda kiralanmış emsallere göre belirleyin. Daireniz aynı hafta ilana çıkan benzer her daireyle yarışır ve kiracılar fiyatı, ışığı, plan düzenini, çamaşır imkânını, açık alanı ve bina olanaklarını dakikalar içinde karşılaştırır. Talep ilkbaharın sonundan yaz sonuna kadar en yüksek seviyededir; bu dönemde biten bir kira sözleşmesinin yerini doldurmak daha kolaydır.

 

Fazla yüksek fiyatın hesabı

5.000 dolarlık bir daireyi 5.200 dolardan ilana koyup fazladan bir ay boş kalırsanız, yıl için 60.000 dolar yerine 57.200 dolar elde edersiniz. Her boş ay yıllık kiranın yaklaşık %8,3'üne mal olur; bu yüzden hızlı kiralanacak şekilde fiyat belirlemek genellikle kazandırır.

 

Kiralatan pazarlama

• Profesyonel fotoğraflar ve doğru bir kat planı; kiracıların aradığı bilgileri belirten bir metin: çamaşır imkânı, açık alan, evcil hayvan, kapıcı (doorman), taşınma tarihi

• StreetEasy ve büyük kiralık ilan sitelerinde geniş yayılım ve Compass danışman ağı

• Esnek gösterim saatleri, taleplere hızlı yanıt ve net bir başvuru süreci

 

FARE Yasası (FARE Act) ve ücretler

FARE Yasası'na (FARE Act) göre, ev sahibi daireyi ilana çıkarmak için bir emlak danışmanı (broker) tutarsa, o danışmana ev sahibi ödeme yapar. Danışmanınız kiracıdan ücret alamaz; alırsa sorumlu olan sizsiniz. Her ilan, kiracının ödeyeceği tüm ücretleri açıkça belirtmelidir ve kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiracı bu ücretlerin kalem kalem yazılı bildirimini imzalamalıdır. İmzalı kopyayı üç yıl saklayın. Kiracı yine de kendi danışmanını tutup ücretini ödeyebilir.

 

Kiracı Değerlendirmesi

 

New York hukuku, kiracı taşındıktan sonra kiracıyı korur; bu nedenle titiz bir değerlendirme sizi herhangi bir sözleşme maddesinden daha fazla korur. Ev sahipleriyle kullandığım standartlar şunlardır:

 

• Gelir: yıllık gelir, aylık kiranın en az 40 katı

• Kredi: 700 veya üzeri kredi notu

• Kefil: gerekirse, yıllık geliri aylık kiranın en az 80 katı ve kredi notu 700 veya üzeri

• Şirket adına kiralamalar: kiracı bir LLC veya şirketse, şartları karşılayan bir kişi kefil olarak imzalar

 

Toplanacak belgeler

• Son iki banka hesap özeti

• Son iki yılın vergi beyannameleri

• Maaşı teyit eden işveren yazısı

• Resmi kimlik belgesi

 

Kontrolleri yapmak

Kredi ve geçmiş kontrollerini güvenilir bir değerlendirme hizmeti aracılığıyla kendiniz yapın. Gerçek maliyet ile 20 dolardan düşük olanı talep edebilirsiniz; başvurana bir kopya vermeniz ve son 30 gün içinde alınmış bir rapor sunarsa ücreti almamanız gerekir. Başka bir başvuru ücreti alamazsınız. Insurent ve TheGuarantors gibi üçüncü taraf kefalet programları yardımcı olabilir, ancak bunlara güvenmeden önce teminat limitlerini ve tazminat kurallarını okuyun. Condo veya co-op yönetim kurulu onayını kendi değerlendirmeniz yerine koymayın; kurulun çıkarları sizinkilerle aynı değildir.

 

Küçük ev sahiplerini zora sokan adil konut kuralları

• Kira yardımı belgeleri (vouchers): Section 8, CityFHEPS veya diğer yasal gelir kaynaklarını reddetmek New York City'de yasa dışıdır. Belge sahipleri için kiracının kendi kira payının ötesinde bir gelir şartı uygulayamaz veya kefil isteyemezsiniz. Her talebe hemen yanıt verin: "Evet, kira yardımı belgelerini memnuniyetle kabul ediyoruz. Daireyi ne zaman görmek istersiniz?" Tek istisna, dairenin herkese açık şekilde ilan edilmediği, sahibinin oturduğu 2 aileli evdir. HPD belge türlerini nyc.gov/hpd adresinde listeler

• Adil Şans Konut Yasası (Fair Chance Housing Act): sabıka geçmişine yalnızca başvuranı diğer tüm konularda şartlı olarak onayladıktan sonra, yalnızca sınırlı geriye bakış süreleri içinde ve ardından belirli bir inceleme sürecini izleyerek bakabilirsiniz. Sahibinin oturduğu 2 aileli evler muaftır

• Kira mahkemesi geçmişi: başvuranı geçmişteki bir ev sahibi-kiracı davası nedeniyle reddedemezsiniz

• Tutarlılık: her başvurana aynı yazılı standartları uygulayın ve her başvurunun neden onaylandığını veya reddedildiğini not edin

 

Kira Sözleşmesi ve Depozito

 

Bir gayrimenkul avukatının hazırladığı veya incelediği eklerle (riders) birlikte güncel, REBNY standardında bir kira sözleşmesi kullanın. Bir ve iki yıllık süreler olağandır. İlk ayın kirasını ve depozitoyu sözleşme imzalanırken onaylı çek, banka çeki veya havale ile alın.

 

Her kira sözleşmesinde olması gereken bildirimler ve ekler

• Haklı Sebep Tahliye bildirimi, dairenin kapsamda mı yoksa muaf mı olduğunu işaretleyerek

• Sel bildirimi: dairenin sel geçmişi, FEMA sel bölgesinde olup olmadığı ve kiracı sel sigortasının FEMA üzerinden alınabileceğine dair zorunlu ifade

• Kurşunlu boya: 1978'den önce inşa edilen binalar için federal kurşun bildirimi; 1960'tan önce inşa edilen veya 3 ya da daha fazla daireli binalar için NYC kurşunlu boya ve pencere koruması bildirimi

• Yangın sprinkleri bildirimi: binada çalışan bir sprinkler sistemi olup olmadığı

• FARE Yasası ücret bildirimi, sözleşmeden önce kiracı tarafından imzalanmış

• Çok daireli konutlar (3 veya daha fazla daire): tahtakurusu geçmişi, kapalı alan alerjen bildirimi ve ocak düğmesi kapağı bildirimi

• Adil Şans Konut bildirimi, sabıka kaydı kontrolü yapıyorsanız

 

Depozito kuralları

• Depozito ve peşin ödenen kira toplamı bir aylık kirayı aşamaz. Evcil hayvan depozitosu veya son ayın kirası bu sınıra dahildir

• Depozitoyu kendi paranızdan ayrı bir New York banka hesabında tutun ve kiracıya nerede tutulduğunu bildirin. 6 veya daha fazla daireli binalarda hesap, kiracı adına faiz getirmelidir

• Kiracıyla birlikte taşınma öncesi kontrol yapmayı teklif edin ve dairenin durumunu fotoğraflarla gösteren yazılı bir kaydı birlikte imzalayın

• Kiracı çıktıktan sonra 14 gün içinde, yapılan kesintilerin kalem kalem dökümüyle birlikte depozitoyu iade edin. Süreyi kaçırırsanız herhangi bir kısmını tutma hakkınızı kaybedersiniz

• Kesintiler olağan yıpranmayı karşılamak için yapılamaz

 

Kiracılık Süresince

 

Onarımlar ve hizmetler

Her kira sözleşmesi oturulabilirlik garantisi (warranty of habitability) içerir. Onarım taleplerine hızla yanıt verin; rutin ve acil onarımlar için bir planınız ve güvenilir ustalardan oluşan bir listeniz olsun.

 

• Isıtma sezonu, 1 Ekim - 31 Mayıs: dışarısı 55°F'nin (13°C) altındayken sabah 6 ile akşam 10 arasında içeride en az 68°F (20°C), gece ise en az 62°F (17°C)

• Sıcak su: yılın her günü en az 120°F (49°C)

• Giriş: onarım ve kontroller için makul saatlerde ve makul bir önceden bildirimle girin; sızıntı veya gaz kokusu gibi acil durumlarda bildirimsiz girebilirsiniz

 

Kira ve geç ödemeler

• Nakit veya havale çeki (money order) ile ödenen kira için makbuz verin ve kayıtları üç yıl saklayın

• Kira, vade tarihinden beş gün sonra hâlâ gelmediyse kiracıya iadeli taahhütlü posta ile yazılı bildirim gönderin

• Gecikme ücreti yalnızca beş günden sonra alınabilir ve 50 dolar ile aylık kiranın %5'inden düşük olanıyla sınırlıdır

• Ödenmeyen kira için dava açmadan önce yazılı 14 günlük kira talebi tebliğ edin

• Şikâyette bulunan veya bir sorunu bildiren kiracıya asla misilleme yapmayın; iyi niyetli bir şikâyetten sonraki bir yıl içinde yapılan tahliye misilleme olarak kabul edilir

 

3 veya daha fazla daireli binalar için yıllık yükümlülükler

• 16 Ocak'a kadar kiracılara pencere koruması ve kurşunlu boya bildirimi

• Her aralık ayında HPD'ye verilen ve kiracılarla paylaşılan tahtakurusu raporu

• Fare, hamamböceği ve küf için kapalı alan alerjen denetimleri ve ocak düğmesi kapağı bildirimi

 

Yenilemeler, Kira Artışları ve Taşınmalar

 

Yenileme kararlarını erken verin. Kirayı %5 veya daha fazla artıracaksanız ya da sözleşmeyi yenilemeyecekseniz, kiracının orada ne kadar süredir oturduğuna göre yazılı bildirimde bulunmanız gerekir:

 

%5+ artış veya yenilememe için bildirim süresi

• 1 yıldan kısa süredir kiracı: 30 gün

• 1 ila 2 yıldır kiracı: 60 gün

• 2 yıldan uzun süredir kiracı: 90 gün

 

Daire Haklı Sebep Tahliye kapsamındaysa

• Makul kira artışı: %5 artı enflasyon ile %10'dan düşük olanı

• Kiracılığı sona erdirme: Yalnızca ödenmeyen kira, sözleşme ihlali veya mülk sahibinin kullanımı gibi yasal bir sebeple

 

Bildirim geç gönderilirse, mevcut sözleşme fiilen tam bildirim süresi dolana kadar devam eder. Adil bir kirayla yenileyen iyi bir kiracı, genellikle boş kalan bir daireden, danışman ücretinden ve kiracı değişiminden daha kârlıdır.

 

Kiracı sözleşmeyi bozduğunda

Daireyi adil piyasa kirası veya mevcut kira, hangisi düşükse, o bedelle yeniden kiralamak için iyi niyetli çaba göstermeniz gerekir. Daha yüksek bir kirayla ilana çıkmak bu yükümlülüğü ihlal eder ve yeni kiracı imza attığında ayrılan kiracının başka bir borcu kalmaz. Ayrılan kiracının neleri karşılayacağı konusunda, örneğin yeni kiracı taşınana kadarki kira, kiracı ayrılmadan önce yazılı olarak anlaşın.

 

Taşınma

• Kiracı çıkış öncesi kontrol isteyebilir; düzeltme fırsatı olması için tüm sorunları listeleyin

• Çıkışta dairenin fotoğrafını çekin ve taşınma öncesi kayıtla karşılaştırın

• Depozitoyu ve kalem kalem dökümü 14 gün içinde iade edin

 

Kat Mülkiyetli (Condo) Daireler, Kooperatif (Co-op) Daireler ve Müstakil Evler

 

Condo kiralamaları

Condo başvuruları genellikle 20 ila 30 gün sürer. Yönetim kurulu başvuru, kredi kontrolü ve taşınma ücretlerini genellikle kiracılar öder, ancak kira başlangıcının yönetim kurulu onayına bağlı olduğunu onlara erkenden söyleyin. Yenilemeler genellikle kısa bir formla yapılır ve yönetim şirketiyle (managing agent) profesyonel, hızlı bir ilişki her adımı ilerletir.

 

Co-op alt kiralamaları

Co-op alt kiralamaları daha uzun sürer, genellikle yönetim kurulu mülakatı içerir ve kurul yenilemeleri sınırlayabilir veya reddedebilir. Alt kira sözleşmeniz, mülkiyet kira sözleşmenize (proprietary lease) tabidir; bu nedenle kurul, bina kurallarını ihlal eden bir alt kiracıya karşı işlem yapabilir. Bir kiracıya başlangıç tarihi veya ikinci yıl sözü vermeden önce alt kiralama politikasını okuyun.

 

Müstakil evler (townhouse) ve 2 ila 5 aileli evler

• Kar temizliği (kendi girişleri için), çöp ve geri dönüşüm ya da bahçe bakımı gibi hangi işlerin kiracıya ait olduğunu sözleşmede açıkça yazın

• Sayaçların ayrı olduğu her dairede faturaları kiracının adına geçirin

• Kazan, çatı ve tesisatı bir bakım programında tutun; 3 veya daha fazla daireli binalarda gaz tesisatı her dört yılda bir lisanslı bir tesisatçı tarafından kontrol edilmelidir

 

Bir Kiralık Gerçekte Ne Kazandırır

 

Örnek olarak 1.000.000 dolar değerinde, aylık 5.000 dolara kiralanan tek yatak odalı bir condo daire. Elektriği kiracı öder; aidatı (common charges), emlak vergisini (indirimsiz), sigortayı, onarımları ve kiralama masraflarını mülk sahibi öder.

 

Yıllık İşletme Tablosu

 

İpotek ödemesi ve gelir vergisi öncesi, ilk yıl için örnek rakamlar.

 

• Brüt kira: yılda 60.000 $ (ayda 5.000 $)

• Boş kalma ve kiracı değişimi (yılda yaklaşık 2 hafta): yılda −2.400 $ (ayda −200 $)

• Kiralama ücreti (her 2 yılda bir aylık kira): yılda −2.500 $ (ayda −208 $)

• Aidat (common charges): yılda −12.000 $ (ayda −1.000 $)

• Emlak vergisi: yılda −10.200 $ (ayda −850 $)

• Ev sahibi sigortası: yılda −960 $ (ayda −80 $)

• Onarım ve boya rezervi: yılda −1.800 $ (ayda −150 $)

• Net işletme geliri: yılda 30.140 $ (ayda 2.512 $)

• 1.000.000 dolarlık değer üzerinden getiri: %3,0

 

New York'taki bir kiralığın uzun vadeli getirisinin çoğu anapara ödemesinden ve değer artışından gelir; bu yüzden kiraya verme ya da satma kararı ayrı bir analizi hak eder. Sizinkini gerçek aidat, vergi ve ipotek rakamlarınızla hesaplayabilirim.

 

Mali Müşavirinizle (CPA) Planlamanız Gereken Vergiler

 

• Beyan: kira gelirleri ve giderleri Schedule E formunda beyan edilir; net kira geliri federal, New York Eyaleti ve şehir sakinleri için New York City gelir vergisine tabidir

• İndirimler: ipotek faizi, emlak vergisi, aidat (common charges) veya co-op aidatının (maintenance) indirilebilir kısmı, sigorta, onarımlar, kiralama ücretleri ve yönetim masrafları. Ödediğiniz kiralama ücreti genellikle sözleşme süresine yayılarak indirilir

• Amortisman: kiralık konutun arsa değil bina kısmı genellikle 27,5 yılda amorti edilir; co-op sahipleri binadaki paylarını amorti eder

• Kira zararları: kiralığı aktif olarak yönetiyorsanız 25.000 dolara kadar zarar diğer gelirlerden düşülebilir; bu hak, düzeltilmiş brüt gelir 100.000 ile 150.000 dolar arasındayken kademeli olarak sona erer

• Sattığınızda: ayrılan amortisman geri alınır (recapture) ve eskiden oturduğunuz bir konut, konut satış muafiyetinin bir kısmını kaybedebilir. Başka bir yatırım mülkü alırsanız 1031 takası (1031 exchange) kazancı erteleyebilir

 

Kiralığınızın Hesabını Yapın

 

NYC Gayrimenkul Hesaplayıcımı açın. Yatırım Getirileri (Investment Returns) sekmesi tek bir kiralık daire veya küçük bir bina için çalışır; net işletme gelirini, kapitalizasyon oranını (cap rate), nakit akışını, nakit üzerinden nakit getiriyi (cash-on-cash return), borç karşılama oranını ve ilk yıl toplam getirisini hesaplar. NYC Gayrimenkul Hesaplayıcıyı Açın