Guía del Propietario
Haga sus propios cálculos con la Calculadora Inmobiliaria de NYC.
Pequeños Propietarios: Qué Normas Aplican
La Ciudad de Nueva York tiene algunas de las normas entre propietarios e inquilinos más detalladas del país, y muchas dependen de lo que usted posee: el tipo de propiedad, cuántas unidades tiene el edificio, cuántas unidades posee en total y si vive allí. Antes de anunciar, conviene saber en qué categoría está.
Estabilización de alquileres (Rent stabilization)
La estabilización de alquileres (rent stabilization) se aplica en general a edificios de seis o más apartamentos construidos antes de 1974. Un apartamento en condominio (condo) o cooperativa (co-op) de su propiedad, una casa adosada (townhouse) o una casa de 2 a 5 familias suele ser un alquiler de libre mercado, por lo que usted fija el alquiler y el plazo del contrato. Si el edificio fue alguna vez más grande o recibió un beneficio fiscal como 421-a o J-51, confirme primero su historial de registro ante la DHCR.
Desalojo por Causa Justificada (Good Cause Eviction)
La ley de Desalojo por Causa Justificada (Good Cause Eviction) limita los aumentos de alquiler y exige un motivo legal para terminar un arrendamiento en muchos apartamentos a precio de mercado. No cubre:
Unidades en condominio y en cooperativa
Propietarios que poseen 10 unidades o menos en el Estado de Nueva York, contando todo lo que poseen, incluso a través de una LLC
Edificios de 10 unidades o menos donde vive el propietario
Alquileres superiores al 245% del alquiler justo de mercado de la zona, y edificios construidos después de 2009
Cantidades de unidades que cambian sus obligaciones
Casa de 1 o 2 familias en la que usted no vive: registro anual ante HPD y, si fue construida antes de 1960, prueba de pintura con plomo
3 o más unidades (una "multiple dwelling", vivienda múltiple): registro ante HPD, avisos anuales de protectores de ventana y pintura con plomo, informes de chinches, inspecciones de alérgenos en interiores y avisos de cubiertas para perillas de estufa
6 o más unidades en un edificio: los depósitos de garantía deben mantenerse en una cuenta que genere intereses
Casa de 2 familias ocupada por el propietario: exenciones limitadas de la Ley de Vivienda de Oportunidad Justa (Fair Chance Housing Act) y, si la unidad no se anuncia públicamente, de las normas sobre vales de vivienda (vouchers)
Estar exento igual exige aviso
Aunque la ley de Desalojo por Causa Justificada no cubra su unidad, incluya el aviso oficial de Good Cause Eviction (Real Property Law § 231-c) en los contratos nuevos y en las renovaciones, marcando la exención que corresponde. Si alguna vez invoca en un tribunal la exención de pequeño propietario, deberá declarar todas las unidades que posee y, en el caso de una LLC, las personas detrás de ella.
Antes de Anunciar
Revise las normas de su edificio
Condominio (condo): lea los estatutos (bylaws) y las normas de alquiler sobre plazo mínimo, solicitud, cargos de mudanza y depósitos. La mayoría de los condominios tiene un derecho de preferencia (right of first refusal) sobre los alquileres al que se renuncia de forma rutinaria, pero la renuncia toma tiempo
Cooperativa (co-op): subarrendar requiere la aprobación de la junta y suele estar limitado, por ejemplo a dos de cada cinco años, después de haber vivido allí un tiempo determinado. Muchas cooperativas cobran un cargo por subarriendo, a menudo un porcentaje de la cuota mensual de mantenimiento (maintenance)
Casa adosada (townhouse) o casa de 2 a 5 familias: alquile solo las unidades que permite el certificado de ocupación (certificate of occupancy). Un apartamento ilegal en el sótano genera multas, vacíos en el seguro y el riesgo de no poder cobrar el alquiler
Registre, haga pruebas y equipe
Registro ante HPD: obligatorio cada año para edificios de 3 o más unidades y para casas de 1 o 2 familias en las que el propietario no vive. La tarifa es de $13 y el registro vence el 1 de septiembre. Sin él, no puede iniciar un juicio por alquiler impago
Pintura con plomo: se presume que los edificios construidos antes de 1960 contienen pintura con plomo. Las unidades en alquiler, incluidos los condominios y cooperativas alquilados, debían tener una prueba de plomo XRF hecha por un inspector certificado, y las superficies de fricción de puertas y ventanas con resultado positivo deben repararse en cada cambio de inquilino. Los edificios construidos antes de 1978 también requieren la divulgación federal sobre plomo
Detectores de humo y monóxido de carbono: instale detectores que funcionen antes de la mudanza y guarde constancia de que fueron probados
Los impuestos y las reducciones cambian cuando alquila
Reducción fiscal (abatement) de cooperativas y condominios: la reducción es solo para propietarios que viven en la unidad. Una vez que se alquila, deja de calificar y su factura de impuestos sube
Recargo de NYC sobre segundas viviendas: una vivienda que no es la residencia principal de nadie puede estar sujeta al nuevo recargo. Un contrato real y en condiciones de mercado (arm's-length) de al menos un año con un inquilino que vive allí es una de las formas de calificar para una exención. Vea mi página sobre el Impuesto Pied-à-Terre de NYC 2026
Seguro
Cambie a una póliza de propietario arrendador antes de que el inquilino se mude. Los dueños de condominios necesitan una póliza HO-6 emitida para una unidad alquilada, con cobertura de derramas (loss assessment); los dueños de casas necesitan una póliza de vivienda (dwelling policy) que cubra el uso como alquiler. Una póliza paraguas (umbrella policy) agrega protección de responsabilidad civil a bajo costo. Pida a los inquilinos que contraten un seguro de inquilino y guarde una copia de la póliza.
Prepare el apartamento
Deje tiempo suficiente para las reparaciones antes de que entre el próximo inquilino, y acuerde por escrito cualquier trabajo que hará después de firmar el contrato
Entregue el apartamento limpio, con los electrodomésticos y la climatización (HVAC) funcionando. Los inquilinos esperan pintura fresca y una limpieza a fondo
Pinte de blanco y repinte paredes completas en lugar de hacer retoques, ya que los retoques de más de unos meses se notan. Los inquilinos pueden elegir otros colores si restauran el blanco al irse
Elija pisos de tonos claros y acabados resistentes; los accesorios delicados de alta tecnología cuestan más en mantenimiento de lo que suman al alquiler
Fotografíe cada habitación antes de la mudanza
Cómo Fijar el Precio y Promocionar su Alquiler
Fije el precio según alquileres comparables firmados recientemente, no según los precios pedidos. Su unidad compite con cada apartamento similar anunciado esa misma semana, y los inquilinos comparan precio, luz, distribución, lavandería, espacio exterior y servicios del edificio en minutos. La demanda es más fuerte desde finales de la primavera hasta el verano, por lo que un contrato que termina en ese período es más fácil de reemplazar.
Lo que cuesta un precio demasiado alto
Anunciar un apartamento de $5,000 a $5,200 y perder un mes adicional desocupado deja $57,200 en el año en lugar de $60,000. Cada mes desocupado cuesta aproximadamente el 8.3% del alquiler anual, por eso fijar un precio para alquilar rápido suele ganar.
Marketing que alquila
Fotos profesionales y un plano preciso, con un texto que indique lo que buscan los inquilinos: lavandería, espacio exterior, mascotas, portero (doorman), fecha de mudanza
Amplia difusión en StreetEasy y los principales sitios de alquiler, además de la red de agentes de Compass
Visitas flexibles, respuestas rápidas a las consultas y un proceso de solicitud claro
La Ley FARE (FARE Act) y los cargos
Según la Ley FARE (FARE Act), cuando un propietario contrata a un corredor (broker) para anunciar un apartamento, el propietario le paga a ese corredor. Su corredor no puede cobrarle al inquilino, y usted es responsable si lo hace. Cada anuncio debe indicar claramente los cargos que pagará el inquilino, y antes de firmar el contrato el inquilino debe firmar una divulgación escrita y detallada de esos cargos. Guarde la copia firmada durante tres años. El inquilino igual puede contratar y pagar a su propio corredor.
Evaluación de Inquilinos
La ley de Nueva York favorece a los inquilinos una vez que se mudan, así que una evaluación cuidadosa lo protege más que cualquier cláusula del contrato. Estos son los criterios que uso con los propietarios:
Ingresos: ingreso anual de al menos 40 veces el alquiler mensual
Crédito: puntaje de crédito de 700 o más
Garante: si hace falta, ingreso anual de al menos 80 veces el alquiler mensual y puntaje de crédito de 700 o más
Contratos a nombre de empresas: si el inquilino es una LLC o una corporación, una persona que califique firma como garante
Documentos que debe reunir
Dos estados de cuenta bancarios recientes
Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
Una carta del empleador que confirme el salario
Identificación oficial
Cómo hacer las verificaciones
Haga usted mismo las verificaciones de crédito y antecedentes a través de un servicio de evaluación confiable. Puede cobrar el costo real o $20, lo que sea menor, debe entregarle una copia al solicitante y no puede cobrar si este presenta un informe de los últimos 30 días. No puede cobrar ningún otro cargo de solicitud. Los programas de garantes externos como Insurent y TheGuarantors pueden ayudar, pero lea sus límites de cobertura y reglas de reclamo antes de confiar en ellos. No use la aprobación de la junta del condominio o la cooperativa como su evaluación; los intereses de la junta no son los mismos que los suyos.
Normas de vivienda justa que complican a los pequeños propietarios
Vales de vivienda (vouchers): rechazar Section 8, CityFHEPS u otras fuentes legales de ingreso es ilegal en la Ciudad de Nueva York. Para quienes tienen vales, no puede exigir un requisito de ingresos más allá de la parte del alquiler que paga el propio inquilino, ni pedir un garante. Responda pronto a cada consulta: "Sí, aceptamos vales con gusto. ¿Cuándo le gustaría ver el apartamento?" La única excepción es una casa de 2 familias ocupada por el propietario en la que la unidad no se anuncia públicamente. HPD publica los tipos de vales en nyc.gov/hpd
Ley de Vivienda de Oportunidad Justa (Fair Chance Housing Act): solo puede revisar antecedentes penales después de aprobar condicionalmente al solicitante en todo lo demás, solo dentro de períodos limitados y siguiendo un proceso de revisión establecido. Las casas de 2 familias ocupadas por el propietario están exentas
Historial en el tribunal de vivienda: no puede rechazar a un solicitante por un caso anterior entre propietario e inquilino
Coherencia: aplique los mismos criterios escritos a cada solicitante y anote por qué se aprobó o rechazó cada solicitud
El Contrato y el Depósito de Garantía
Use un contrato vigente con el formato estándar de REBNY, con anexos (riders) redactados o revisados por un abogado inmobiliario. Los plazos de uno y dos años son lo habitual. Cobre el primer mes de alquiler y el depósito de garantía al firmar, con cheque certificado, cheque bancario o transferencia.
Avisos y anexos que todo contrato necesita
Aviso de Good Cause Eviction, indicando si la unidad está cubierta o exenta
Divulgación sobre inundaciones: el historial de inundaciones de la unidad, si está en una zona de inundación de FEMA y la declaración obligatoria de que el seguro de inundación para inquilinos está disponible a través de FEMA
Pintura con plomo: la divulgación federal sobre plomo para edificios construidos antes de 1978, y el aviso de NYC sobre pintura con plomo y protectores de ventana para edificios construidos antes de 1960 o con 3 o más unidades
Divulgación sobre rociadores: si el edificio tiene un sistema de rociadores en funcionamiento
Divulgación de cargos de la Ley FARE, firmada por el inquilino antes del contrato
Viviendas múltiples (3 o más unidades): historial de chinches, aviso de alérgenos en interiores y aviso de cubiertas para perillas de estufa
Aviso de Fair Chance Housing, si realiza una verificación de antecedentes penales
Normas sobre el depósito de garantía
El depósito, más cualquier alquiler pagado por adelantado, no puede superar un mes de alquiler. Un depósito por mascota o el último mes de alquiler cuentan dentro de ese límite
Mantenga el depósito en una cuenta bancaria de Nueva York separada de su propio dinero e informe al inquilino dónde está. En edificios de 6 o más unidades, la cuenta debe generar intereses para el inquilino
Ofrezca una inspección de entrada junto con el inquilino y firmen un registro escrito del estado del apartamento, con fotos
Dentro de los 14 días posteriores a la salida, devuelva el depósito con un detalle de las deducciones. Si no cumple el plazo, pierde el derecho a retener cualquier parte
Las deducciones no pueden cubrir el desgaste normal
Durante el Arrendamiento
Reparaciones y servicios
Todo contrato incluye una garantía de habitabilidad (warranty of habitability). Responda pronto a las solicitudes de reparación y tenga un plan y una lista de contratistas de confianza para reparaciones rutinarias y de emergencia.
Temporada de calefacción, del 1 de octubre al 31 de mayo: al menos 68°F (20°C) en el interior de 6 a.m. a 10 p.m. cuando afuera hace menos de 55°F (13°C), y al menos 62°F (17°C) durante la noche
Agua caliente: al menos 120°F (49°C), todos los días del año
Acceso: ingrese para reparaciones e inspecciones en horarios razonables y con aviso razonable; en una emergencia, como una fuga o olor a gas, puede ingresar sin aviso
Alquiler y pagos atrasados
Entregue un recibo por el alquiler pagado en efectivo o con giro postal (money order), y guarde los registros durante tres años
Si el alquiler no llegó cinco días después de la fecha de vencimiento, envíe al inquilino un aviso escrito por correo certificado
Solo se puede cobrar un recargo por atraso después de cinco días, y su tope es $50 o el 5% del alquiler mensual, lo que sea menor
Antes de cualquier juicio por alquiler impago, entregue una demanda escrita de pago con 14 días de plazo
Nunca tome represalias contra un inquilino que se queja o reporta un problema; se presume que un desalojo dentro del año siguiente a una queja de buena fe es una represalia
Obligaciones anuales para edificios de 3 o más unidades
Aviso de protectores de ventana y pintura con plomo a los inquilinos antes del 16 de enero
Informe de chinches presentado ante HPD cada diciembre y compartido con los inquilinos
Inspecciones de alérgenos en interiores por ratones, cucarachas y moho, y aviso de cubiertas para perillas de estufa
Renovaciones, Aumentos de Alquiler y Mudanzas
Decida las renovaciones con anticipación. Si va a aumentar el alquiler un 5% o más, o no va a renovar, debe dar un aviso por escrito según el tiempo que el inquilino lleva viviendo allí:
Aviso para un aumento del 5% o más o una no renovación
Inquilino por menos de 1 año: 30 días
Inquilino de 1 a 2 años: 60 días
Inquilino por más de 2 años: 90 días
Si la unidad está cubierta por Good Cause Eviction
Aumento razonable del alquiler: El menor entre el 5% más la inflación o el 10%
Fin del arrendamiento: Solo por un motivo legal, como alquiler impago, incumplimiento del contrato o uso por parte del propietario
Si el aviso se envía tarde, el contrato actual sigue vigente en la práctica hasta que pase el período completo de aviso. Un buen inquilino que renueva a un alquiler justo suele ser mejor que una desocupación, una comisión de corredor y un cambio de inquilino.
Cuando un inquilino rompe el contrato
Debe hacer un esfuerzo de buena fe para volver a alquilar el apartamento al alquiler justo de mercado o al alquiler actual, el que sea menor. Anunciarlo a un precio más alto incumple esa obligación, y una vez que un nuevo inquilino firma, el inquilino saliente no debe nada más. Antes de que se vaya, acuerde por escrito lo que cubrirá el inquilino saliente, como el alquiler hasta que entre un reemplazo.
La salida
El inquilino puede pedir una inspección previa a la salida; anote cualquier problema para que tenga la oportunidad de corregirlo
Fotografíe el apartamento al momento de la salida y compárelo con el registro de entrada
Devuelva el depósito y el detalle de deducciones dentro de los 14 días
Condominios, Cooperativas y Casas Adosadas
Alquileres en condominios
Las solicitudes en condominios suelen tardar de 20 a 30 días. Por lo general, los inquilinos pagan la solicitud ante la junta, la verificación de crédito y los cargos de mudanza, pero avíseles desde el principio que el inicio del contrato depende de la aprobación de la junta. Las renovaciones suelen ser un formulario breve, y una relación profesional y ágil con el administrador (managing agent) mantiene cada paso en marcha.
Subarriendos en cooperativas
Los subarriendos en cooperativas tardan más, a menudo con una entrevista con la junta, y la junta puede limitar o rechazar las renovaciones. Su subarriendo está subordinado a su contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease), por lo que la junta puede actuar contra un subinquilino que incumpla las normas del edificio. Lea la política de subarriendo antes de prometerle a un inquilino una fecha de inicio o un segundo año.
Casas adosadas y casas de 2 a 5 familias
Especifique en el contrato qué tareas le corresponden al inquilino, como retirar la nieve de su entrada, la basura y el reciclaje o el cuidado del jardín
Ponga los servicios a nombre del inquilino siempre que las unidades tengan medidores separados
Mantenga la caldera, el techo y la plomería en un calendario de mantenimiento; en edificios de 3 o más unidades, un plomero con licencia debe inspeccionar las tuberías de gas cada cuatro años
Cuánto Deja Realmente un Alquiler
Un ejemplo ilustrativo: un condominio de una habitación valuado en $1,000,000, alquilado a $5,000 por mes. El inquilino paga la electricidad; el propietario paga las cuotas comunes (common charges), los impuestos inmobiliarios (sin la reducción fiscal), el seguro, las reparaciones y los costos de alquiler.
Estado de Resultados Anual
Cifras ilustrativas del primer año, antes de cualquier pago de hipoteca o impuesto sobre la renta.
Alquiler bruto: $60,000 al año ($5,000 al mes)
Desocupación y cambio de inquilino (aproximadamente 2 semanas al año): −$2,400 al año (−$200 al mes)
Comisión de alquiler (un mes de alquiler cada 2 años): −$2,500 al año (−$208 al mes)
Cuotas comunes (common charges): −$12,000 al año (−$1,000 al mes)
Impuestos inmobiliarios: −$10,200 al año (−$850 al mes)
Seguro del propietario: −$960 al año (−$80 al mes)
Reserva para reparaciones y pintura: −$1,800 al año (−$150 al mes)
Ingreso operativo neto: $30,140 al año ($2,512 al mes)
Rendimiento sobre un valor de $1,000,000: 3.0%
La mayor parte del rendimiento a largo plazo de un alquiler en Nueva York proviene de la amortización del capital y la revalorización, así que la decisión de alquilar o vender merece su propio análisis. Puedo calcular el suyo con sus cuotas, impuestos e hipoteca reales.
Impuestos que Debe Planificar con su Contador (CPA)
Declaración: los ingresos y gastos del alquiler se declaran en el Schedule E, y el ingreso neto del alquiler está sujeto al impuesto sobre la renta federal, del Estado de Nueva York y, para los residentes de la ciudad, de la Ciudad de Nueva York
Deducciones: intereses hipotecarios, impuestos inmobiliarios, cuotas comunes o la parte deducible del mantenimiento de la cooperativa, seguro, reparaciones, comisiones de alquiler y costos de administración. Una comisión de alquiler que usted paga generalmente se deduce a lo largo del plazo del contrato
Depreciación: la parte del edificio de una propiedad residencial en alquiler, no el terreno, generalmente se deprecia en 27.5 años; los dueños en cooperativas deprecian su parte del edificio
Pérdidas por alquiler: si administra activamente el alquiler, hasta $25,000 de pérdidas pueden compensar otros ingresos, con una reducción gradual entre $100,000 y $150,000 de ingreso bruto ajustado modificado
Cuando venda: la depreciación tomada se recupera (recapture), y una antigua residencia puede perder parte de la exclusión por venta de vivienda. Un intercambio 1031 (1031 exchange) puede diferir las ganancias si compra otra propiedad de inversión
Calcule los Números de su Alquiler
Abra mi Calculadora Inmobiliaria de NYC. La pestaña Rendimiento de la Inversión (Investment Returns) sirve para una sola unidad en alquiler o un edificio pequeño, y calcula el ingreso operativo neto, la tasa de capitalización (cap rate), el flujo de caja, el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash return), la cobertura de la deuda y el rendimiento total del primer año. Abrir la Calculadora Inmobiliaria de NYC