2025 खरीदें या किराए पर लें विश्लेषण
NY Times Buy vs. Rent Calculator (NY Times खरीदें या किराए पर लें कैलकुलेटर) का उपयोग करके
1. परिचय
2026 अपडेट: आज की ऊंची मॉर्गेज दरों पर इस अपार्टमेंट का परिणाम बदल गया है। मौजूदा आंकड़ों के लिए 2026 खरीदें या किराए पर लें विश्लेषण पढ़ें।
इस खंड में मैं न्यूयॉर्क शहर में मॉर्गेज से खरीदने बनाम किराए पर रहने की एक वास्तविक केस स्टडी कर रहा हूं। इस केस स्टडी के लिए मैं नवीनतम NY Times Buy vs. Rent Calculator (NY Times खरीदें या किराए पर लें कैलकुलेटर)* का उपयोग कर रहा हूं।
मैंने एक वास्तविक लेन-देन पर आधारित केस स्टडी बनाई है, यह मानते हुए कि सालाना $200,000 कमाने वाला एक दंपति Midtown में $838,000 के एक-बेडरूम कॉन्डो को खरीदने या उसी इमारत में समान लेआउट वाले एक-बेडरूम अपार्टमेंट को किराए पर लेने के बीच निर्णय ले रहा है।
उदाहरण के रूप में हम 159 West 53rd Street, यूनिट 24D का उपयोग कर रहे हैं। यह 04/25/2024 को ~$838,000 में बिका (ACRIS लिंक). उसी इमारत में समान लेआउट वाली एक अन्य एक-बेडरूम यूनिट 10/31/2024 को $4,500 पर किराए पर गई (StreetEasy लिंक).
अगले अध्यायों में मैंने हर कारक को अलग-अलग समझाया है कि वह गणना को कैसे प्रभावित करता है, ताकि आप स्पष्ट रूप से समझ सकें कि यह कैसे काम करता है। संभावित आपत्तियों को कम करने के लिए मैंने हर कारक में जानबूझकर अत्यंत रूढ़िवादी दृष्टिकोण अपनाया।
(*) कैलकुलेटर का उपयोग करने के लिए NY Times की डिजिटल सदस्यता आवश्यक है।
2. मूल बातें
2.1 घर की कीमत
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
कीमत सीधे आपके आवश्यक डाउन पेमेंट, चुकाई जाने वाली क्लोज़िंग लागत और आवश्यक मॉर्गेज के आकार को प्रभावित करती है। मैं मानता हूं कि यदि आप खरीदने के बजाय किराए पर ही रहते हैं, तो आप डाउन पेमेंट और क्लोज़िंग लागत के बराबर राशि एक निश्चित वार्षिक रिटर्न के बदले निवेश करेंगे; इसे मैं लेख में आगे समझाऊंगा। यह आपकी अवसर लागत का हिस्सा बनता है। मौजूदा कर कानूनों के आधार पर आपके मॉर्गेज का आकार यह भी तय करता है कि आप कितना कर घटा सकते हैं। ये सभी कारक सीधे आपकी खरीदने की लागत को प्रभावित करते हैं।
हमारा मामला: ~$838,000
2.2 मासिक किराया
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
आपके द्वारा दिया गया किराया सीधे आपकी किराए की लागत को प्रभावित करता है। यह आपके सिक्योरिटी डिपॉज़िट की राशि भी तय करता है, जो NYC में आमतौर पर एक महीने का किराया होता है। यह पैसा एक निश्चित वार्षिक रिटर्न के लिए कहीं और निवेश किया जा सकता था (वैसे ही जैसे खरीदने का विकल्प चुनने पर आप डाउन पेमेंट और क्लोज़िंग लागत निवेश कर सकते थे)। अपेक्षाकृत छोटी राशि होने के बावजूद, सटीक परिणाम और पूरी तस्वीर के लिए हम इसे शामिल करेंगे।
हमारा मामला: $4,500
2.3 आप कितने समय रहने की योजना बना रहे हैं?
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
यह सीधे प्रभावित करता है कि आप मॉर्गेज मूलधन और ब्याज, तथा कॉमन चार्जेस, संपत्ति कर, मेंटेनेंस शुल्क, गृहस्वामी बीमा, नवीनीकरण लागत और अतिरिक्त यूटिलिटी (यदि लागू हो) जैसे अन्य नियमित खर्चों पर कितना देंगे। यह यह भी तय करता है कि डाउन पेमेंट और क्लोज़िंग लागत में लगी राशि कितने समय बंधी रहेगी और कहीं और निवेश नहीं हो सकेगी।
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
यह तय करता है कि समय के साथ आप कुल कितना किराया देंगे और आपका सिक्योरिटी डिपॉज़िट कितने समय बंधा रहेगा और अन्य निवेशों से रिटर्न नहीं कमा सकेगा।
सामान्य नियम: आप जितना लंबा रहते हैं, खरीदना उतना आकर्षक होता है, क्योंकि शुरुआती लागत कई वर्षों में बंट जाती है।
हमारा मामला: मामला 1 में हम मानते हैं कि आप बेचने से पहले इस संपत्ति में 10 वर्ष रहेंगे। मामला 2 में हम मानते हैं कि आप बेचने से पहले केवल 5 वर्ष रहेंगे। फिर से, आप जितना लंबा रहते हैं, खरीदना उतना लाभदायक होता है।
मामला 1:
मामला 2:
3. मॉर्गेज विवरण
मैं मानता हूं कि आपका मॉर्गेज निश्चित दर वाला होगा। यदि आप निश्चित दर के बजाय ARM (समायोज्य दर मॉर्गेज) चुनते हैं, तो गणना बदल जाएगी और बदलती ब्याज दरों के कारण अधिक अनिश्चितता होगी।
3.1 ब्याज दर
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
मॉर्गेज दर सीधे आपके द्वारा दिए जाने वाले ब्याज को प्रभावित करती है, जिससे खरीदने की लागत बढ़ती है। ब्याज दर जितनी अधिक, कुल लागत उतनी अधिक। हालांकि, मौजूदा कर कानूनों के तहत आप मॉर्गेज ब्याज का एक हिस्सा घटा सकते हैं, जो खर्च की कुछ भरपाई करता है। इसे मैं आगे विस्तार से समझाऊंगा।
हमारा मामला: %6.50
3.2 डाउन पेमेंट
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
डाउन पेमेंट सीधे आपकी अवसर लागत को प्रभावित करता है, क्योंकि आप यह पैसा एक निश्चित वार्षिक रिटर्न के लिए कहीं और निवेश कर सकते थे।
हमारा मामला: $167,600 (खरीद मूल्य का 20%)
3.3 मॉर्गेज की अवधि
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
मॉर्गेज की अवधि सीधे आपके मासिक भुगतान और समय के साथ कुल ब्याज को प्रभावित करती है। छोटी अवधि के मॉर्गेज में मासिक भुगतान अधिक लेकिन ब्याज लागत काफ़ी कम होती है।
हमारा मामला: 30 वर्ष
3.4 निजी मॉर्गेज बीमा (PMI)
आमतौर पर 20% से कम डाउन पेमेंट पर ऋणदाता निजी मॉर्गेज बीमा मांगते हैं। PMI दरें क्रेडिट स्कोर और अन्य कारकों पर निर्भर करती हैं और आमतौर पर मूल ऋण राशि के 0.58% से 1.86% तक होती हैं। घर में कम से कम 20% इक्विटी होने तक आपको PMI मासिक चुकाना होगा।
उदाहरण के लिए, यदि आप $950,000 के घर पर 10% डाउन पेमेंट देते हैं, तो आपकी PMI दर 0.58% हो सकती है, यानी $413 मासिक भुगतान। 20% इक्विटी होने पर, 7.87 वर्ष बाद आप PMI देना बंद कर देंगे। इस उदाहरण में कुल PMI लागत $39,043 होगी।
अपनी PMI लागत निकालने के लिए आप यह टूल इस्तेमाल कर सकते हैं: PMI Calculator (PMI कैलकुलेटर).
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
PMI आपकी मासिक लागत में जुड़ता है और खरीदने की कुल लागत बढ़ाता है।
हमारा मामला: यह $0 है क्योंकि हम 20% डाउन पेमेंट मानते हैं।
4. वित्तीय पूर्वानुमान
4.1 घर की कीमत वृद्धि दर
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
घर की कीमत वृद्धि दर उस लाभ को प्रभावित करती है जो आप रहने की अवधि के अंत में संपत्ति बेचकर कमाते हैं। अधिक वृद्धि दर खरीदने की शुद्ध लागत घटाती है। हालांकि, यदि आप संपत्ति लाभ पर बेचते हैं, तो आपको कैपिटल गेन्स टैक्स देना पड़ सकता है।
कैपिटल गेन्स टैक्स एक वर्ष से अधिक रखी गई संपत्तियों के लाभ पर लगता है। दरें कर योग्य आय और फ़ाइलिंग स्थिति के अनुसार बदलती हैं (0%, 15% या 20%)। अधिकांश करदाता 15% से अधिक नहीं देते। IRS गृहस्वामियों को लाभ की एक निश्चित राशि कर योग्य आय से बाहर रखने की अनुमति देता है: एकल फ़ाइलर के लिए $250,000 और संयुक्त रिटर्न भरने वाले विवाहित दंपतियों के लिए $500,000।
इस छूट के लिए आपको ये शर्तें पूरी करनी होंगी:
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घर आपका मुख्य निवास होना चाहिए।
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आप कम से कम दो वर्ष तक घर के मालिक रहे हों।
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बिक्री से पहले के पांच वर्षों में से कम से कम दो वर्ष आप घर में रहे हों।
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आपने पिछले दो वर्षों में यह छूट न ली हो।
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आपने संपत्ति समान-प्रकार के एक्सचेंज (1031 एक्सचेंज) से न खरीदी हो।
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आप एक्सपैट्रिएट टैक्स के अधीन न हों।
हमारा मामला: चूंकि यह Manhattan का कॉन्डो है, इसलिए ऐतिहासिक PPSF (प्रति वर्ग फ़ुट कीमत) डेटा प्रासंगिक है।
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1997 में Manhattan कॉन्डो का औसत PPSF $328 था (स्रोत: MLS)।
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2022 में Manhattan कॉन्डो का औसत PPSF $2,080 था (स्रोत: Statista)।
25 वर्षों की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर 7.08% है, लेकिन हम रूढ़िवादी रूप से 6% मानेंगे। वृद्धि दर जितनी अधिक, खरीदना उतना फ़ायदेमंद।
4.2 किराया वृद्धि दर
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
किराया वृद्धि दर सीधे अपार्टमेंट में रहने की अवधि में आपकी किराए की लागत को प्रभावित करती है।
सामान्य नियम: यह दर जितनी अधिक, खरीदना उतना फ़ायदेमंद।
हमारा मामला: चूंकि यह Manhattan का 1-बेडरूम अपार्टमेंट है, इसलिए हम Manhattan में 1-बेडरूम के ऐतिहासिक औसत किराए के आंकड़े देखेंगे। 1997 में Manhattan में 1-बेडरूम का औसत किराया $928 था (स्रोत)। 2022 में यह लगभग $3,850 था (स्रोत)। 25 वर्षों में Manhattan के 1-बेडरूम के किराए की चक्रवृद्धि औसत वार्षिक वृद्धि निकालें तो यह 5.86% है (कैलकुलेटर)। फिर भी, रूढ़िवादी रहने के लिए हम 4.9% किराया वृद्धि दर मानेंगे।
4.3 निवेश रिटर्न दर
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
यदि आप खरीदते हैं, तो डाउन पेमेंट और क्लोज़िंग लागत में लगे पैसे पर संभावित रिटर्न छोड़ देते हैं, क्योंकि यह पैसा कहीं और निवेश हो सकता था।
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
यदि आप किराए पर रहते हैं, तो आपका सिक्योरिटी डिपॉज़िट निवेश करके रिटर्न कमा सकता था, हालांकि यह राशि खरीदने की लागत से कम है।
सामान्य नियम: अधिक निवेश रिटर्न किराए पर रहने को अधिक आकर्षक बनाते हैं, क्योंकि खरीदने में बड़ा शुरुआती खर्च होता है।
हमारा मामला: McKinsey के अनुसार 1996 से 2022 के बीच S&P 500 सूचकांक का औसत नाममात्र रिटर्न 9% था। हम रूढ़िवादी रूप से 10% मानेंगे।
4.4 मुद्रास्फीति दर
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
मुद्रास्फीति मेंटेनेंस शुल्क, कॉमन चार्जेस, नवीनीकरण लागत, गृहस्वामी बीमा और अतिरिक्त यूटिलिटी जैसी नियमित लागतों को नकारात्मक रूप से प्रभावित करती है।
सामान्य नियम: अधिक मुद्रास्फीति खरीदने की लागत बढ़ाती है।
हमारा मामला: Statista के अगस्त 2024 के शोध के अनुसार 25 वर्षों की औसत मुद्रास्फीति दर 2.54% थी। अक्टूबर 2024 में मुद्रास्फीति 2.6% थी। बेहद सतर्क रहने और आपत्ति की कोई गुंजाइश न छोड़ने के लिए हम आपके स्वामित्व की अवधि में 4% मुद्रास्फीति दर मानेंगे।
5. कर
संपत्ति कर और मॉर्गेज ब्याज बड़ी लागत हैं, लेकिन कटौती योग्य भी हैं। आपकी सीमांत कर दर जितनी अधिक, कटौती उतनी बड़ी। हालांकि, यदि घर से जुड़ी आपकी कटौतियां मानक कटौती से कम हैं, तो खरीदने से आपको कोई सापेक्ष कर लाभ नहीं मिलेगा।
कैलकुलेटर मौजूदा कर कानूनों के अनुरूप बचत मानता है: 2017 के Tax Cuts and Jobs Act ने मानक कटौती बढ़ाई और संपत्ति कर (जिसे SALT कटौती कहा जाता है उसका हिस्सा) तथा मॉर्गेज ब्याज की अधिकतम कटौती घटाई। ये प्रावधान 2025 में समाप्त होने वाले हैं, लेकिन इनके नवीनीकरण की उम्मीद है। 2017 के Tax Cuts and Jobs Act का व्यक्तियों पर प्रभाव जानने और मॉर्गेज ब्याज व संपत्ति कर को पूरी तरह समझने के लिए आप इन स्रोतों को देख सकते हैं:
5.1 आप अपना कर रिटर्न कैसे भरते हैं
एकल, विवाहित लेकिन अलग, या विवाहित और संयुक्त?
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
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यदि आप एकल हैं या विवाहित होकर अलग रिटर्न भरते हैं:
आपकी मानक कटौती $14,600 है (Publication 4491: Itemized Deductions)। 15 दिसंबर 2017 के बाद लिए गए ऋण पर मॉर्गेज ब्याज कटौती सीमा $375,000 है, यानी आप ऋण के केवल $375,000 वाले हिस्से का ब्याज घटा सकते हैं। 2017 के Tax Cuts and Jobs Act से पहले यह सीमा $500,000 थी।
2018 से अधिकतम SALT कटौती एकल व्यक्तियों के लिए $10,000 और अलग रिटर्न भरने वाले विवाहित दंपति के प्रत्येक व्यक्ति के लिए $5,000 हो गई। पहले कोई सीमा नहीं थी, जिससे अधिक आय वालों पर कर का बोझ बढ़ा। कर वर्ष 2025 के लिए एकल फ़ाइलर की मानक कटौती 2024 के $14,600 से बढ़कर $15,000 होगी। परिणामस्वरूप, मदवार कटौती को सार्थक बनाने के लिए कर वर्ष 2025 में SALT कटौती के अलावा $5,000 (कर वर्ष 2024 में $4,600) की अतिरिक्त कटौती चाहिए होगी। इस राशि में संपत्ति कर के साथ स्थानीय व राज्य आयकर या राज्य व स्थानीय बिक्री कर शामिल होते हैं, दोनों नहीं। मदवार कटौती लेने वालों को आयकर या बिक्री कर में से एक चुनना होता है।
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यदि आप विवाहित हैं और संयुक्त रिटर्न भरते हैं:
आपकी मानक कटौती $29,200 है (Publication 4491: Itemized Deductions)। 15 दिसंबर 2017 के बाद लिए गए ऋण पर मॉर्गेज ब्याज कटौती सीमा $750,000 है, यानी आप ऋण के केवल $750,000 वाले हिस्से का ब्याज घटा सकते हैं। 2017 के Tax Cuts and Jobs Act से पहले यह सीमा $1,000,000 थी।
2018 से विवाहित दंपति के लिए अधिकतम SALT कटौती $10,000 हो गई। पहले कोई सीमा नहीं थी। इस राशि में संपत्ति कर के साथ स्थानीय व राज्य आयकर या राज्य व स्थानीय बिक्री कर शामिल होते हैं, दोनों नहीं। मदवार कटौती लेने वालों को आयकर या बिक्री कर में से एक चुनना होता है।
सामान्य नियम: कर बचत का सबसे अधिक लाभ संयुक्त रिटर्न भरने वाले विवाहित दंपतियों को मिलता है।
हमारा मामला: हम मानते हैं कि यह संयुक्त रिटर्न भरने वाला दंपति है।
5.2 संपत्ति कर दर
NYC में संपत्ति कर दरें इमारत की श्रेणी और संपत्ति के वास्तविक या संक्रमणकालीन आकलित मूल्य पर निर्भर करती हैं। NYC Department of Finance संपत्ति कर कैसे निकालता है, यह जानने के लिए यहां क्लिक करें.
यह जानना ज़रूरी है कि Basic STAR (School Tax Relief) जैसे कार्यक्रम आयकर क्रेडिट या छूट दे सकते हैं। उदाहरण के लिए, मुख्य निवास वाले गृहस्वामी अपने कुल संपत्ति कर का 17.5% तक आयकर क्रेडिट के रूप में वापस पा सकते हैं। व्यक्तिगत और इमारत छूट तथा कर राहत के बारे में अधिक जानकारी के लिए यहां क्लिक करें.
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
आप जितना अधिक कर देते हैं, आपकी मासिक नियमित लागत और खरीदने की कुल लागत उतनी अधिक होती है। खरीदार संपत्ति कर घटा सकते हैं, लेकिन 2017 के Tax Cuts and Jobs Act से पहले कोई सीमा न होने के कारण यह कहीं अधिक फ़ायदेमंद था।
हमारा मामला: हम मानते हैं कि दंपति इस यूनिट को मुख्य निवास के रूप में उपयोग करेगा और सालाना $500,000 से कम कमाता है। वे STAR कर क्रेडिट के लिए आवेदन करेंगे और स्वीकृत होने पर उनका संपत्ति कर 17.5% घट जाएगा। इस यूनिट का वास्तविक वार्षिक संपत्ति कर $1,155 है। 17.5% कर क्रेडिट लगाने के बाद अंतिम सैद्धांतिक कर $952.88 है।
5.3 सीमांत कर दर
खरीदने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
आय बढ़ने के साथ आपकी सीमांत कर दर बढ़ती है। ऊंची कर दर का अर्थ है कि आप कुल मिलाकर अधिक आयकर देंगे, लेकिन खरीदने पर यह आपको अधिक राशि घटाने की सुविधा भी देती है, क्योंकि आप ऊंचे प्रतिशत पर कर देते हैं।
2023 के अनुसार, फ़ाइलिंग के तरीके के आधार पर करदाताओं की संघीय कर दरें यहां देखी जा सकती हैं: Federal Income Rates and Brackets (संघीय आयकर दरें और श्रेणियां).
हमारा मामला: हम मानते हैं कि यह सालाना $200,000 कमाने वाला दंपति है, जो 24% कर श्रेणी में आता है। इसलिए सीमांत कर दर 24% है।
5.4 2017 के Tax Cuts and Jobs Act का भविष्य
सामान्य नियम: यह अधिनियम गृहस्वामियों के लिए नुकसानदेह है क्योंकि यह कर कटौती को सीमित करता है।
हमारा मामला: जैसा पहले बताया, यह अधिनियम 2025 में समाप्त होने वाला है, लेकिन उम्मीद है कि Trump प्रशासन इसे बढ़ाएगा या इसका विस्तार करेगा। सुरक्षित रहने के लिए हम मानेंगे कि इसे बढ़ाया जाएगा।
6. क्लोज़िंग लागत (Closing Costs)
घर खरीदते और बेचते समय आपको कई एकमुश्त शुल्क चुकाने होंगे।
खरीदने पर ये शुल्क आपको कैसे प्रभावित करते हैं?
क्लोज़िंग लागत सीधे आपकी अवसर लागत को प्रभावित करती है, क्योंकि खर्च किया गया पैसा कहीं और निवेश करके रिटर्न कमा सकता था। इसे खोया हुआ पैसा माना जाता है।
6.1 घर खरीदने की लागत
यदि खरीदार ऋण ले रहा है, तो NYC में क्लोज़िंग लागत लगभग इस प्रकार है:
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कॉन्डो के लिए 4% (Mansion Tax (मैंशन टैक्स) न हो तो कम) (Flip Tax न होने पर)
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को-ऑप के लिए 2% (यह मानते हुए कि Flip Tax (फ्लिप टैक्स) विक्रेता देता है)
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नए विकास के लिए 6% या अधिक (Mansion Tax न हो तो कम)
हमारा मामला: चूंकि यह एक मिलियन डॉलर से कम का कॉन्डो है, इसलिए Mansion Tax नहीं लगेगा। हम क्लोज़िंग लागत को खरीद मूल्य का 3.1% आंकते हैं, लेकिन रूढ़िवादी रूप से 3.5% मानते हैं। Buyer Closing Cost Calculator (खरीदार क्लोज़िंग लागत कैलकुलेटर)
6.2 घर बेचने की लागत
NYC में विक्रेता की क्लोज़िंग लागत बिक्री मूल्य के 7% से 10% के बीच होती है, जिसमें शामिल हैं:
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6% ब्रोकर शुल्क (खरीदार के ब्रोकर का शुल्क सहित; खरीदार के ब्रोकर का शुल्क देना दृढ़ता से अनुशंसित है)
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NYC और NYS के संयुक्त हस्तांतरण कर 1.4% से 2.075%
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इमारत का Flip Tax (फ्लिप टैक्स) (केवल को-ऑप के लिए, शहर के कुछ कॉन्डो को छोड़कर)
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कानूनी और विविध इमारत शुल्क
हमारा मामला: हम क्लोज़िंग लागत 8.44% आंकते हैं। सतर्कता के लिए 8.5% मानेंगे। Seller Closing Cost Calculator (विक्रेता क्लोज़िंग लागत कैलकुलेटर)
7. रखरखाव और शुल्क
घर के स्वामित्व में मरम्मत, यूटिलिटी बिल और अन्य शुल्कों की लागत शामिल है।
खरीदने पर ये लागत आपको कैसे प्रभावित करती हैं?
निम्नलिखित सभी खर्च घर के स्वामित्व की लागत में जुड़ते हैं। ये लागत जितनी कम, खरीदार के लिए स्थिति उतनी बेहतर।
7.1 मरम्मत और नवीनीकरण
किचन कैबिनेट, प्लंबिंग, बिजली प्रणाली के सुधार और सामान्य मरम्मत से जुड़ी लागत।
हमारा मामला: पहले वर्ष के लिए $4,190।
7.2 गृहस्वामी बीमा
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बेसिक: सालाना $300 से $400 की पॉलिसी $25,000 का सामान, $20,000 दीवारें और फ़र्श, और $100,000 थर्ड-पार्टी देयता कवर करेगी। कीमत स्थान, क्रेडिट स्कोर और बीमाकर्ता की स्वीकृति के अनुसार बदलती है।
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अच्छा: सालाना $450 से $600 की पॉलिसियां $50,000 तक सामान, $50,000 दीवारें और फ़र्श, और $300,000 देयता कवर करती हैं।
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उत्कृष्ट: मध्यम छह अंकों या उससे अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट के लिए पॉलिसियां आमतौर पर सालाना $1,100 से $2,400 की होती हैं। ये $100,000 सामान, $300,000 दीवारें और फ़र्श, और $1 मिलियन देयता कवरेज देती हैं। स्रोत
हमारा मामला: मैं मानता हूं कि आप सालाना $1,257 की उत्कृष्ट कवरेज चुनेंगे। वास्तविक लागत संभवतः इससे कम होगी। यह एक रूढ़िवादी धारणा है। संभवतः यह लगभग $750 होगी।
7.3 अतिरिक्त मासिक यूटिलिटी
Manhattan के अधिकांश कॉन्डो में कॉमन चार्जेस में हीटिंग और गर्म पानी शामिल होते हैं। को-ऑप में ये शामिल न भी हों, और Manhattan की बहु-परिवार इमारतों की किराये की यूनिटों में हीटिंग और गर्म पानी आमतौर पर शामिल होते हैं। अन्य बरो में स्थिति अलग हो सकती है। एकल-परिवार घरों में हीटिंग और गर्म पानी लगभग हमेशा किरायेदार या मालिक अलग से चुकाते हैं।
हमारा मामला: चूंकि यह Manhattan का कॉन्डो है, खरीदारों पर कोई अतिरिक्त मासिक यूटिलिटी का बोझ नहीं होगा। यहां हम $0 मानेंगे।
7.4 मासिक साझा शुल्क
साझा शुल्क का नाम और उसमें क्या शामिल है, यह संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करता है।
कॉन्डो: साझा शुल्क, जिन्हें "Common Charges" (कॉमन चार्जेस) कहा जाता है, कॉन्डोमिनियम इमारत के संचालन और रखरखाव की साझा लागत कवर करते हैं। इनमें आमतौर पर शामिल हैं:
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रखरखाव: नियमित मरम्मत, बागवानी, सफ़ाई और सामान्य देखभाल।
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यूटिलिटी: पानी, सीवेज और कचरा संग्रह जैसी कुछ सेवाएं। कॉन्डो में कॉमन चार्जेस में आमतौर पर बिजली का एक हिस्सा शामिल होता है, यानी आपके मासिक भुगतान का एक भाग इमारत की कुल बिजली लागत में जाता है, जो गलियारों, लॉबी और लॉन्ड्री रूम जैसे साझा क्षेत्रों को कवर करती है; अधिकांश इमारतों में अपार्टमेंट की अपनी बिजली कॉमन चार्जेस में शामिल नहीं होती।
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इमारत बीमा: इमारत को आग, चोरी और प्राकृतिक आपदाओं से बचाने वाले बीमा प्रीमियम।
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सुविधाएं: हीटिंग, गैस, पार्किंग और अन्य साझा सेवाओं जैसी सुविधाओं की लागत।
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कर्मचारी वेतन: डोरमैन, पोर्टर और रखरखाव कर्मचारियों जैसे इमारत कर्मचारियों का वेतन।
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प्रबंधन शुल्क: इमारत के संचालन की देखरेख करने वाली प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कंपनियों को दिया जाने वाला शुल्क।
NYC में कॉमन चार्जेस कर-कटौती योग्य नहीं हैं। ये शुल्क न्यूयॉर्क शहर के संपत्ति कर से अलग हैं, जिसे हर यूनिट मालिक को सीधे चुकाना होता है।
को-ऑप: साझा शुल्क, जिन्हें "Maintenance" (मेंटेनेंस शुल्क) कहा जाता है, को-ऑप इमारत के संचालन और रखरखाव की साझा लागत कवर करते हैं। इनमें आमतौर पर शामिल हैं:
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कर: संपत्ति कर।
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रखरखाव: नियमित मरम्मत, बागवानी, सफ़ाई और सामान्य देखभाल।
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यूटिलिटी: पानी, सीवेज और कचरा संग्रह जैसी कुछ सेवाएं। को-ऑप में मेंटेनेंस शुल्क में आमतौर पर बिजली का एक हिस्सा शामिल होता है, यानी आपके मासिक भुगतान का एक भाग इमारत की कुल बिजली लागत में जाता है, जो गलियारों, लॉबी और लॉन्ड्री रूम जैसे साझा क्षेत्रों को कवर करती है; इमारत के अनुसार अपार्टमेंट की अपनी बिजली भी पूरी तरह या सब-मीटरिंग के ज़रिए मेंटेनेंस शुल्क में शामिल हो सकती है।
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इमारत बीमा: इमारत को आग, चोरी और प्राकृतिक आपदाओं से बचाने वाले बीमा प्रीमियम।
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सुविधाएं: हीटिंग, गैस, पार्किंग और अन्य साझा सेवाओं जैसी सुविधाओं की लागत।
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कर्मचारी वेतन: डोरमैन, पोर्टर और रखरखाव कर्मचारियों जैसे इमारत कर्मचारियों का वेतन।
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प्रबंधन शुल्क: इमारत के संचालन की देखरेख करने वाली प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कंपनियों को दिया जाने वाला शुल्क।
चूंकि मेंटेनेंस शुल्क में संपत्ति कर शामिल होते हैं, इसलिए इमारत में आपके शेयरों के अनुसार इसका एक हिस्सा कटौती योग्य होता है। को-ऑप शेयरधारकों को हर वर्ष 31 जनवरी तक कर कटौती पत्र मिलता है, जिसे Form 1098 भी कहा जाता है। इस पत्र में पिछले कर वर्ष में शेयरधारक द्वारा चुकाए गए इमारत के संपत्ति कर और मॉर्गेज ब्याज के हिस्से का विस्तृत विवरण होता है।
इसके अलावा, को-ऑप मालिक कटौती योग्य राशि पर छूट पाने के लिए STAR कर क्रेडिट के लिए आवेदन कर सकते हैं, यानी कर अलग से नहीं चुकाए जाते।
एकल-परिवार और बहु-परिवार घर: साझा शुल्क, जिन्हें "Home Owner Association (HOA) fees" (गृहस्वामी संघ शुल्क) कहा जाता है, NYC में कर-कटौती योग्य नहीं हैं। ये शुल्क न्यूयॉर्क शहर के संपत्ति कर से अलग हैं, जिसे हर यूनिट मालिक को सीधे चुकाना होता है।
हमारा मामला: कॉमन चार्जेस $895 हैं। चूंकि यह कॉन्डो है, इसमें संपत्ति कर शामिल नहीं है।
7.5 साझा शुल्क कटौती
पिछले खंड में बताए अनुसार, को-ऑप मालिक अपने मेंटेनेंस शुल्क का एक हिस्सा घटा सकते हैं, जबकि कॉन्डो या एकल या बहु-परिवार घरों के मालिक नहीं।
हमारा मामला: चूंकि हमारा मामला कॉन्डो खरीद पर आधारित है, कटौती योग्य राशि $0 है।
7.6 सिक्योरिटी डिपॉज़िट
NYC में यह आमतौर पर एक महीने के किराए के बराबर होता है।
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
सिक्योरिटी डिपॉज़िट की एक अवसर लागत होती है। यह पैसा कहीं और निवेश करके रिटर्न कमा सकता था। अन्य खर्चों की तुलना में प्रभाव छोटा है, फिर भी सटीक परिणामों के लिए हम इसे शामिल करेंगे।
सामान्य नियम: सिक्योरिटी डिपॉज़िट जितना अधिक, गणना उतनी खरीदने की ओर झुकती है। हालांकि प्रभाव बहुत कम है। विश्लेषण को रूढ़िवादी रखने के लिए हमने न्यूनतम संभव मान लिए हैं।
हमारा मामला: एक महीने का किराया $4,500 है, इसलिए हमारा डिपॉज़िट $4,500 है।
7.7 ब्रोकर शुल्क (Broker Fee)
13 नवंबर 2024 को न्यूयॉर्क सिटी काउंसिल द्वारा पारित Fairness in Apartment Rentals (FARE) Act यह अनिवार्य करता है कि जब ब्रोकर केवल मकान मालिक के हितों का प्रतिनिधित्व करता है, तो ब्रोकर शुल्क किरायेदार नहीं बल्कि मकान मालिक देगा। FARE Act लागू होने के 180 दिन बाद प्रभावी होना निर्धारित है, ताकि मकान मालिकों और किरायेदारों को नई आवश्यकताओं के अनुरूप ढलने का समय मिले।
इस कानून से किराए बढ़ने की उम्मीद है, लेकिन साथ ही यह किरायेदारों से ब्रोकर शुल्क का बोझ हटाता है। वर्तमान में शुल्क $0 (नो-फ़ी यूनिट) से वार्षिक किराए के 15% (दो महीने के किराए से थोड़ा कम) तक होते हैं।
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
ब्रोकर शुल्क की भी अवसर लागत होती है। यह पैसा कहीं और निवेश करके रिटर्न कमा सकता था।
हमारा मामला: वार्षिक किराए के आधार पर 15% ब्रोकर शुल्क है। FARE Act लागू होने के बाद भी उम्मीद है कि यह शुल्क किराए में शामिल हो जाएगा और किराए पर रहने की कुल लागत में कोई बड़ा बदलाव नहीं लाएगा।
7.8 रेंटर्स इंश्योरेंस
रेंटर्स इंश्योरेंस अनिवार्य नहीं है, लेकिन हर किरायेदार के पास होना चाहिए, क्योंकि यह कम लागत में मूल्यवान कवरेज देता है।
किराए पर रहने पर यह आपको कैसे प्रभावित करता है?
रेंटर्स इंश्योरेंस की भी अवसर लागत होती है। यह पैसा कहीं और निवेश करके रिटर्न कमा सकता था। अन्य खर्चों की तुलना में प्रभाव छोटा है, फिर भी सटीक परिणामों के लिए हम इसे शामिल करेंगे।
हमारा मामला: बीमा कंपनी Lemonade के हाल के आंकड़ों के अनुसार, रेंटर्स इंश्योरेंस के लिए $173 प्रति वर्ष उचित राशि है।
8. परिणाम
8.1 मामला 1
यदि आप खरीदे गए अपार्टमेंट में 10 वर्ष रहकर उसे बेचते हैं, तो आपकी अनुमानित बचत होगी $169,000.
8.2 मामला 2
यदि आप अपार्टमेंट में 5 वर्ष रहकर उसे बेचते हैं, तो आपकी अनुमानित बचत होगी $39,000.
8.3 निष्कर्ष
जैसा दिखाया गया, ऊंची ब्याज दरों, रिकॉर्ड निचली घर बिक्री और रूढ़िवादी दृष्टिकोण वाली कठिन आर्थिक परिस्थितियों में भी खरीदना किराए पर रहने से कहीं अधिक समझदारी है। इसका मुख्य कारण ऐतिहासिक रूप से ऊंचे किराए हैं। यह भी ध्यान देना ज़रूरी है कि ये गणनाएं मानती हैं कि खरीदने के बजाय जो पैसा आप शुरुआत में बचाते हैं, उसे आप लगातार निवेश करते हैं। वास्तव में हर कोई अतिरिक्त लाभ के लिए अपनी नकदी निवेश नहीं करता। घर खरीदना आपको प्रभावी रूप से बचत करने और समय के साथ इक्विटी बनाने के लिए मजबूर करता है। यह अतिरिक्त मूल्य गणनाओं में शामिल नहीं है, लेकिन आपके दीर्घकालिक वित्तीय स्वास्थ्य में बड़ा फ़र्क ला सकता है।
9. परिभाषाएं
9.1 खरीदना
शुरुआती लागत: ये वे लागत हैं जो आप खरीदे जा रहे घर की क्लोज़िंग पर चुकाते हैं। इनमें डाउन पेमेंट और अन्य शुल्क शामिल हैं।
नियमित लागत: ये वे खर्च हैं जो घर के मालिक के रूप में आपको मासिक या वार्षिक चुकाने होंगे। इनमें मॉर्गेज भुगतान, कॉन्डो शुल्क (या अन्य सामुदायिक शुल्क), रखरखाव और नवीनीकरण लागत, संपत्ति कर और गृहस्वामी बीमा शामिल हैं। कुछ मदें एक सीमा तक कर-कटौती योग्य हैं: संपत्ति कर, मॉर्गेज भुगतान का ब्याज हिस्सा और कुछ मामलों में कॉमन चार्जेस का एक हिस्सा। परिणामी कर बचत खरीदने के कुल में गिनी जाती है। यदि घर से जुड़ी आपकी कटौतियां मानक कटौती के बराबर या उससे कम हैं, तो खरीदने से आपको बहुत कम या कोई सापेक्ष कर बचत नहीं मिलेगी। यदि आपकी कटौतियां इतनी बड़ी हैं कि मदवार कटौती सार्थक हो, तो हम केवल मानक कटौती से ऊपर की राशि को बचत मानते हैं।
अवसर लागत: ये शुरुआती खरीद लागत और नियमित लागत दोनों के लिए गिनी जाती हैं। इससे अंदाज़ा मिलता है कि घर खरीदने के बजाय पैसा निवेश करने पर आप कितना कमा सकते थे।
शुद्ध प्राप्ति: यह वह राशि है जो आपको घर बेचने पर मिलती है, घटाकर क्लोज़िंग लागत (जिसमें ब्रोकर कमीशन और अन्य शुल्क शामिल हैं), मॉर्गेज बैंक को चुकाया जाने वाला शेष मूलधन, और कैपिटल गेन्स छूट से अधिक लाभ पर देय कोई कर। यदि आपका कुल ऋणात्मक है, तो इसका अर्थ है कि आपने बहुत अच्छा किया: आपने इतना लाभ कमाया कि उसने न केवल घर की लागत बल्कि आपके सभी नियमित खर्च भी पूरे कर दिए।
9.2 किराए पर रहना
शुरुआती लागत: इनमें किराये का सिक्योरिटी डिपॉज़िट और, यदि लागू हो, ब्रोकर शुल्क शामिल हैं।
नियमित लागत: इनमें मासिक किराया और रेंटर्स इंश्योरेंस की लागत शामिल है।
अवसर लागत: ये हर वर्ष आपकी शुरुआती और नियमित दोनों लागतों के लिए गिनी जाती हैं।
शुद्ध प्राप्ति: इसमें किराये के सिक्योरिटी डिपॉज़िट की वापसी शामिल है, जो आमतौर पर लीज़ के अंत में होती है।
