Kıyaslama: 2025’te Ev Satın Almak veya Kiralamak
NY Times Hesaplayıcısı (Buy vs. Rent Calculator) ile
1. Giriş
2026 Güncellemesi: Bugünkü daha yüksek kredi faizleriyle bu dairenin sonucu değişti. Güncel rakamlar için Kıyaslama: 2026’da Ev Satın Almak veya Kiralamak sayfasını okuyun.
Bu bölümde New York City'de kredili ev satın almak ile kiralamayı karşılaştıran gerçek bir vaka çalışması yapıyorum. Bu vaka çalışması için en güncel NY Times Hesaplayıcısı (Buy vs. Rent Calculator)* aracını kullanıyorum.
Gerçek bir işleme dayanan bir vaka çalışması hazırladım: yılda $200,000 kazanan bir çiftin, Midtown'da $838,000 fiyatlı tek yatak odalı bir condo satın almak ile aynı binada aynı plana sahip tek yatak odalı bir daireyi kiralamak arasında karar verdiğini varsayıyorum.
Örnek olarak 159 West 53rd Street, Daire 24D dairesini kullanıyoruz. 25.04.2024 tarihinde ~$838,000'a satıldı (ACRIS bağlantısı). Aynı binada aynı plana sahip başka bir tek yatak odalı daire 31.10.2024 tarihinde $4,500'e kiralandı (StreetEasy bağlantısı).
Sonraki bölümlerde her faktörü tek tek ele alıp denklemi nasıl etkilediğini açıkladım; böylece hesaplamanın nasıl işlediğini net bir şekilde anlayacaksınız. Olası itirazları en aza indirmek için her faktörde bilerek son derece ihtiyatlı bir yaklaşım kullandım.
(*) Hesaplayıcıyı kullanmak için NY Times dijital aboneliğiniz olması gerekir.
2. Temel Bilgiler
2.1 Ev Fiyatı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Fiyat; ihtiyacınız olan peşinatı, karşılamanız gereken kapanış masraflarını ve gereken kredi büyüklüğünü doğrudan etkiler. Satın almak yerine kiralamaya devam ederseniz, peşinat ve kapanış masraflarına eşit bir tutarı belirli bir yıllık getiri karşılığında yatıracağınızı varsayıyorum; bunu yazının ilerleyen kısmında açıklayacağım. Bu, fırsat maliyetinizin bir parçası olur. Kredinizin büyüklüğü, mevcut vergi yasalarına göre ne kadar vergi düşebileceğinizi de belirler. Tüm bu faktörler satın alma maliyetinizi doğrudan etkiler.
Bizim Vakamız: ~$838,000
2.2 Aylık Kira
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Ödediğiniz kira kiralama maliyetinizi doğrudan etkiler. Ayrıca NYC'de genellikle bir aylık kiraya eşit olan depozito tutarınızı da belirler. Bu para belirli bir yıllık getiri için başka bir yere yatırılabilirdi (satın almayı seçseydiniz peşinat ve kapanış masraflarınızı yatırabileceğiniz gibi). Görece küçük bir tutar olsa da doğru sonuçlar ve eksiksiz bir tablo için hesaba katacağız.
Bizim Vakamız: $4,500
2.3 Ne Kadar Süre Kalmayı Planlıyorsunuz?
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Bu, kredi anaparası ve faizine ne kadar ödeyeceğinizi ve Common Charges, emlak vergisi, aidat, konut sigortası, tadilat maliyetleri ve varsa ek faturalar gibi diğer düzenli giderleri doğrudan etkiler. Ayrıca peşinat ve kapanış masraflarında kullanılan paranın başka yere yatırılamadan ne kadar süre bağlı kalacağını belirler.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Zaman içinde ödeyeceğiniz toplam kirayı ve depozitonuzun başka yatırımlarla getiri sağlayamadan ne kadar süre bağlı kalacağını belirler.
Genel Kural: Ne kadar uzun kalırsanız satın almak o kadar cazip olur, çünkü başlangıç maliyetleri uzun yıllara yayılır.
Bizim Vakamız: 1. Vakada, bu mülkte satmadan önce 10 yıl kalacağınızı varsayıyoruz. 2. Vakada ise satmadan önce yalnızca 5 yıl kalacağınızı varsayıyoruz. Tekrar edelim: ne kadar uzun kalırsanız satın almak o kadar kârlı hale gelir.
Vaka 1:
Vaka 2:
3. Kredi Ayrıntıları
Sabit faizli bir kredi kullanacağınızı varsayıyorum. Sabit faizli kredi yerine değişken faizli kredi (ARM) seçerseniz, hesaplama değişir ve dalgalanan faizler nedeniyle daha fazla belirsizlik içerir.
3.1 Faiz Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Kredi faizi ödediğiniz faiz tutarını doğrudan etkiler ve satın alma maliyetini artırır. Faiz ne kadar yüksekse toplam maliyetiniz o kadar yüksek olur. Ancak mevcut vergi yasalarına göre kredi faizinizin bir kısmını vergiden düşebilirsiniz; bu, giderin bir kısmını dengeler. Bunu ileride ayrıntılı açıklayacağım.
Bizim Vakamız: %6.50
3.2 Peşinat
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Peşinat fırsat maliyetinizi doğrudan etkiler; çünkü bu parayı belirli bir yıllık getiri için başka bir yere yatırabilirdiniz.
Bizim Vakamız: $167,600 (satın alma fiyatının %20'si)
3.3 Kredi Vadesi
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Kredi vadesi aylık ödemelerinizi ve zaman içinde ödenen toplam faizi doğrudan etkiler. Daha kısa vadeler daha yüksek aylık ödemeler ama önemli ölçüde daha düşük faiz maliyeti demektir.
Bizim Vakamız: 30 Yıl
3.4 Özel Kredi Sigortası (PMI)
Kredi kuruluşları genellikle %20'den az peşinat verirseniz özel kredi sigortası ister. PMI oranları kredi notuna ve diğer faktörlere göre değişir ve genellikle ilk kredi tutarının %0,58 ile %1,86'sı arasındadır. Evinizde en az %20 özsermayeye ulaşana kadar PMI'yı aylık ödemeniz gerekir.
Örneğin $950,000'lık bir eve %10 peşinat verirseniz PMI oranınız %0,58 olabilir ve bu aylık $413 ödeme demektir. %20 özsermayeye ulaştığınızda, 7,87 yıl sonra PMI ödemeyi bırakırsınız. Bu örnekte toplam PMI maliyeti $39,043 olur.
PMI maliyetlerinizi hesaplamak için şu aracı kullanabilirsiniz: PMI Calculator (PMI Hesaplayıcısı).
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
PMI aylık maliyetlerinize eklenir ve toplam satın alma maliyetinizi artırır.
Bizim Vakamız: %20 peşinat varsaydığımız için $0'dır.
4. Finansal Tahminler
4.1 Ev Fiyatı Artış Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Ev fiyatı artış oranı, kalış sürenizin sonunda mülkü sattığınızda elde ettiğiniz kârı etkiler. Daha yüksek artış oranı satın almanın net maliyetini düşürür. Ancak mülkünüzü kârla satarsanız sermaye kazancı vergisi ödemeniz gerekebilir.
Sermaye kazancı vergisi, bir yıldan uzun süre elde tutulan varlıklardan elde edilen kârlara uygulanır. Oranlar vergilendirilebilir gelire ve beyan durumuna göre değişir (%0, %15 veya %20). Vergi mükelleflerinin çoğu %15'ten fazla ödemez. IRS, ev sahiplerinin kârın belirli bir kısmını vergilendirilebilir gelirden muaf tutmasına izin verir: bekâr beyanname verenler için $250,000, ortak beyanname veren evli çiftler için $500,000.
Muafiyetten yararlanmak için şu koşulları sağlamanız gerekir:
-
Ev birincil konutunuz olmalıdır.
-
Eve en az iki yıl sahip olmuş olmalısınız.
-
Satıştan önceki beş yılda en az iki yıl evde yaşamış olmalısınız.
-
Son iki yıl içinde bu muafiyeti kullanmamış olmalısınız.
-
Mülkü benzer nitelikte takas (1031 Exchange) yoluyla almamış olmalısınız.
-
Vatandaşlıktan çıkış vergisine (Expatriate Tax) tabi olmamalısınız.
Bizim Vakamız: Bu bir Manhattan condo'su olduğu için geçmiş PPSF (square foot başına fiyat) verileri önemlidir.
-
Manhattan condo'larının ortalama PPSF'si 1997'de $328'dı (Kaynak: MLS).
-
Manhattan condo'larının ortalama PPSF'si 2022'de $2,080'dı (Kaynak: Statista).
25 yıllık bileşik yıllık büyüme oranı %7,08'dir, ancak ihtiyatlı olarak %6 varsayacağız. Artış oranı ne kadar yüksekse satın almak o kadar avantajlı hale gelir.
4.2 Kira Artış Oranı
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kira artış oranı, dairede kaldığınız süre boyunca kiralama maliyetinizi doğrudan etkiler.
Genel Kural: Bu oran ne kadar yüksekse satın almak o kadar avantajlıdır.
Bizim Vakamız: Bu Manhattan'da tek yatak odalı bir daire olduğu için Manhattan'daki tek yatak odalı dairelerin geçmiş ortalama kira verilerine bakacağız. Manhattan'da tek yatak odalı bir dairenin ortalama kirası 1997'de $928'dı (Kaynak). 2022'de ise yaklaşık $3,850'ydi (Kaynak). Manhattan'da tek yatak odalı daireler için 25 yıllık bileşik ortalama yıllık kira artışını hesaplarsanız %5,86 olduğunu görürsünüz (Hesaplayıcı). Ancak ihtiyatlı olmak için %4,9 kira artış oranı varsayacağız.
4.3 Yatırım Getiri Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Satın alırsanız, peşinat ve kapanış masraflarında kullanılan paranın olası getirilerinden vazgeçersiniz; çünkü bu para başka bir yere yatırılabilirdi.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kiralarsanız depozitonuz yatırılıp getiri sağlayabilirdi, ancak bu tutar satın alma maliyetinden daha küçüktür.
Genel Kural: Satın almak daha büyük bir başlangıç harcaması gerektirdiği için, daha yüksek yatırım getirileri kiralamayı daha cazip hale getirir.
Bizim Vakamız: McKinsey'e göre S&P 500 endeksinin 1996–2022 arasındaki ortalama nominal getirisi %9'du. İhtiyatlı olarak %10 varsayacağız.
4.4 Enflasyon Oranı
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Enflasyon; aidat, Common Charges, tadilat maliyetleri, konut sigortası ve ek faturalar gibi düzenli maliyetleri olumsuz etkiler.
Genel Kural: Daha yüksek enflasyon satın alma maliyetini artırır.
Bizim Vakamız: Statista'nın Ağustos 2024 tarihli araştırmasına göre 25 yıllık ortalama enflasyon oranı %2,54'tü. Ekim 2024'te enflasyon %2,6'ydı. Son derece ihtiyatlı olmak ve itiraza yer bırakmamak için daireye sahip olduğunuz süre boyunca %4 enflasyon oranı varsayacağız.
5. Vergiler
Emlak vergisi ve kredi faizi önemli maliyetlerdir ama vergiden de düşülebilir. Marjinal vergi oranınız ne kadar yüksekse indirim o kadar büyük olur. Ancak konutla ilgili indirimleriniz standart indirimden küçükse, satın almanın size göreli bir vergi avantajı olmaz.
Hesaplayıcı, mevcut vergi yasalarına uygun tasarruf varsayar: 2017 tarihli Tax Cuts and Jobs Act standart indirimi artırırken emlak vergisi (SALT indirimi olarak bilinen kalemin bir parçası) ve kredi faizi için azami indirimleri düşürdü. Bu hükümlerin 2025'te sona ermesi öngörülüyor ancak yenilenmesi bekleniyor. 2017 Tax Cuts and Jobs Act'in bireyleri nasıl etkilediğini görmek ve kredi faizi ile emlak vergisinin nasıl işlediğini tam olarak anlamak için şu kaynaklara başvurabilirsiniz:
5.1 Vergi Beyannamenizi Nasıl Veriyorsunuz?
Bekâr ve bireysel, evli ama ayrı mı, yoksa evli ve ortak mı?
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
-
Bekârsanız veya evli olup ayrı beyanname veriyorsanız:
Standart indirim tutarınız $14,600'dır (Publication 4491: Itemized Deductions). 15 Aralık 2017'den sonra alınan borçlarda kredi faizi indirim limiti $375,000'dır; yani yalnızca kredinizin $375,000'lık kısmının faizini düşebilirsiniz. Bu limit 2017 Tax Cuts and Jobs Act'ten önce $500,000'dı.
2018'den itibaren azami SALT indirimi bekâr bireyler için $10,000, ayrı beyanname veren evli çiftlerde her birey için $5,000 oldu. Önceden bir limit yoktu ve bu durum yüksek gelirlileri daha yüksek vergi faturalarıyla bıraktı. 2025 vergi yılı için bekârların standart indirimi 2024'teki $14,600'dan $15,000'a çıkacak. Sonuç olarak, kalem kalem indirim yapmanın anlamlı olması için 2025 vergi yılında SALT indiriminin ötesinde $5,000 (2024 için $4,600) ek indirime ihtiyacınız olacak. Bu tutar emlak vergisi ile yerel ve eyalet gelir vergilerinden ya da eyalet ve yerel satış vergilerinden oluşur, ikisinden birden değil. Kalem kalem indirim yapanlar gelir vergisi veya satış vergisi indiriminden birini seçmelidir.
-
Evliyseniz ve ortak beyanname veriyorsanız:
Standart indirim tutarınız $29,200'dır (Publication 4491: Itemized Deductions). 15 Aralık 2017'den sonra alınan borçlarda kredi faizi indirim limiti $750,000'dır; yani yalnızca kredinizin $750,000'lık kısmının faizini düşebilirsiniz. Bu limit 2017 Tax Cuts and Jobs Act'ten önce $1,000,000'dı.
2018'den itibaren azami SALT indirimi evli bir çift için $10,000 oldu. Önceden bir limit yoktu. Bu tutar emlak vergisi ile yerel ve eyalet gelir vergilerinden ya da eyalet ve yerel satış vergilerinden oluşur, ikisinden birden değil. Kalem kalem indirim yapanlar gelir vergisi veya satış vergisi indiriminden birini seçmelidir.
Genel Kural: Vergi tasarrufundan en çok ortak beyanname veren evli çiftler yararlanır.
Bizim Vakamız: Bunun ortak beyanname veren bir çift olduğunu varsayıyoruz.
5.2 Emlak Vergisi Oranı
NYC'de emlak vergisi oranları bina sınıfına ve mülkün gerçek değerlenmiş değerine veya geçiş dönemi değerlenmiş değerine bağlıdır. NYC Department of Finance'ın emlak vergisini nasıl hesapladığı hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Basic STAR (School Tax Relief) gibi programların gelir vergisi kredisi veya muafiyet sağlayabileceğini bilmek önemlidir. Örneğin, birincil konut sahipleri toplam emlak vergilerinin %17,5'ine kadarını gelir vergisi kredisi olarak geri alabilir. Kişisel ve bina muafiyetleri ile vergi indirimleri hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Satın alırsanız sizi nasıl etkiler?
Ne kadar çok vergi öderseniz aylık düzenli maliyetiniz ve toplam satın alma maliyetiniz o kadar yüksek olur. Alıcılar emlak vergisini düşebilir, ancak 2017 Tax Cuts and Jobs Act'ten önce üst sınır olmadığı için bu çok daha avantajlıydı.
Bizim Vakamız: Çiftin bu daireyi birincil konut olarak kullanacağını ve yılda $500,000'dan az kazandığını varsayıyoruz. STAR vergi kredisine başvururlar ve kabul edilirlerse emlak vergileri %17,5 düşer. Bu dairenin gerçek yıllık emlak vergisi $1,155'tir. %17,5 vergi kredisi uygulandıktan sonra nihai teorik vergi $952,88'dir.
5.3 Marjinal Vergi Oranı
Satın alıyorsanız sizi nasıl etkiler?
Geliriniz arttıkça marjinal vergi oranınız da artar. Daha yüksek vergi oranı toplamda daha fazla gelir vergisi ödeyeceğiniz anlamına gelse de, daha yüksek bir oranda vergilendirildiğiniz için satın alıyorsanız daha büyük bir tutarı düşmenize de olanak tanır.
2023 itibarıyla, beyan şekline göre mükelleflerin federal vergi oranlarını burada bulabilirsiniz: Federal Income Rates and Brackets (Federal Gelir Vergisi Oranları ve Dilimleri).
Bizim Vakamız: Yılda $200,000 kazanan ve bu nedenle %24 vergi dilimine giren bir çift olduğunu varsayıyoruz. Dolayısıyla marjinal vergi oranı %24'tür.
5.4 2017 Tax Cuts and Jobs Act'in Geleceği
Genel Kural: Yasa, vergi indirimlerini sınırladığı için ev sahiplerinin aleyhinedir.
Bizim Vakamız: Daha önce belirtildiği gibi yasanın 2025'te sona ermesi öngörülüyor, ancak Trump yönetiminin yasayı uzatması veya kapsamını genişletmesi bekleniyor. Temkinli olmak için uzatılacağını varsayacağız.
6. Kapanış Masrafları (Closing Costs)
Evinizi alırken ve satarken bir dizi tek seferlik ücret ödemeniz gerekir.
Satın alırsanız bu ücretler sizi nasıl etkiler?
Kapanış masrafları fırsat maliyetinizi doğrudan etkiler; çünkü harcanan para başka bir yere yatırılıp getiri sağlayabilirdi. Bu, kayıp para olarak kabul edilir.
6.1 Ev Satın Almanın Maliyeti
Alıcı kredi kullanıyorsa, NYC'deki kapanış masrafları yaklaşık olarak şöyledir:
-
Condo'lar için %4 (Mansion Tax (Lüks Konut Vergisi) yoksa daha az) (Flip Tax olmadığı varsayılarak)
-
Co-op'lar için %2 (Flip Tax (Devir Ücreti) satıcı tarafından ödendiği varsayılarak)
-
Yeni projeler için %6 veya daha fazla (Mansion Tax yoksa daha az)
Bizim Vakamız: Bu bir milyon doların altında bir condo olduğu için Mansion Tax olmayacak. Kapanış masraflarını satın alma fiyatının %3,1'i olarak tahmin ediyoruz, ancak ihtiyatlı olarak %3,5 varsayıyoruz. Buyer Closing Cost Calculator (Alıcı Kapanış Masrafı Hesaplayıcısı)
6.2 Ev Satmanın Maliyeti
NYC'de satıcının kapanış masrafları satış fiyatının %7 ile %10'u arasındadır ve şunları içerir:
-
%6 emlak komisyonu (alıcının emlakçı ücreti dahil; alıcı emlakçısının ücretini ödemek kesinlikle tavsiye edilir)
-
%1,4 ile %2,075 arası toplam NYC ve NYS devir vergileri
-
Bina Flip Tax (Devir Ücreti) (yalnızca co-op'lar için; şehirdeki birkaç condo hariç)
-
Hukuki ve çeşitli bina ücretleri
Bizim Vakamız: Kapanış masraflarını %8,44 olarak tahmin ediyoruz. Temkinli olmak için %8,5 varsayacağız. Seller Closing Cost Calculator (Satıcı Kapanış Masrafı Hesaplayıcısı)
7. Bakım ve Ücretler
Ev sahibi olmak onarım, faturalar ve diğer ücretler için maliyetler içerir.
Satın alırsanız bu maliyetler sizi nasıl etkiler?
Aşağıdaki tüm giderler ev sahipliğinin maliyetine eklenir. Bu maliyetler ne kadar düşükse alıcı için senaryo o kadar iyi olur.
7.1 Onarım ve Tadilat
Mutfak dolaplarının, tesisatın, elektrik sistemlerinin iyileştirilmesi ve genel onarımlarla ilgili maliyetler.
Bizim Vakamız: İlk yıl için $4,190.
7.2 Konut Sigortası
-
Temel: Yıllık $300 – $400 tutarındaki bir poliçe $25,000 eşya, $20,000 duvar ve zemin ile $100,000 üçüncü şahıs sorumluluğu teminatı sağlar. Fiyatlar konuma, kredi notuna ve sigortacı onayına göre değişir.
-
İyi: Yıllık $450 – $600 tutarındaki poliçeler $50,000'a kadar eşya, $50,000 duvar ve zemin ile $300,000 sorumluluk teminatı sağlar.
-
Mükemmel: Fiyatı altı haneli rakamların ortası veya üzerinde olan daireler için poliçeler genellikle yıllık $1,100 – $2,400 tutarındadır. Bu poliçeler $100,000 eşya, $300,000 duvar ve zemin ile $1 milyon sorumluluk teminatı sunar. Kaynak
Bizim Vakamız: Yıllık $1,257 tutarındaki mükemmel teminatı seçeceğinizi varsayıyorum. Gerçek maliyet muhtemelen bundan düşük olacaktır. Bu ihtiyatlı bir varsayımdır. Muhtemelen yaklaşık $750 tutacaktır.
7.3 Ek Aylık Faturalar
Manhattan'daki condo'ların çoğunda Common Charges ısınma ve sıcak suyu içerir. Co-op'lar bunları içermeyebilir; Manhattan'daki çok daireli binalarda kiralık dairelerde ısınma ve sıcak su genellikle dahildir. Diğer ilçelerde durum farklı olabilir. Tek aileli evlerde ısınma ve sıcak su neredeyse her zaman kiracı veya ev sahibi tarafından ayrıca ödenir.
Bizim Vakamız: Bu bir Manhattan condo'su olduğu için alıcıya mali yük getirecek ek aylık fatura olmayacak. Burada $0 varsayacağız.
7.4 Aylık Ortak Giderler
Ortak giderlerin adı ve kapsamı mülk türüne göre değişir.
Condo'lar: "Common Charges" (Aylık Aidat (Emlak Vergisi Hariç)) olarak adlandırılan ortak giderler, bir condo binasının işletilmesi ve bakımının ortak maliyetlerini karşılar. Genellikle şunları içerir:
-
Bakım: Rutin onarımlar, peyzaj, temizlik ve genel bakım.
-
Faturalar: Su, kanalizasyon ve çöp toplama gibi bazı hizmetler. Condo'da Common Charges genellikle elektrik için bir pay içerir; yani aylık ödemenizin bir kısmı koridor, lobi ve çamaşırhane gibi ortak alanları kapsayan binanın toplam elektrik maliyetine katkıda bulunur. Çoğu binada dairelerin kendi elektriği Common Charges'a dahil değildir.
-
Bina Sigortası: Binayı yangın, hırsızlık ve doğal afetlere karşı koruyan sigorta primleri.
-
Sosyal Olanaklar: Isınma, gaz, otopark ve diğer ortak hizmetler gibi olanakların maliyetleri.
-
Personel Maaşları: Kapıcılar, hademeler ve bakım personeli gibi bina çalışanlarının ücretleri.
-
Yönetim Ücretleri: Binanın işleyişini denetleyen yönetim şirketlerine ödenen ücretler.
NYC'de Common Charges vergiden düşülemez. Bu giderler, her daire sahibinin doğrudan ödemesi gereken New York City emlak vergisinden ayrıdır.
Co-op'lar: "Maintenance" (Aylık Aidat (Emlak Vergisi Dahil)) olarak bilinen ortak giderler, bir co-op binasının işletilmesi ve bakımının ortak maliyetlerini karşılar. Genellikle şunları içerir:
-
Vergiler: Emlak vergisi.
-
Bakım: Rutin onarımlar, peyzaj, temizlik ve genel bakım.
-
Faturalar: Su, kanalizasyon ve çöp toplama gibi bazı hizmetler. Co-op'ta Maintenance genellikle elektrik için bir pay içerir; yani aylık ödemenizin bir kısmı koridor, lobi ve çamaşırhane gibi ortak alanları kapsayan binanın toplam elektrik maliyetine katkıda bulunur. Binaya bağlı olarak dairelerin kendi elektriği de tamamen veya alt sayaç sistemiyle Maintenance'a dahil olabilir.
-
Bina Sigortası: Binayı yangın, hırsızlık ve doğal afetlere karşı koruyan sigorta primleri.
-
Sosyal Olanaklar: Isınma, gaz, otopark ve diğer ortak hizmetler gibi olanakların maliyetleri.
-
Personel Maaşları: Kapıcılar, hademeler ve bakım personeli gibi bina çalışanlarının ücretleri.
-
Yönetim Ücretleri: Binanın işleyişini denetleyen yönetim şirketlerine ödenen ücretler.
Maintenance emlak vergisini içerdiğinden, binadaki hisse payınıza göre bir kısmı vergiden düşülebilir. Co-op hissedarları her yıl 31 Ocak'a kadar Form 1098 olarak da bilinen vergi indirim yazısını alır. Bu yazı, binanın emlak vergisi ve kredi faizinin hissedar tarafından bir önceki vergi yılında ödenen kısmının ayrıntılı dökümünü sunar.
Ayrıca co-op sahipleri indirilebilir tutar üzerinden indirim almak için STAR vergi kredisine başvurabilir; yani vergiler ayrıca ödenmez.
Tek Aileli ve Çok Aileli Evler: "Home Owner Association (HOA) fees" (Site Aidatı) olarak adlandırılan ortak giderler NYC'de vergiden düşülemez. Bu giderler, her daire sahibinin doğrudan ödemesi gereken New York City emlak vergisinden ayrıdır.
Bizim Vakamız: Common Charges $895'tir. Condo olduğu için emlak vergisini içermez.
7.5 Ortak Gider İndirimi
Önceki bölümde açıklandığı gibi co-op sahipleri Maintenance'ın bir kısmını vergiden düşebilirken condo veya tek ya da çok aileli ev sahipleri düşemez.
Bizim Vakamız: Vakamız bir condo alımına dayandığı için indirilebilir tutar $0'dır.
7.6 Depozito
NYC'de genellikle bir aylık kiraya eşittir.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Depozitonun bir fırsat maliyeti vardır. Bu para başka bir yere yatırılıp getiri sağlayabilirdi. Etkisi diğer giderlere göre küçük olsa da doğru sonuçlar için hesaba katacağız.
Genel Kural: Depozito ne kadar yüksekse hesaplama satın almaya o kadar yaklaşır. Ancak etkisi çok küçüktür. Analizi ihtiyatlı tutmak için mümkün olan en düşük değerleri varsaydık.
Bizim Vakamız: Bir aylık kira $4,500 olduğu için depozitomuz $4,500'dür.
7.7 Emlakçı Komisyonu (Broker Fee)
New York City Konseyi tarafından 13 Kasım 2024'te kabul edilen Fairness in Apartment Rentals (FARE) Act, emlakçı yalnızca ev sahibinin çıkarlarını temsil ettiğinde emlakçı ücretini kiracıların değil ev sahiplerinin ödemesini zorunlu kılar. FARE Act'in, ev sahiplerinin ve kiracıların yeni kurallara uyum sağlaması için bir geçiş dönemi tanıyarak yürürlüğe girişinden 180 gün sonra uygulanması planlanmaktadır.
Bu yasanın kiraları artırması, ancak aynı zamanda emlakçı ücreti yükünü kiracıların üzerinden kaldırması bekleniyor. Şu anda ücretler $0 (komisyonsuz daireler) ile yıllık kiranın %15'i (iki aylık kiradan biraz az) arasında değişiyor.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Emlakçı ücretlerinin de bir fırsat maliyeti vardır. Bu para başka bir yere yatırılıp getiri sağlayabilirdi.
Bizim Vakamız: Yıllık kira üzerinden %15 emlakçı ücreti vardır. FARE Act yürürlüğe girdikten sonra bile bu ücretin kiraya yansıtılması ve toplam kiralama maliyetinde önemli bir değişikliğe yol açmaması bekleniyor.
7.8 Kiracı Sigortası
Kiracı sigortası zorunlu değildir, ancak düşük maliyetle değerli bir teminat sağladığı için her kiracının olmalıdır.
Kiralarsanız sizi nasıl etkiler?
Kiracı sigortasının da bir fırsat maliyeti vardır. Bu para başka bir yere yatırılıp getiri sağlayabilirdi. Etkisi diğer giderlere göre küçük olsa da doğru sonuçlar için hesaba katacağız.
Bizim Vakamız: Sigorta şirketi Lemonade'in güncel verilerine göre kiracı sigortası için yıllık $173 makul bir tutardır.
8. Sonuçlar
8.1 Vaka 1
Satın aldığınız dairede 10 yıl kalıp sonra satarsanız, tahmini tasarrufunuz: $169,000.
8.2 Vaka 2
Dairede 5 yıl kalıp sonra satarsanız, tahmini tasarrufunuz: $39,000.
8.3 Sonuç
Görüldüğü gibi, yüksek faizler, rekor düşük konut satışları ve ihtiyatlı bir yaklaşımla zorlu ekonomik koşullarda bile satın almak kiralamaktan çok daha mantıklıdır. Bunun büyük nedeni tarihsel olarak yüksek kiralardır. Bu hesaplamaların, satın alırken başta tasarruf ettiğiniz parayı düzenli olarak yatırdığınızı varsaydığını da belirtmek gerekir. Ancak gerçekte herkes ek kâr elde etmek için nakdini yatırmaz. Ev satın almak sizi fiilen tasarruf yapmaya ve zamanla özsermaye biriktirmeye zorlar. Bu ek değer hesaplamalara dahil değildir, ancak uzun vadeli finansal sağlığınızda önemli bir fark yaratabilir.
9. Tanımlar
9.1 Satın Almak
Başlangıç Maliyetleri: Satın aldığınız evin kapanışına gittiğinizde ödediğiniz maliyetlerdir. Peşinat ve diğer ücretleri içerir.
Düzenli Maliyetler: Ev sahibi olarak aylık veya yıllık ödemeniz gereken giderlerdir. Kredi ödemeleri, condo aidatları (veya diğer ortak yaşam ücretleri), bakım ve tadilat maliyetleri, emlak vergisi ve konut sigortasını içerir. Bazı kalemler belirli bir sınıra kadar vergiden düşülebilir: emlak vergisi, kredi ödemesinin faiz kısmı ve bazı durumlarda Common Charges'ın bir kısmı. Ortaya çıkan vergi tasarrufu satın alma toplamında hesaba katılır. Konutla ilgili indirimleriniz standart indirime yakın veya ondan küçükse satın almadan çok az göreli vergi tasarrufu elde edersiniz ya da hiç elde etmezsiniz. Konutla ilgili indirimleriniz kalem kalem beyanı değerli kılacak kadar büyükse, yalnızca standart indirimin üzerindeki tutarı tasarruf olarak sayarız.
Fırsat Maliyetleri: Başlangıç alım maliyetleri ve düzenli maliyetler için hesaplanır. Evinizi almak yerine paranızı yatırsaydınız ne kadar kazanabileceğiniz hakkında fikir verir.
Net Satış Geliri: Evinizin satışından aldığınız tutardan; emlak komisyonu ve diğer ücretleri içeren kapanış masrafları, kredi bankanıza ödediğiniz kalan anapara bakiyesi ve sermaye kazancı muafiyetinizi aşan kâr için ödemeniz gereken vergi düşüldükten sonra kalan paradır. Toplamınız negatifse çok iyi iş çıkarmışsınız demektir: yalnızca evinizin maliyetini değil, tüm düzenli giderlerinizi de karşılayacak kadar kâr ettiniz.
9.2 Kiralamak
Başlangıç Maliyetleri: Kira depozitosunu ve varsa emlakçı ücretini içerir.
Düzenli Maliyetler: Aylık kirayı ve kiracı sigortası maliyetini içerir.
Fırsat Maliyetleri: Hem başlangıç maliyetleriniz hem de düzenli maliyetleriniz için her yıl hesaplanır.
Net Satış Geliri: Genellikle kira sözleşmesinin sonunda gerçekleşen kira depozitosunun iadesini içerir.
