अपने आंकड़े खुद निकालें NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर.

 

NYC में निवेश: अपनी रणनीति चुनें

 

न्यूयॉर्क शहर दुनिया के सबसे गहरे और सबसे तरल रियल एस्टेट बाज़ारों में से एक है, जहां किराये की मांग स्थिर है, दुनिया भर के खरीदार हैं और लंबी अवधि में मूल्य बढ़ता है। साथ ही यहां लेन-देन की लागत ऊंची है, नियम कई स्तरों के हैं और संपत्ति कर इमारत के प्रकार के अनुसार काफ़ी अलग होते हैं। पहला निर्णय यह नहीं कि कौन सी संपत्ति खरीदें, बल्कि यह है कि कौन सी रणनीति आपकी पूंजी, निवेश अवधि और प्रबंधन की इच्छा के अनुकूल है।

 

निवेश के लिए कॉन्डो (Condo)

यह सबसे सुलभ शुरुआत है। कॉन्डो डीड वाली अचल संपत्ति हैं, जिनमें किराए पर देना लचीला, स्वामित्व सरल और रहने वालों व निवेशकों दोनों से पुनर्विक्रय की व्यापक मांग होती है। प्रमुख इलाकों में मामूली कैप रेट (Cap Rate) की अपेक्षा रखें; रिटर्न स्थिर किराए, मूलधन भुगतान और लंबी अवधि में मूल्य वृद्धि से आता है। इमारत की किराया नीति, निवेशकों के स्वामित्व वाली यूनिटों का हिस्सा, और यह जांचें कि क्या संपत्ति कर किसी समाप्त होने वाली कर छूट (Abatement) के कारण अस्थायी रूप से कम हैं।

 

को-ऑप (Co-op)

अधिकांश को-ऑप सबलेटिंग पर रोक लगाते हैं और मालिक के स्वयं रहने के लिए बने होते हैं, इसलिए वे शुद्ध निवेश के रूप में शायद ही काम करते हैं। कुछ निवास की एक अवधि के बाद सबलेट की अनुमति देते हैं, और कुछ निवेशकों या पिएड-आ-टेर उपयोग के अनुकूल होते हैं। को-ऑप उन खरीदारों के लिए उपयुक्त हो सकता है जो पहले उसमें रहेंगे और बाद में इमारत के नियमों के भीतर किराए पर देंगे।

 

टाउनहाउस (Townhouse) और 1 से 3 परिवार वाले घर

मालिक के लिए ट्रिप्लेक्स और एक या दो किराये की यूनिटों वाला टाउनहाउस, इमारत में रहते हुए आपके खर्च की भरपाई कर सकता है। Class 1 संपत्ति कर अक्सर तुलनीय अपार्टमेंट इमारतों से कम होते हैं, और ऋणदाता 1 से 4 यूनिट वाली संपत्तियों को आवासीय मानते हैं तथा आवासीय प्रकार का ऋण देते हैं।

 

छोटी बहु-परिवार इमारतें (4 से 20 यूनिट) और मिश्रित उपयोग

वॉक-अप (बिना लिफ़्ट वाली) इमारतें और भूतल पर दुकानों वाली मिश्रित उपयोग इमारतें आय के आधार पर मूल्यांकित होती हैं। मूल्य काफ़ी हद तक रेंट रोल (Rent Roll) पर निर्भर करता है: मुक्त बाज़ार और किराया-स्थिरीकृत (Rent-Stabilized) यूनिटों का मिश्रण, लीज़ की शर्तें, खर्च पर नियंत्रण और पूंजीगत ज़रूरतें। इन सौदों में सावधानीपूर्वक विश्लेषण और सक्रिय प्रबंधन का लाभ मिलता है, और इन्हें आय के आधार पर तय वाणिज्यिक ऋणों से वित्तपोषित किया जाता है।

 

नए विकास और वैल्यू-ऐड (Value-Add)

नए विकास वाले कॉन्डो आधुनिक निर्माण, सुविधाएं और कभी-कभी डेवलपर की रियायतें दे सकते हैं, लेकिन खरीदार आमतौर पर डेवलपर के हस्तांतरण कर चुकाते हैं। वैल्यू-ऐड निवेशक बाज़ार से कम किराए, खाली यूनिटों या टाले गए रखरखाव वाली संपत्तियां खरीदते हैं और नवीनीकरण, नए किरायेदारों और बेहतर प्रबंधन से मूल्य बढ़ाते हैं। चूंकि इमारतों का मूल्य आय पर आधारित होता है, 5% कैप रेट पर शुद्ध परिचालन आय में जोड़ा गया हर डॉलर लगभग $20 का मूल्य जोड़ता है।

 

मायने रखने वाले आंकड़े

 

ये मुख्य मापदंड हैं जिनसे मैं निवेशों की तुलना करता हूं। हर एक अलग प्रश्न का उत्तर देता है, इसलिए किसी एक आंकड़े पर निर्भर रहने के बजाय इन्हें साथ में देखें।

 

निवेश मापदंड और सूत्र

• Net Operating Income (NOI) (शुद्ध परिचालन आय): रिक्ति और परिचालन खर्चों के बाद, मॉर्गेज भुगतान से पहले बची आय। किसी भी आय देने वाली संपत्ति के मूल्य का आधार।

• Cap Rate (कैप रेट): बिना ऋण के संपत्ति का प्रतिफल। इमारतों और इलाकों के बीच कीमतों की तुलना के लिए उपयोगी।

• Cash-on-Cash Return (कैश-ऑन-कैश रिटर्न): ऋण भुगतान के बाद, वास्तव में निवेश की गई राशि पर आपका वार्षिक नकद प्रतिफल।

• Debt Service Coverage (DSCR) (ऋण सेवा कवरेज अनुपात): आय मॉर्गेज को कितनी आसानी से कवर करती है। आय वाली संपत्तियों के लिए ऋणदाता आमतौर पर 1.20x से 1.25x की मांग करते हैं।

• Loan Constant (लोन कॉन्स्टेंट): उधार लिए गए हर डॉलर की वार्षिक लागत (ब्याज और मूलधन)। यदि यह कैप रेट से अधिक हो, तो ऋण नकदी प्रवाह को घटाता है।

• Gross Rent Multiplier (GRM) (सकल किराया गुणक): एक त्वरित जांच अनुपात। कम मान का आमतौर पर अर्थ है कीमत के प्रति डॉलर अधिक आय।

• Break-Even Occupancy (ब्रेक-ईवन अधिभोग): हर खर्च और मॉर्गेज को कवर करने के लिए आवश्यक अधिभोग।

• IRR (आंतरिक प्रतिफल दर) और Equity Multiple (इक्विटी मल्टीपल): बिक्री सहित पूरी धारण अवधि में आपका वार्षिक रिटर्न और कुल लौटी नकदी। पूरे निवेश का सबसे अच्छा एकल माप।

 

सकारात्मक बनाम नकारात्मक लीवरेज

कैप रेट की तुलना लोन कॉन्स्टेंट से करें। 6.75% पर 30 वर्ष के ऋण का लोन कॉन्स्टेंट लगभग 7.78% होता है। यदि किसी संपत्ति का कैप रेट 4.4% है, तो उधार लिया गया हर डॉलर जितना कमाता है उससे अधिक खर्च कराता है, इसलिए अधिक लीवरेज का अर्थ कम नकदी प्रवाह (नकारात्मक लीवरेज) है, भले ही यह मूल्य वृद्धि से कुल रिटर्न बढ़ा सके। जब कैप रेट लोन कॉन्स्टेंट से अधिक हो, तो लीवरेज नकदी प्रवाह बढ़ाता है (सकारात्मक लीवरेज)।

 

उदाहरण सौदा 1: निवेश के लिए कॉन्डो

 

मैनहट्टन की एक फ़ुल-सर्विस इमारत में एक-बेडरूम कॉन्डो, $850,000 में खरीदा गया और $5,200 प्रति माह पर किराए पर दिया गया। किरायेदार यूटिलिटी का भुगतान करता है; मालिक Common Charges (कॉमन चार्जेस), संपत्ति कर, बीमा और मरम्मत का भुगतान करता है। यही संपत्ति तीन वित्तपोषण संरचनाओं के साथ दिखाई गई है, जिनकी गणना मेरे ऑनलाइन कैलकुलेटर के सूत्रों से 6.75% की 30-वर्षीय दर पर की गई है।

 

वार्षिक परिचालन विवरण

पहले वर्ष के आंकड़े। वित्तपोषण चाहे जो हो, परिचालन आय समान रहती है।

 

वार्षिक

• सकल निर्धारित किराया: $62,400

• रिक्ति और बकाया हानि (4%): −$2,496

• कॉमन चार्जेस (Common Charges): −$10,200

• संपत्ति कर: −$9,000

• बीमा (HO-6): −$720

• मरम्मत और आरक्षित निधि (किराए का 4%): −$2,496

• शुद्ध परिचालन आय (Net Operating Income): $37,488

 

मासिक

• सकल निर्धारित किराया: $5,200

• रिक्ति और बकाया हानि (4%): −$208

• कॉमन चार्जेस (Common Charges): −$850

• संपत्ति कर: −$750

• बीमा (HO-6): −$60

• मरम्मत और आरक्षित निधि (किराए का 4%): −$208

• शुद्ध परिचालन आय (Net Operating Income): $3,124

 

Cap Rate (कैप रेट): $37,488 ÷ $850,000 = 4.41%। सकल किराया गुणक: $850,000 ÷ $62,400 = 13.6x।

 

एक ही कॉन्डो के वित्तपोषण के तीन तरीके

​

पूरी नकदी

• ऋण राशि: $0

• वार्षिक ऋण भुगतान: $0

• वार्षिक नकदी प्रवाह: $37,488

• मासिक नकदी प्रवाह: $3,124

• क्लोज़िंग लागत (Closing Costs) (अनुमानित): $9,575

• कुल निवेशित नकदी: $859,575

• कैश-ऑन-कैश रिटर्न (Cash-on-Cash Return): 4.36%

• ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR): लागू नहीं

• पहले वर्ष में मूलधन भुगतान: $0

• 3% मूल्य वृद्धि के साथ पहले वर्ष का कुल रिटर्न: 7.3%

 

50% डाउन पेमेंट

• ऋण राशि: $425,000

• वार्षिक ऋण भुगतान: $33,079

• वार्षिक नकदी प्रवाह: $4,409

• मासिक नकदी प्रवाह: $367

• क्लोज़िंग लागत (Closing Costs) (अनुमानित): $22,475

• कुल निवेशित नकदी: $447,475

• कैश-ऑन-कैश रिटर्न (Cash-on-Cash Return): 0.99%

• ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR): 1.13x

• पहले वर्ष में मूलधन भुगतान: $4,529

• 3% मूल्य वृद्धि के साथ पहले वर्ष का कुल रिटर्न: 7.7%

 

25% डाउन पेमेंट

• ऋण राशि: $637,500

• वार्षिक ऋण भुगतान: $49,618

• वार्षिक नकदी प्रवाह: −$12,130

• मासिक नकदी प्रवाह: −$1,011

• क्लोज़िंग लागत (Closing Costs) (अनुमानित): $27,097

• कुल निवेशित नकदी: $239,597

• कैश-ऑन-कैश रिटर्न (Cash-on-Cash Return): −5.06%

• ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR): 0.76x

• पहले वर्ष में मूलधन भुगतान: $6,794

• 3% मूल्य वृद्धि के साथ पहले वर्ष का कुल रिटर्न: 8.4%

 

4.41% कैप रेट और 7.78% लोन कॉन्स्टेंट पर लीवरेज नकारात्मक है: अधिक ऋण नकदी प्रवाह घटाता है। फिर भी यह कुल रिटर्न बढ़ाता है, क्योंकि मूल्य वृद्धि और मूलधन भुगतान कम नकद निवेश पर जुड़ते हैं। सही संरचना इस पर निर्भर करती है कि आपको आज आय चाहिए या आप लंबी अवधि के लिए इक्विटी बना रहे हैं।

 

धारण अवधि, निकास लागत और IRR

 

न्यूयॉर्क शहर में खरीद और बिक्री दोनों पर लेन-देन की लागत काफ़ी होती है। ऊपर के उदाहरण में 50% डाउन पेमेंट से खरीदने पर कीमत का लगभग 2.6% और ब्रोकरेज कमीशन तथा NYC और NYS हस्तांतरण करों के बाद बेचने पर लगभग 7% से 8% खर्च होता है। ये लागत आपके स्वामित्व के वर्षों में बंट जाती हैं, इसीलिए धारण अवधि इतनी मायने रखती है।

 

निवेश कॉन्डो, 50% डाउन पेमेंट, 5 बनाम 10 वर्ष धारण

माना गया है कि किराया और खर्च हर वर्ष 3% बढ़ते हैं, वार्षिक मूल्य वृद्धि 3% है, कमीशन 5% है और बिक्री पर NYC और NYS हस्तांतरण कर लगते हैं।

 

5 वर्ष धारण

• बिक्री मूल्य: $985,383

• बिक्री की लागत: −$72,752

• चुकाया गया ऋण शेष: −$398,972

• कुल लाभ: $99,820

• इक्विटी मल्टीपल (Equity Multiple): 1.22x

• आंतरिक प्रतिफल दर (IRR): 4.2%

 

10 वर्ष धारण

• बिक्री मूल्य: $1,142,329

• बिक्री की लागत: −$83,464

• चुकाया गया ऋण शेष: −$362,529

• कुल लाभ: $347,834

• इक्विटी मल्टीपल (Equity Multiple): 1.78x

• आंतरिक प्रतिफल दर (IRR): 6.2%

 

10 वर्ष धारण पर संवेदनशीलता: 2% वार्षिक मूल्य वृद्धि पर IRR लगभग 4.8% है; 4% पर लगभग 7.6%। लंबी धारण अवधि खरीदने और बेचने की निश्चित लागतों को कम कर देती है।

 

उदाहरण सौदा 2: 8-यूनिट वॉक-अप (Walk-Up)

 

मुक्त बाज़ार और किराया-स्थिरीकृत (Rent-Stabilized) यूनिटों वाली एक वॉक-अप इमारत, कीमत $2,700,000 ($337,500 प्रति यूनिट), सकल किराया $22,500 प्रति माह। छोटी बहु-परिवार इमारतों का मूल्यांकन और वित्तपोषण आय पर होता है, इसलिए वेतन, यूटिलिटी, अनुपालन और आरक्षित निधि सहित सभी खर्चों का पूरा विश्लेषण ज़रूरी है।

 

वार्षिक परिचालन विवरण

​

वार्षिक

• सकल निर्धारित किराया: $270,000

• रिक्ति और बकाया हानि (3%): −$8,100

• प्रभावी सकल आय: $261,900

• संपत्ति कर: −$48,000

• बीमा: −$16,000

• पानी और सीवर: −$9,600

• हीटिंग, ईंधन और साझा बिजली: −$14,400

• मरम्मत और रखरखाव: −$13,500

• सुपर (Super) और वेतन: −$7,200

• प्रबंधन (आय का 4%): −$10,476

• कानूनी, प्रशासनिक और अनुपालन: −$4,000

• प्रतिस्थापन आरक्षित निधि: −$4,000

• शुद्ध परिचालन आय (Net Operating Income): $134,724

 

प्रति यूनिट

• सकल निर्धारित किराया: $33,750

• रिक्ति और बकाया हानि (3%): −$1,013

• प्रभावी सकल आय: $32,738

• संपत्ति कर: −$6,000

• बीमा: −$2,000

• पानी और सीवर: −$1,200

• हीटिंग, ईंधन और साझा बिजली: −$1,800

• मरम्मत और रखरखाव: −$1,688

• सुपर (Super) और वेतन: −$900

• प्रबंधन (आय का 4%): −$1,310

• कानूनी, प्रशासनिक और अनुपालन: −$500

• प्रतिस्थापन आरक्षित निधि: −$500

• शुद्ध परिचालन आय (Net Operating Income): $16,841

 

खर्च प्रभावी सकल आय के 48.6% के बराबर हैं। Cap Rate (कैप रेट): $134,724 ÷ $2,700,000 = 4.99%। सकल किराया गुणक: 10.0x।

 

ऋणदाता ऋण राशि कैसे तय करता है

वाणिज्यिक ऋणदाता अधिकतम ऋण-मूल्य अनुपात और न्यूनतम ऋण सेवा कवरेज अनुपात दोनों लागू करते हैं, और कम राशि का ऋण देते हैं। 6.75% और 30-वर्षीय परिशोधन माना गया है।

 

65% LTV अनुरोध

• ऋण राशि: $1,755,000

• ऋण-मूल्य अनुपात (LTV): 65.0%

• वार्षिक ऋण भुगतान: $136,595

• ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR): 0.99x (अपर्याप्त)

• वार्षिक नकदी प्रवाह: −$1,871

• निवेशित नकदी (क्लोज़िंग लागत सहित): ऋण योग्य नहीं

• कैश-ऑन-कैश रिटर्न (Cash-on-Cash Return): लागू नहीं

• मूलधन भुगतान और 3% मूल्य वृद्धि के साथ पहले वर्ष का कुल रिटर्न:

 

1.25x DSCR पर तय

• ऋण राशि: $1,380,000

• ऋण-मूल्य अनुपात (LTV): 51.1%

• वार्षिक ऋण भुगतान: $107,408

• ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR): 1.25x (पर्याप्त)

• वार्षिक नकदी प्रवाह: $27,316

• निवेशित नकदी (क्लोज़िंग लागत सहित): $1,394,040

• कैश-ऑन-कैश रिटर्न (Cash-on-Cash Return): 1.96%

• मूलधन भुगतान और 3% मूल्य वृद्धि के साथ पहले वर्ष का कुल रिटर्न: 8.8%

 

मौजूदा दरों पर ऋण को LTV नहीं बल्कि आय सीमित करती है, इसलिए घोषित LTV से अधिक इक्विटी की योजना बनाएं। लगभग $74,040 की क्लोज़िंग लागत में 2.8% Mortgage Recording Tax (मॉर्गेज रिकॉर्डिंग टैक्स) शामिल है; चार या अधिक यूनिट वाली इमारतों पर Mansion Tax (मैंशन टैक्स) नहीं लगता।

 

इस सौदे को क्या बेहतर बनाएगा?

शुद्ध परिचालन आय को प्रति वर्ष $15,000 बढ़ाना (उदाहरण के लिए, दो मुक्त बाज़ार यूनिटों का नवीनीकरण कर दोबारा किराए पर देना, कर मूल्यांकन के विरुद्ध अपील करना या यूटिलिटी लागत घटाना) 5% कैप रेट पर लगभग $300,000 का मूल्य जोड़ेगा, समर्थित ऋण बढ़ाएगा और कैश-ऑन-कैश रिटर्न सुधारेगा। इसीलिए खर्च नियंत्रण, लीज़ प्रबंधन और यथार्थवादी पूंजी योजना उतनी ही अहम हैं जितनी खरीद कीमत।

​

निवेश संपत्ति का वित्तपोषण

 

• निवेश कॉन्डो और 1 से 4 परिवार वाले घर: पारंपरिक और पोर्टफ़ोलियो ऋणों में निवेश संपत्ति के लिए आमतौर पर 20% से 30% डाउन पेमेंट चाहिए, और दरें प्राथमिक निवास से कुछ अधिक होती हैं

• DSCR ऋण: आपकी व्यक्तिगत आय के बजाय मुख्य रूप से संपत्ति की किराया आय पर योग्यता तय होती है; आमतौर पर 20% से 25% डाउन पेमेंट और ऋणदाता द्वारा तय न्यूनतम कवरेज अनुपात

• वाणिज्यिक बहु-परिवार और मिश्रित उपयोग (5+ यूनिट): आमतौर पर 25 से 30 वर्ष के परिशोधन के साथ 5, 7 या 10 वर्ष की निश्चित अवधि; 65% से 75% LTV और 1.20x से 1.25x DSCR में से जो कम हो, उस पर तय

• को-ऑप: वित्तपोषण इमारत के नियमों से सीमित होता है, अक्सर कीमत के 75% या 80% तक, और निवेशकों को शायद ही मंज़ूरी मिलती है

• विदेशी निवेशक: कॉन्डो आमतौर पर सबसे व्यावहारिक विकल्प हैं; विदेशी नागरिकों के लिए अधिक डाउन पेमेंट के साथ ऋण उपलब्ध हैं

• LLC के माध्यम से खरीद: कॉन्डो, टाउनहाउस और बहु-परिवार संपत्तियों में आम; न्यूयॉर्क LLC के लिए प्रकाशन की आवश्यकता होती है, और को-ऑप शायद ही किसी इकाई के स्वामित्व की अनुमति देते हैं

 

खरीद और निकास लागत

 

खरीद (डाउन पेमेंट के अतिरिक्त)

• Mansion Tax (मैंशन टैक्स) (कॉन्डो, को-ऑप, 1 से 3 परिवार): $1M पर 1.00%, $25M+ पर 3.90% तक

• Mortgage Recording Tax (मॉर्गेज रिकॉर्डिंग टैक्स) (कॉन्डो, 1 से 3 परिवार): $500,000 से कम ऋण पर 1.80%; $500,000+ पर 1.925%

• Mortgage Recording Tax (मॉर्गेज रिकॉर्डिंग टैक्स) (4+ यूनिट, मिश्रित उपयोग): $500,000 से कम ऋण पर 2.05%; $500,000+ पर 2.80%

• टाइटल बीमा (Title Insurance): कीमत का लगभग 0.4% – 0.5%

• वकील, ऋणदाता, मूल्यांकन और रिकॉर्डिंग शुल्क: $5,000 – $15,000+

• नया विकास (डेवलपर के हस्तांतरण कर): NYC 1.00% – 1.425%; NYS 0.40% – 0.65%

 

बिक्री

• ब्रोकरेज कमीशन: आपके लिस्टिंग एग्रीमेंट में तय अनुसार

• NYC Real Property Transfer Tax (NYC संपत्ति हस्तांतरण कर) (1 से 3 परिवार, कॉन्डो, को-ऑप): $500,000 तक 1.00%; उससे अधिक पर 1.425%

• NYC Real Property Transfer Tax (NYC संपत्ति हस्तांतरण कर) (4+ यूनिट, मिश्रित उपयोग): $500,000 तक 1.425%; उससे अधिक पर 2.625%

• NYS Transfer Tax (न्यूयॉर्क राज्य हस्तांतरण कर): 0.40%; $3M+ आवासीय या $2M+ अन्य पर 0.65%

• वकील, पेऑफ़ और इमारत शुल्क: $3,000 – $10,000+

• को-ऑप फ्लिप टैक्स (Flip Tax) (यदि हो): अक्सर कीमत का 1% – 3%

 

दरें न्यूयॉर्क राज्य और शहर की वर्तमान अनुसूचियों पर आधारित हैं और बदल सकती हैं। अपने वकील से पुष्टि करें।

 

NYC के नियम जो हर निवेशक को पता होने चाहिए

 

• Rent Stabilization (किराया स्थिरीकरण): न्यूयॉर्क शहर के लगभग दस लाख अपार्टमेंट किराया-स्थिरीकृत हैं। वृद्धि Rent Guidelines Board तय करता है, और राज्य कानून ने नियंत्रण-मुक्ति के अधिकांश रास्ते समाप्त कर दिए हैं। स्थिरीकृत यूनिट का मूल्यांकन उसके कानूनी विनियमित किराए पर करें, और हर यूनिट का DHCR पंजीकरण इतिहास सत्यापित करें

• Good Cause Eviction (उचित कारण बेदखली कानून): बाज़ार दर वाले कई अपार्टमेंट में कानून उचित मानी जाने वाली किराया वृद्धि को सीमित करता है (आमतौर पर मुद्रास्फीति जमा 5%, अधिकतम 10%) और किरायेदारी समाप्त करने के लिए उचित कारण की मांग करता है। प्रमुख छूटों में कुछ छोटे मकान मालिक, कॉन्डो और को-ऑप यूनिट, नई इमारतें और ऊंचे किराए वाली यूनिट शामिल हैं; किराया वृद्धि का अनुमान लगाने से पहले पुष्टि करें कि यह कैसे लागू होता है

• FARE Act (FARE अधिनियम): जब मकान मालिक अपार्टमेंट की लिस्टिंग के लिए ब्रोकर रखता है, तो वह शुल्क मकान मालिक देता है। लीज़िंग लागत को मालिक के खर्च के रूप में बजट करें

• अल्पकालिक किराये: 30 दिन से कम के प्रवास के लिए शहर में पंजीकरण और आमतौर पर मेज़बान की उपस्थिति ज़रूरी है, इसलिए अधिकांश निवेश यूनिट अल्पकालिक किराये के लिए उपयोग नहीं हो सकतीं

• संपत्ति कर श्रेणियां: 1 से 3 परिवार वाले घर (Class 1) और छोटी अपार्टमेंट इमारतें, कॉन्डो और को-ऑप (Class 2) अलग-अलग तरीके से आंके जाते हैं, और Class 1 तथा छोटी Class 2 संपत्तियों में वार्षिक मूल्यांकन वृद्धि की सीमा होती है। 421-a जैसी समाप्त होने वाली कर छूटों की जांच करें, जो करों को काफ़ी बढ़ा सकती हैं

• इमारत अनुपालन: Local Law 97 25,000 वर्ग फ़ुट से बड़ी इमारतों के लिए उत्सर्जन सीमा तय करता है, Local Law 11 छह मंज़िल से ऊंची इमारतों के अग्रभाग के आवधिक निरीक्षण की मांग करता है, और DOB या HPD के खुले उल्लंघन वित्तपोषण में देरी और अतिरिक्त लागत का कारण बन सकते हैं

 

ड्यू डिलिजेंस (Due Diligence) चेकलिस्ट

 

कॉन्डो और को-ऑप के लिए

• ऑफ़रिंग प्लान (Offering Plan), उपनियम और किराया या सबलेट नीति

• दो से तीन वर्षों के लेखापरीक्षित वित्तीय विवरण, आरक्षित निधि और नियोजित असेसमेंट (Assessments)

• हाल के बोर्ड मिनट्स, लंबित मुकदमे और प्रमुख पूंजीगत परियोजनाएं

• निवेशकों के स्वामित्व वाली यूनिटों का हिस्सा, वाणिज्यिक आय और मालिकों का निवास

• संपत्ति कर इतिहास और कर छूट समाप्ति की तिथियां

 

टाउनहाउस, बहु-परिवार और मिश्रित उपयोग के लिए

• प्रमाणित रेंट रोल, लीज़, सिक्योरिटी डिपॉज़िट और बकाया

• हर स्थिरीकृत यूनिट के DHCR पंजीकरण और किराया इतिहास

• दो से तीन वर्षों के परिचालन विवरण, यूटिलिटी बिल और कर बिल

• अधिभोग प्रमाणपत्र (Certificate of Occupancy), खुले परमिट और DOB, HPD व ECB उल्लंघन

• छत, अग्रभाग, बॉयलर, बिजली और प्लंबिंग का भौतिक निरीक्षण, तथा Local Law 97 और Local Law 11 अनुपालन की लागत

• वाणिज्यिक लीज़, नवीनीकरण विकल्प और किरायेदार की साख

 

अपने CPA के साथ नियोजित किए जाने वाले कर

 

• मूल्यह्रास (Depreciation): आवासीय किराये की संपत्ति के भवन वाले हिस्से (ज़मीन नहीं) का मूल्यह्रास आमतौर पर 27.5 वर्षों में होता है, जो किराये की आय को कर से बचा सकता है; न्यूयॉर्क शहर में ज़मीन मूल्य का बड़ा हिस्सा हो सकती है, इसलिए सावधानी से आवंटन करें

• 1031 Exchange (1031 एक्सचेंज): बिक्री की राशि को समान प्रकार की निवेश संपत्ति में दोबारा लगाने से कैपिटल गेन्स टैक्स टल सकता है; प्रतिस्थापन संपत्ति 45 दिनों में चिन्हित और 180 दिनों में खरीदी जानी चाहिए

• कैपिटल गेन्स और रिकैप्चर: एक वर्ष से अधिक रखी गई संपत्ति के लाभ पर कैपिटल गेन्स दरों से कर लगता है, और पहले लिया गया मूल्यह्रास ऊंची दर पर वसूला जा सकता है

• विदेशी निवेशक: किराये की आय और बिक्री अमेरिकी कर नियमों के अधीन हैं, जिसमें बिक्री पर FIRPTA विदहोल्डिंग शामिल है; खरीदने से पहले स्वामित्व संरचना की योजना बनाएं

 

अपना प्रो फ़ॉर्मा खुद बनाएं

मेरा NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर खोलें। Investment Returns (निवेश रिटर्न) टैब NYC क्लोज़िंग लागत और Mortgage Recording Tax (मॉर्गेज रिकॉर्डिंग टैक्स) को शामिल करते हुए शुद्ध परिचालन आय, कैप रेट, नकदी प्रवाह, कैश-ऑन-कैश रिटर्न, DSCR, ब्रेक-ईवन किराया और पहले वर्ष का कुल रिटर्न निकालता है। NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर खोलें