अपना हिसाब खुद लगाएं: NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर।

 

छोटे मकान मालिक: कौन-से नियम लागू होते हैं

 

न्यूयॉर्क सिटी में मकान मालिक और किरायेदार से जुड़े देश के कुछ सबसे विस्तृत नियम हैं, और इनमें से कई इस पर निर्भर करते हैं कि आपके पास क्या है: प्रॉपर्टी का प्रकार, इमारत में कितनी यूनिट हैं, कुल मिलाकर आपकी कितनी यूनिट हैं और क्या आप वहां रहते हैं। लिस्टिंग से पहले यह जानना मददगार है कि आप किस श्रेणी में आते हैं।

 

किराया स्थिरीकरण (Rent stabilization)

किराया स्थिरीकरण (rent stabilization) आम तौर पर 1974 से पहले बनी, छह या उससे ज़्यादा अपार्टमेंट वाली इमारतों पर लागू होता है। आपका अपना कॉन्डो (condo) या को-ऑप (co-op) अपार्टमेंट, टाउनहाउस (townhouse) या 2 से 5 परिवारों वाला घर आम तौर पर फ़्री-मार्केट किराये की प्रॉपर्टी होता है, यानी किराया और लीज़ की अवधि आप तय करते हैं। अगर इमारत कभी बड़ी थी या उसे 421-a या J-51 जैसा टैक्स लाभ मिला था, तो पहले DHCR में उसका रजिस्ट्रेशन इतिहास जांच लें।

 

गुड कॉज़ एविक्शन (Good Cause Eviction)

गुड कॉज़ एविक्शन (Good Cause Eviction) कानून कई मार्केट-रेट अपार्टमेंट में किराया बढ़ोतरी को सीमित करता है और किरायेदारी खत्म करने के लिए कानूनी कारण ज़रूरी बनाता है। यह इन पर लागू नहीं होता:

 

• कॉन्डो और को-ऑप यूनिट

• वे मकान मालिक जिनके पास न्यूयॉर्क राज्य में कुल 10 या उससे कम यूनिट हैं, LLC के ज़रिये रखी गई यूनिट समेत

• 10 या उससे कम यूनिट वाली इमारतें जिनमें मालिक खुद रहता है

• इलाके के उचित बाज़ार किराये के 245% से ज़्यादा किराये, और 2009 के बाद बनी इमारतें

 

यूनिट की संख्या जो आपकी ज़िम्मेदारियां बदलती है

• 1 या 2 परिवारों वाला घर जिसमें आप नहीं रहते: हर साल HPD रजिस्ट्रेशन, और 1960 से पहले बना हो तो लेड पेंट टेस्ट

• 3 या ज़्यादा यूनिट ("multiple dwelling", बहु-आवासीय इमारत): HPD रजिस्ट्रेशन, हर साल विंडो गार्ड और लेड पेंट नोटिस, खटमल (bed bug) रिपोर्ट, घर के अंदर एलर्जेन निरीक्षण और स्टोव नॉब कवर नोटिस

• इमारत में 6 या ज़्यादा यूनिट: सिक्योरिटी डिपॉज़िट ब्याज देने वाले खाते में रखना ज़रूरी है

• मालिक के रहने वाला 2 परिवारों का घर: फ़ेयर चांस हाउसिंग एक्ट (Fair Chance Housing Act) से, और अगर यूनिट सार्वजनिक रूप से विज्ञापित नहीं है तो वाउचर नियमों से, सीमित छूट

 

छूट का मतलब नोटिस से छूट नहीं

अगर आपकी यूनिट पर गुड कॉज़ एविक्शन लागू नहीं होता, तब भी नई और नवीनीकृत लीज़ के साथ आधिकारिक गुड कॉज़ एविक्शन नोटिस (Real Property Law § 231-c) लगाएं और लागू छूट पर निशान लगाएं। अगर आप कभी अदालत में छोटे मकान मालिक की छूट का सहारा लेते हैं, तो आपको अपनी हर यूनिट और, LLC होने पर, उसके पीछे के लोगों की जानकारी देनी होगी।

 

लिस्टिंग से पहले

 

अपनी इमारत के नियम जांचें

• कॉन्डो (condo): न्यूनतम लीज़ अवधि, आवेदन पैकेज, मूव-इन शुल्क और डिपॉज़िट के लिए उपनियम (bylaws) और लीज़िंग नियम पढ़ें। ज़्यादातर कॉन्डो के पास लीज़ पर पहले खरीदने का अधिकार (right of first refusal) होता है जिसे आम तौर पर छोड़ दिया जाता है, लेकिन इसमें समय लगता है

• को-ऑप (co-op): सबलेट के लिए बोर्ड की मंज़ूरी ज़रूरी है और यह अक्सर सीमित होता है, जैसे एक तय समय तक वहां रहने के बाद हर पांच साल में दो साल। कई को-ऑप सबलेट शुल्क लेते हैं, जो अक्सर मासिक मेंटेनेंस (maintenance) का एक प्रतिशत होता है

• टाउनहाउस (townhouse) या 2 से 5 परिवारों वाला घर: सिर्फ़ उतनी ही यूनिट किराए पर दें जितनी ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट (certificate of occupancy) अनुमति देता है। गैरकानूनी बेसमेंट या सेलर अपार्टमेंट से जुर्माने, बीमा में कमी और किराया वसूल न कर पाने का जोखिम पैदा होता है

 

रजिस्ट्रेशन, जांच और उपकरण

• HPD रजिस्ट्रेशन: 3 या ज़्यादा यूनिट वाली इमारतों और उन 1 या 2 परिवारों वाले घरों के लिए हर साल ज़रूरी है जिनमें मालिक नहीं रहता। शुल्क $13 है और रजिस्ट्रेशन 1 सितंबर तक करना होता है। इसके बिना आप बकाया किराये का केस नहीं कर सकते

• लेड पेंट: 1960 से पहले बनी इमारतों में लेड पेंट होना माना जाता है। किराये की यूनिट, जिनमें किराए पर दिए गए कॉन्डो और को-ऑप भी शामिल हैं, के लिए प्रमाणित निरीक्षक से XRF लेड टेस्ट करवाना ज़रूरी था, और पॉज़िटिव आने वाली दरवाज़े व खिड़की की घर्षण सतहों को हर बार किरायेदार बदलने पर ठीक करना होता है। 1978 से पहले बनी इमारतों के लिए संघीय लेड प्रकटीकरण (disclosure) भी ज़रूरी है

• स्मोक और कार्बन मोनोऑक्साइड डिटेक्टर: मूव-इन से पहले चालू डिटेक्टर लगाएं और उनकी जांच का रिकॉर्ड रखें

 

किराए पर देने से टैक्स और छूट बदलते हैं

• को-ऑप और कॉन्डो टैक्स छूट (abatement): यह छूट सिर्फ़ यूनिट में रहने वाले मालिकों के लिए है। किराए पर देने के बाद यह लागू नहीं रहती और आपका टैक्स बिल बढ़ जाता है

• NYC दूसरे घर पर सरचार्ज: जो घर किसी का मुख्य निवास नहीं है, उस पर नया सरचार्ज लग सकता है। वहां रहने वाले किरायेदार के साथ कम से कम एक साल की वास्तविक, बाज़ार शर्तों वाली (arm's-length) लीज़ छूट पाने के तरीकों में से एक है। मेरा NYC पिएड-आ-टेर टैक्स 2026 पेज देखें

 

बीमा

किरायेदार के आने से पहले लैंडलॉर्ड पॉलिसी पर स्विच करें। कॉन्डो मालिकों को किराए की यूनिट के लिए लिखी गई HO-6 पॉलिसी चाहिए, जिसमें लॉस असेसमेंट (loss assessment) कवरेज हो; घरों के मालिकों को किराये के उपयोग को कवर करने वाली ड्वेलिंग पॉलिसी (dwelling policy) चाहिए। अम्ब्रेला पॉलिसी (umbrella policy) कम लागत पर अतिरिक्त देयता सुरक्षा देती है। किरायेदारों से रेंटर्स इंश्योरेंस लेने को कहें और उनकी पॉलिसी की कॉपी फ़ाइल में रखें।

 

अपार्टमेंट तैयार करें

• अगले किरायेदार के आने से पहले मरम्मत के लिए पर्याप्त समय रखें, और लीज़ साइन होने के बाद आप जो काम करेंगे उस पर लिखित सहमति बनाएं

• अपार्टमेंट साफ़-सुथरा, चालू उपकरणों और HVAC के साथ सौंपें। किरायेदार नया पेंट और पूरी सफ़ाई की उम्मीद करते हैं

• सफ़ेद रंग करें और टच-अप की बजाय पूरी दीवारें दोबारा पेंट करें, क्योंकि कुछ महीने पुराने टच-अप दिख जाते हैं। किरायेदार दूसरे रंग चुन सकते हैं, अगर जाते समय वे सफ़ेद रंग वापस कर दें

• हल्के रंग का फ़र्श और टिकाऊ फ़िनिश चुनें; नाज़ुक हाई-टेक फ़िक्स्चर की देखभाल का खर्च किराये में उनके योगदान से ज़्यादा होता है

• मूव-इन से पहले हर कमरे की फ़ोटो लें

 

किराया तय करना और मार्केटिंग

 

किराया हाल ही में लीज़ हुई तुलनीय यूनिट के आधार पर तय करें, मांगे जा रहे किराये के आधार पर नहीं। आपकी यूनिट उसी हफ़्ते लिस्ट हुए हर मिलते-जुलते अपार्टमेंट से मुकाबला करती है, और किरायेदार कीमत, रोशनी, लेआउट, लॉन्ड्री, आउटडोर स्पेस और इमारत की सुविधाओं की तुलना मिनटों में कर लेते हैं। मांग देर वसंत से गर्मियों तक सबसे ज़्यादा रहती है, इसलिए उस समय खत्म होने वाली लीज़ के लिए नया किरायेदार ढूंढना आसान होता है।

 

ज़्यादा किराया रखने का हिसाब

$5,000 वाले अपार्टमेंट को $5,200 पर लिस्ट करने और एक महीना ज़्यादा खाली रहने पर साल में $60,000 की जगह $57,200 मिलते हैं। हर खाली महीना सालाना किराये का लगभग 8.3% खर्च करता है, इसलिए जल्दी लीज़ होने वाला किराया रखना आम तौर पर फ़ायदेमंद रहता है।

 

मार्केटिंग जो लीज़ दिलाए

• प्रोफ़ेशनल फ़ोटो और सटीक फ़्लोर प्लान, साथ में ऐसा विवरण जो वही बताए जो किरायेदार खोजते हैं: लॉन्ड्री, आउटडोर स्पेस, पालतू जानवर, डोरमैन (doorman), मूव-इन की तारीख

• StreetEasy और प्रमुख रेंटल साइटों पर व्यापक प्रसार, साथ ही Compass एजेंट नेटवर्क

• लचीली शोइंग, पूछताछ का तुरंत जवाब और स्पष्ट आवेदन प्रक्रिया

 

FARE एक्ट (FARE Act) और शुल्क

FARE एक्ट (FARE Act) के तहत, जब मकान मालिक अपार्टमेंट लिस्ट करने के लिए ब्रोकर रखता है, तो उस ब्रोकर को मकान मालिक भुगतान करता है। आपका ब्रोकर किरायेदार से शुल्क नहीं ले सकता, और अगर वह लेता है तो ज़िम्मेदारी आपकी है। हर लिस्टिंग में किरायेदार द्वारा दिए जाने वाले सभी शुल्क स्पष्ट रूप से बताए जाने चाहिए, और लीज़ साइन होने से पहले किरायेदार को उन शुल्कों का मदवार लिखित विवरण साइन करना होता है। साइन की हुई कॉपी तीन साल तक रखें। किरायेदार चाहे तो अपना ब्रोकर रखकर उसे भुगतान कर सकता है।

 

किरायेदार की जांच

 

किरायेदार के आ जाने के बाद न्यूयॉर्क का कानून किरायेदार के पक्ष में रहता है, इसलिए सावधानी से की गई जांच आपको किसी भी लीज़ क्लॉज़ से ज़्यादा सुरक्षा देती है। मकान मालिकों के साथ मैं ये मानक इस्तेमाल करता हूं:

 

• आय: सालाना आय मासिक किराये की कम से कम 40 गुना

• क्रेडिट: 700 या उससे ज़्यादा क्रेडिट स्कोर

• गारंटर: ज़रूरत हो तो, सालाना आय मासिक किराये की कम से कम 80 गुना और 700 या उससे ज़्यादा क्रेडिट स्कोर

• कंपनी के नाम पर लीज़: अगर किरायेदार LLC या कॉर्पोरेशन है, तो योग्य व्यक्ति गारंटर के रूप में साइन करता है

 

इकट्ठा करने वाले दस्तावेज़

• हाल के दो बैंक स्टेटमेंट

• पिछले दो साल के टैक्स रिटर्न

• वेतन की पुष्टि करने वाला नियोक्ता का पत्र

• सरकारी पहचान पत्र

 

जांच करना

क्रेडिट और बैकग्राउंड जांच किसी भरोसेमंद स्क्रीनिंग सेवा के ज़रिये खुद करवाएं। आप असली लागत या $20, जो भी कम हो, ले सकते हैं, आवेदक को उसकी कॉपी देनी होगी, और अगर वह पिछले 30 दिनों की रिपोर्ट दे तो शुल्क माफ़ करना होगा। आप कोई दूसरा आवेदन शुल्क नहीं ले सकते। Insurent और TheGuarantors जैसे थर्ड-पार्टी गारंटर प्रोग्राम मदद कर सकते हैं, लेकिन उन पर भरोसा करने से पहले उनकी कवरेज सीमा और क्लेम के नियम पढ़ें। कॉन्डो या को-ऑप बोर्ड की मंज़ूरी को अपनी जांच न मानें; बोर्ड के हित आपके हितों जैसे नहीं होते।

 

फ़ेयर हाउसिंग नियम जिनमें छोटे मकान मालिक अक्सर चूकते हैं

• वाउचर (vouchers): Section 8, CityFHEPS या आय के दूसरे वैध स्रोतों को ठुकराना न्यूयॉर्क सिटी में गैरकानूनी है। वाउचर धारकों पर आप किरायेदार के अपने हिस्से के किराये से आगे आय की शर्त नहीं लगा सकते, न ही गारंटर मांग सकते हैं। हर पूछताछ का तुरंत जवाब दें: "हां, हम खुशी से वाउचर स्वीकार करते हैं। आप अपार्टमेंट कब देखना चाहेंगे?" एकमात्र अपवाद मालिक के रहने वाला 2 परिवारों का घर है जिसकी यूनिट सार्वजनिक रूप से विज्ञापित नहीं की गई। HPD वाउचर के प्रकार nyc.gov/hpd पर बताता है

• फ़ेयर चांस हाउसिंग एक्ट (Fair Chance Housing Act): आप आपराधिक इतिहास तभी देख सकते हैं जब आवेदक को बाकी सभी मामलों में सशर्त मंज़ूरी दे चुके हों, और सिर्फ़ सीमित अवधि तक पीछे देखकर, एक तय समीक्षा प्रक्रिया के साथ। मालिक के रहने वाले 2 परिवारों के घर इससे मुक्त हैं

• हाउसिंग कोर्ट का इतिहास: आप किसी आवेदक को मकान मालिक-किरायेदार के पुराने केस की वजह से अस्वीकार नहीं कर सकते

• एकरूपता: हर आवेदक पर एक जैसे लिखित मानक लागू करें, और हर आवेदन को मंज़ूर या अस्वीकार करने की वजह नोट करें

 

लीज़ और सिक्योरिटी डिपॉज़िट

 

REBNY मानक वाली मौजूदा लीज़ इस्तेमाल करें, जिसके राइडर्स (riders) किसी रियल एस्टेट वकील ने तैयार किए हों या जांचे हों। एक और दो साल की अवधि सामान्य है। पहले महीने का किराया और सिक्योरिटी डिपॉज़िट लीज़ साइन करते समय सर्टिफ़ाइड चेक, बैंक चेक या वायर ट्रांसफ़र से लें।

 

हर लीज़ में ज़रूरी नोटिस और राइडर्स

• गुड कॉज़ एविक्शन नोटिस, जिसमें बताया गया हो कि यूनिट कवर है या छूट प्राप्त है

• बाढ़ प्रकटीकरण: यूनिट का बाढ़ इतिहास, क्या वह FEMA बाढ़ क्षेत्र में है, और यह ज़रूरी बयान कि किरायेदार के लिए बाढ़ बीमा FEMA के ज़रिये उपलब्ध है

• लेड पेंट: 1978 से पहले बनी इमारतों के लिए संघीय लेड प्रकटीकरण, और 1960 से पहले बनी या 3 या ज़्यादा यूनिट वाली इमारतों के लिए NYC लेड पेंट और विंडो गार्ड नोटिस

• स्प्रिंकलर प्रकटीकरण: क्या इमारत में चालू स्प्रिंकलर सिस्टम है

• FARE एक्ट शुल्क प्रकटीकरण, लीज़ से पहले किरायेदार द्वारा साइन किया हुआ

• बहु-आवासीय इमारतें (3 या ज़्यादा यूनिट): खटमल का इतिहास, घर के अंदर एलर्जेन नोटिस और स्टोव नॉब कवर नोटिस

• फ़ेयर चांस हाउसिंग नोटिस, अगर आप आपराधिक पृष्ठभूमि जांच करते हैं

 

सिक्योरिटी डिपॉज़िट के नियम

• डिपॉज़िट और पहले से दिया गया कोई भी किराया मिलाकर एक महीने के किराये से ज़्यादा नहीं हो सकता। पालतू जानवर का डिपॉज़िट या आखिरी महीने का किराया इसी सीमा में गिना जाता है

• डिपॉज़िट को अपने पैसों से अलग, न्यूयॉर्क के बैंक खाते में रखें, और किरायेदार को बताएं कि वह कहां रखा है। 6 या ज़्यादा यूनिट वाली इमारतों में खाते को किरायेदार के लिए ब्याज कमाना चाहिए

• किरायेदार के साथ मूव-इन निरीक्षण का प्रस्ताव दें और फ़ोटो के साथ अपार्टमेंट की हालत का लिखित रिकॉर्ड साइन करें

• मूव-आउट के 14 दिनों के भीतर, कटौतियों के मदवार विवरण के साथ डिपॉज़िट लौटाएं। समय सीमा चूकने पर आप उसका कोई भी हिस्सा रखने का अधिकार खो देते हैं

• सामान्य टूट-फूट के लिए कटौती नहीं की जा सकती

 

किरायेदारी के दौरान

 

मरम्मत और सेवाएं

हर लीज़ में रहने योग्यता की वारंटी (warranty of habitability) शामिल होती है। मरम्मत के अनुरोधों का तुरंत जवाब दें, और नियमित व आपातकालीन मरम्मत के लिए एक योजना और भरोसेमंद कॉन्ट्रैक्टरों की सूची रखें।

 

• हीटिंग सीज़न, 1 अक्टूबर से 31 मई: जब बाहर तापमान 55°F (13°C) से कम हो, तब सुबह 6 से रात 10 बजे तक अंदर कम से कम 68°F (20°C), और रात में कम से कम 62°F (17°C)

• गर्म पानी: साल के हर दिन कम से कम 120°F (49°C)

• प्रवेश: मरम्मत और निरीक्षण के लिए उचित समय पर और उचित सूचना देकर प्रवेश करें; लीक या गैस की गंध जैसी आपात स्थिति में बिना सूचना के प्रवेश कर सकते हैं

 

किराया और देर से भुगतान

• नकद या मनी ऑर्डर (money order) से दिए गए किराये की रसीद दें, और रिकॉर्ड तीन साल तक रखें

• अगर देय तारीख के पांच दिन बाद भी किराया नहीं आया, तो किरायेदार को सर्टिफ़ाइड मेल से लिखित नोटिस भेजें

• लेट फ़ीस सिर्फ़ पांच दिन बाद ली जा सकती है और $50 या मासिक किराये के 5%, जो भी कम हो, तक सीमित है

• बकाया किराये के किसी भी केस से पहले 14 दिन की लिखित किराया मांग तामील करें

• शिकायत करने या किसी समस्या की रिपोर्ट करने वाले किरायेदार से कभी बदला न लें; अच्छी नीयत से की गई शिकायत के एक साल के भीतर बेदखली को बदले की कार्रवाई माना जाता है

 

3 या ज़्यादा यूनिट वाली इमारतों के सालाना दायित्व

• 16 जनवरी तक किरायेदारों को विंडो गार्ड और लेड पेंट नोटिस

• हर दिसंबर HPD में खटमल रिपोर्ट दाखिल करना और किरायेदारों को देना

• चूहों, कॉकरोच और फफूंद के लिए घर के अंदर एलर्जेन निरीक्षण, और स्टोव नॉब कवर नोटिस

 

नवीनीकरण, किराया बढ़ोतरी और मूव-आउट

 

नवीनीकरण का फ़ैसला जल्दी करें। अगर आप किराया 5% या उससे ज़्यादा बढ़ाएंगे, या लीज़ नवीनीकृत नहीं करेंगे, तो किरायेदार कितने समय से वहां रह रहा है, इसके आधार पर लिखित नोटिस देना होगा:

 

5%+ बढ़ोतरी या नवीनीकरण न करने का नोटिस

• 1 साल से कम समय से किरायेदार: 30 दिन

• 1 से 2 साल से किरायेदार: 60 दिन

• 2 साल से ज़्यादा समय से किरायेदार: 90 दिन

 

अगर यूनिट पर गुड कॉज़ एविक्शन लागू है

• उचित किराया बढ़ोतरी: 5% और महंगाई दर का जोड़, या 10%, जो भी कम हो

• किरायेदारी खत्म करना: सिर्फ़ किसी कानूनी कारण से, जैसे बकाया किराया, लीज़ का उल्लंघन या मालिक का खुद उपयोग

 

अगर नोटिस देर से जाता है, तो मौजूदा लीज़ व्यवहार में तब तक जारी रहती है जब तक पूरी नोटिस अवधि पूरी न हो जाए। उचित किराये पर लीज़ नवीनीकृत करने वाला अच्छा किरायेदार आम तौर पर खाली यूनिट, ब्रोकर फ़ीस और किरायेदार बदलने से बेहतर होता है।

 

जब किरायेदार लीज़ तोड़ दे

आपको अपार्टमेंट को उचित बाज़ार किराये या मौजूदा किराये, जो भी कम हो, पर दोबारा किराए पर देने की अच्छी नीयत से कोशिश करनी होगी। ज़्यादा किराये पर विज्ञापन देना इस दायित्व का उल्लंघन है, और नया किरायेदार साइन कर दे तो जाने वाले किरायेदार पर आगे कुछ बकाया नहीं रहता। जाने वाला किरायेदार क्या भरेगा, जैसे नया किरायेदार आने तक का किराया, इस पर उसके जाने से पहले लिखित सहमति बनाएं।

 

मूव-आउट

• किरायेदार मूव-आउट से पहले निरीक्षण मांग सकता है; सभी समस्याओं की सूची बनाएं ताकि उसे उन्हें ठीक करने का मौका मिले

• मूव-आउट पर अपार्टमेंट की फ़ोटो लें और मूव-इन रिकॉर्ड से तुलना करें

• 14 दिनों के भीतर डिपॉज़िट और मदवार विवरण लौटाएं

 

कॉन्डो, को-ऑप और टाउनहाउस

 

कॉन्डो किराये

कॉन्डो आवेदन में आम तौर पर 20 से 30 दिन लगते हैं। बोर्ड आवेदन, क्रेडिट जांच और मूव-इन शुल्क आम तौर पर किरायेदार भरते हैं, लेकिन उन्हें शुरुआत में ही बता दें कि लीज़ की शुरुआत बोर्ड की मंज़ूरी पर निर्भर है। नवीनीकरण आम तौर पर एक छोटा फ़ॉर्म होता है, और मैनेजिंग एजेंट (managing agent) के साथ पेशेवर और तत्पर संबंध हर कदम को आगे बढ़ाता है।

 

को-ऑप सबलेट

को-ऑप सबलेट में ज़्यादा समय लगता है, अक्सर बोर्ड इंटरव्यू होता है, और बोर्ड नवीनीकरण सीमित कर सकता है या मना कर सकता है। आपकी सबलीज़ आपकी प्रोप्राइटरी लीज़ (proprietary lease) के अधीन है, इसलिए बोर्ड इमारत के नियम तोड़ने वाले सब-किरायेदार पर कार्रवाई कर सकता है। किसी किरायेदार से शुरुआत की तारीख या दूसरे साल का वादा करने से पहले सबलेट नीति पढ़ें।

 

टाउनहाउस और 2 से 5 परिवारों वाले घर

• लीज़ में साफ़ लिखें कि कौन-से काम किरायेदार के हैं, जैसे अपने प्रवेश द्वार से बर्फ़ हटाना, कचरा और रीसाइक्लिंग या आंगन की देखभाल

• जहां यूनिट के मीटर अलग हों, वहां यूटिलिटी किरायेदार के नाम पर करें

• बॉयलर, छत और प्लंबिंग को रखरखाव के शेड्यूल पर रखें; 3 या ज़्यादा यूनिट वाली इमारतों में हर चार साल में लाइसेंसशुदा प्लंबर से गैस पाइपिंग का निरीक्षण ज़रूरी है

 

किराये से असल में कितना बचता है

 

एक उदाहरण: $1,000,000 मूल्य का एक बेडरूम वाला कॉन्डो, $5,000 प्रति माह पर किराए पर। बिजली किरायेदार देता है; कॉमन चार्जेस (common charges), प्रॉपर्टी टैक्स (छूट के बिना), बीमा, मरम्मत और लीज़िंग खर्च मालिक देता है।

 

सालाना परिचालन विवरण

 

पहले साल के उदाहरण आंकड़े, किसी भी मॉर्गेज भुगतान या आयकर से पहले।

 

• सकल किराया: $60,000 प्रति वर्ष ($5,000 प्रति माह)

• खाली रहना और किरायेदार बदलना (साल में लगभग 2 हफ़्ते): −$2,400 प्रति वर्ष (−$200 प्रति माह)

• लीज़िंग शुल्क (हर 2 साल में एक महीने का किराया): −$2,500 प्रति वर्ष (−$208 प्रति माह)

• कॉमन चार्जेस (common charges): −$12,000 प्रति वर्ष (−$1,000 प्रति माह)

• प्रॉपर्टी टैक्स: −$10,200 प्रति वर्ष (−$850 प्रति माह)

• मकान मालिक बीमा: −$960 प्रति वर्ष (−$80 प्रति माह)

• मरम्मत और पेंट रिज़र्व: −$1,800 प्रति वर्ष (−$150 प्रति माह)

• शुद्ध परिचालन आय: $30,140 प्रति वर्ष ($2,512 प्रति माह)

• $1,000,000 मूल्य पर प्रतिफल: 3.0%

 

न्यूयॉर्क में किराये की प्रॉपर्टी का ज़्यादातर लंबी अवधि का रिटर्न मूलधन के भुगतान और मूल्य वृद्धि से आता है, इसलिए किराए पर देने या बेचने का फ़ैसला अलग विश्लेषण का हकदार है। मैं आपके असली शुल्क, टैक्स और मॉर्गेज के साथ आपका विश्लेषण कर सकता हूं।

 

अपने CPA के साथ टैक्स की योजना

 

• रिपोर्टिंग: किराये की आय और खर्च Schedule E पर रिपोर्ट होते हैं, और शुद्ध किराया आय पर संघीय, न्यूयॉर्क राज्य और, शहर के निवासियों के लिए, न्यूयॉर्क सिटी आयकर लगता है

• कटौतियां: मॉर्गेज ब्याज, प्रॉपर्टी टैक्स, कॉमन चार्जेस या को-ऑप मेंटेनेंस का कटौती योग्य हिस्सा, बीमा, मरम्मत, लीज़िंग शुल्क और प्रबंधन खर्च। आपके द्वारा दिया गया लीज़िंग शुल्क आम तौर पर लीज़ अवधि में बांटकर घटाया जाता है

• मूल्यह्रास (depreciation): आवासीय किराये की प्रॉपर्टी का इमारत वाला हिस्सा, ज़मीन नहीं, आम तौर पर 27.5 साल में मूल्यह्रास होता है; को-ऑप मालिक इमारत में अपने हिस्से का मूल्यह्रास करते हैं

• किराये का घाटा: अगर आप किराये का सक्रिय प्रबंधन करते हैं, तो $25,000 तक का घाटा दूसरी आय से घटाया जा सकता है, जो $100,000 से $150,000 की संशोधित समायोजित सकल आय के बीच धीरे-धीरे खत्म हो जाता है

• बेचते समय: लिया गया मूल्यह्रास वापस वसूल (recapture) होता है, और पहले का निवास घर बिक्री छूट का कुछ हिस्सा खो सकता है। अगर आप दूसरी निवेश प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो 1031 एक्सचेंज (1031 exchange) लाभ पर टैक्स टाल सकता है

 

अपने किराये का हिसाब लगाएं

 

मेरा NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर खोलें। निवेश रिटर्न (Investment Returns) टैब एक किराये की यूनिट या छोटी इमारत के लिए काम करता है और शुद्ध परिचालन आय, कैप रेट (cap rate), कैश फ़्लो, कैश-ऑन-कैश रिटर्न (cash-on-cash return), ऋण कवरेज और पहले साल का कुल रिटर्न निकालता है। NYC रियल एस्टेट कैलकुलेटर खोलें