用纽约市房地产计算器自行测算。

 

小房东：适用哪些规则

 

纽约市拥有全美最详尽的房东与租客规则之一，其中许多取决于您拥有什么：物业类型、楼内单位数量、您总共拥有多少单位，以及您是否住在那里。挂牌之前，先弄清自己属于哪一类会很有帮助。

 

租金稳定（Rent stabilization）

租金稳定（rent stabilization）一般适用于 1974 年以前建成、拥有六套或以上公寓的楼宇。您自有的公寓（condo）或合作公寓（co-op）单位、联排别墅（townhouse）或 2 至 5 户住宅通常属于自由市场出租房，租金和租期由您决定。如果该楼宇曾经规模更大，或曾享受 421-a、J-51 等税收优惠，请先向 DHCR 核实其登记历史。

 

正当理由驱逐法（Good Cause Eviction）

正当理由驱逐法（Good Cause Eviction）限制许多市价公寓的涨租幅度，并要求终止租约须有法定理由。以下情况不在其范围内：

 

• 公寓（condo）和合作公寓（co-op）单位

• 在纽约州拥有 10 个或以下单位的房东，计算范围包括您名下的全部物业，含通过 LLC 持有的物业

• 业主自住且单位数为 10 个或以下的楼宇

• 租金高于所在地区公平市场租金 245% 的单位，以及 2009 年以后建成的楼宇

 

会改变您义务的单位数量

• 您不自住的 1 户或 2 户住宅：每年向 HPD 登记；如建于 1960 年以前，还须进行含铅油漆检测

• 3 个或以上单位（"multiple dwelling"，多户住宅）：HPD 登记、每年的窗户护栏及含铅油漆通知、臭虫申报、室内过敏原检查，以及炉灶旋钮保护盖通知

• 楼内有 6 个或以上单位：押金须存放在计息账户中

• 业主自住的 2 户住宅：可在有限范围内豁免《公平机会住房法》（Fair Chance Housing Act），且如单位未公开招租，还可豁免住房补助券（voucher）相关规定

 

获得豁免仍须发出通知

即使您的单位不受正当理由驱逐法约束，新签和续签的租约中仍须附上官方的 Good Cause Eviction 通知（Real Property Law § 231-c），并勾选适用的豁免类别。如果您在法庭上主张小房东豁免，必须披露名下所有单位；若通过 LLC 持有，还须披露其背后的实际人员。

 

挂牌之前

 

查看楼宇规定

• 公寓（condo）：阅读章程（bylaws）和出租规定，了解最短租期、申请材料、入住费用和押金。多数公寓楼对出租拥有优先购买权（right of first refusal），通常都会放弃，但放弃手续需要时间

• 合作公寓（co-op）：转租（sublet）需董事会批准，而且通常有限制，例如在您住满规定期限后，每五年中最多转租两年。许多合作公寓收取转租费，通常为每月维护费（maintenance）的一定比例

• 联排别墅（townhouse）或 2 至 5 户住宅：只出租入住许可证（certificate of occupancy）允许的单位。违规的地下室或地窖公寓会招致罚款、保险漏洞，以及收不到租金的风险

 

登记、检测与配备

• HPD 登记：3 个或以上单位的楼宇，以及业主不自住的 1 户或 2 户住宅，每年都须登记。费用为 13 美元，须于 9 月 1 日前完成。未登记则无法就欠租提起诉讼

• 含铅油漆：1960 年以前建成的楼宇被推定含有含铅油漆。出租单位，包括出租的公寓和合作公寓，须由持证检测员完成 XRF 铅检测；检测呈阳性的门窗摩擦面，每次更换租客时都必须处理。1978 年以前建成的楼宇还须提供联邦铅披露文件

• 烟雾和一氧化碳报警器：入住前安装可正常工作的报警器，并保留测试记录

 

出租后税费和减免会发生变化

• 合作公寓和公寓税收减免（abatement）：此项减免仅适用于自住业主。单位一旦出租便不再符合条件，您的房产税账单会上升

• 纽约市第二居所附加税：不作为任何人主要居所的住房可能需缴纳新的附加税。与实际居住的租客签订至少一年、真实且按市场条件（arm's-length）达成的租约，是申请豁免的途径之一。请参阅我的纽约市 Pied-à-Terre 税 2026页面

 

保险

在租客入住前改投房东保单。公寓业主需要为出租单位投保的 HO-6 保单，并含分摊损失（loss assessment）保障；独立住宅业主需要涵盖出租用途的住宅保单（dwelling policy）。伞式保单（umbrella policy）能以较低成本增加责任保障。请租客投保租客险，并将其保单副本存档。

 

准备公寓

• 在下一位租客入住前预留足够的维修时间，对于签约后才进行的工程，须以书面形式约定

• 交付时公寓应打扫干净，家电和空调暖通（HVAC）运转正常。租客会期待新粉刷的墙面和彻底的清洁

• 刷白色，并整面墙重刷而不是局部补漆，因为几个月前补的漆会很明显。租客如在搬走时恢复白色，可以选择其他颜色

• 选择浅色地板和耐用的装修材料；精致的高科技设备维护成本高于其带来的租金溢价

• 入住前为每个房间拍照

 

出租房的定价与营销

 

根据近期成交的可比租盘定价，而不是挂牌租金。您的单位要与同一周挂牌的每套类似公寓竞争，租客几分钟内就会比较价格、采光、户型、洗衣设施、户外空间和楼宇设施。需求在春末到夏季最旺，因此在这段时间到期的租约更容易续上新租客。

 

定价过高的代价

一套 5,000 美元的公寓按 5,200 美元挂牌，如果因此多空置一个月，全年收入是 57,200 美元而不是 60,000 美元。每空置一个月约损失全年租金的 8.3%，因此以能快速出租为目标定价通常更划算。

 

能促成出租的营销

• 专业照片和准确的平面图，文案写明租客会搜索的信息：洗衣设施、户外空间、宠物、门卫（doorman）、入住日期

• 在 StreetEasy 和各大租房网站广泛发布，并借助 Compass 经纪人网络

• 灵活安排看房、快速回复咨询，以及清晰的申请流程

 

FARE 法案（FARE Act）与费用

根据 FARE 法案（FARE Act），房东聘请经纪人（broker）挂牌出租公寓时，由房东支付该经纪人的费用。您的经纪人不得向租客收费；如果收了，责任由您承担。每则房源都必须清楚列明租客需支付的所有费用，并且在签署租约前，租客须签署一份逐项列明这些费用的书面披露。签字副本须保存三年。租客仍可自行聘请并付费给自己的经纪人。

 

租客筛选

 

租客一旦入住，纽约法律便倾向于保护租客，因此认真筛选比任何租约条款都更能保护您。以下是我与房东合作时使用的标准：

 

• 收入：年收入至少为月租的 40 倍

• 信用：信用分 700 分或以上

• 担保人：如有需要，担保人年收入至少为月租的 80 倍，信用分 700 分或以上

• 公司租约：如租客为 LLC 或公司，须由符合条件的个人作为担保人签字

 

需收集的文件

• 最近两期银行对账单

• 过去两年的报税表

• 确认薪资的雇主证明信

• 政府签发的身份证件

 

进行审查

通过信誉良好的筛选服务自行进行信用和背景调查。您可收取实际成本或 20 美元中较低者，须向申请人提供报告副本；如申请人提供过去 30 天内的报告，则须免收该费用。不得收取任何其他申请费。Insurent 和 TheGuarantors 等第三方担保计划可以提供帮助，但依赖之前请先阅读其保障上限和理赔规则。不要把公寓或合作公寓董事会的批准当作您自己的筛选；董事会的利益与您并不相同。

 

小房东常踩的公平住房规则

• 住房补助券（vouchers）：在纽约市，拒绝 Section 8、CityFHEPS 或其他合法收入来源属于违法行为。对于持券人，您不能在其自付租金份额之外设定收入要求，也不能要求担保人。每个咨询都应及时回复："是的，我们乐意接受补助券。您希望什么时候看房？"唯一的例外是业主自住、且单位未公开招租的 2 户住宅。HPD 在 nyc.gov/hpd 列出了补助券类型

• 《公平机会住房法》（Fair Chance Housing Act）：只有在申请人其他各方面都已获得有条件批准后，才可查看其犯罪记录，且只能追溯有限期限，并须遵循既定的审核程序。业主自住的 2 户住宅可获豁免

• 住房法庭记录：不得因申请人过去的房东租客纠纷而拒绝其申请

• 一致性：对每位申请人采用相同的书面标准，并记录每份申请获批或被拒的原因

 

租约与押金

 

使用最新的 REBNY 标准租约，并由房地产律师起草或审阅附加条款（riders）。一年期和两年期租约最为常见。签约时以保付支票、银行本票或电汇收取首月租金和押金。

 

每份租约都需要的通知和附加条款

• Good Cause Eviction 通知，注明单位是否受该法约束或获得豁免

• 洪水披露：单位的洪水历史、是否位于 FEMA 洪水区，以及租客可通过 FEMA 购买洪水保险的法定声明

• 含铅油漆：1978 年以前建成楼宇的联邦铅披露，以及 1960 年以前建成或拥有 3 个或以上单位楼宇的纽约市含铅油漆及窗户护栏通知

• 喷淋系统披露：楼宇是否有正常运作的喷淋系统

• FARE 法案费用披露，须由租客在签约前签署

• 多户住宅（3 个或以上单位）：臭虫历史、室内过敏原通知和炉灶旋钮保护盖通知

• 公平机会住房通知，如您会进行犯罪背景调查

 

押金规则

• 押金加上任何预付租金，合计不得超过一个月租金。宠物押金或最后一个月租金都计入这一上限

• 押金须存放在与您个人资金分开的纽约银行账户中，并告知租客存放地点。在 6 个或以上单位的楼宇中，该账户须为租客计息

• 主动提出与租客一起进行入住检查，并共同签署附有照片的公寓状况书面记录

• 租客搬出后 14 天内，退还押金并附上扣款明细。错过期限，您将失去保留任何押金的权利

• 不得因正常损耗扣款

 

租期内

 

维修与服务

每份租约都包含宜居保证（warranty of habitability）。及时回应维修请求，并为日常和紧急维修准备好方案和一份可信赖的承包商名单。

 

• 供暖季，10 月 1 日至 5 月 31 日：室外低于 55°F（13°C）时，早上 6 点至晚上 10 点室内至少 68°F（20°C），夜间至少 62°F（17°C）

• 热水：全年每天至少 120°F（49°C）

• 进入单位：在合理时间并提前合理通知后进入进行维修和检查；遇到漏水或煤气味等紧急情况，可不经通知进入

 

租金与逾期付款

• 对以现金或汇票（money order）支付的租金开具收据，并保存记录三年

• 如租金在到期日五天后仍未收到，以挂号信向租客发出书面通知

• 滞纳金只能在逾期五天后收取，上限为 50 美元或月租的 5% 中较低者

• 就欠租提起任何诉讼前，须送达 14 天的书面催租通知

• 绝不可报复投诉或报告问题的租客；在善意投诉后一年内提出的驱逐，会被推定为报复行为

 

3 个或以上单位楼宇的年度义务

• 1 月 16 日前向租客发出窗户护栏及含铅油漆通知

• 每年 12 月向 HPD 提交臭虫报告，并告知租客

• 针对老鼠、蟑螂和霉菌的室内过敏原检查，以及炉灶旋钮保护盖通知

 

续约、涨租与搬离

 

尽早决定是否续约。如果您打算涨租 5% 或以上，或不再续约，须根据租客已居住的时间发出书面通知：

 

涨租 5% 或以上、或不续约的通知期

• 租住不足 1 年：30 天

• 租住 1 至 2 年：60 天

• 租住超过 2 年：90 天

 

如单位受正当理由驱逐法约束

• 合理涨租幅度：5% 加通胀率，或 10%，取较低者

• 终止租约：只能基于法定理由，例如欠租、违反租约或业主自用

 

如果通知发出过晚，现有租约实际上会延续至完整通知期届满为止。一位以合理租金续约的好租客，通常胜过空置、经纪费和更换租客的成本。

 

租客提前解约时

您必须本着诚意，以公平市场租金或当前租金中较低者重新出租该公寓。以更高租金挂牌即违反这一义务；一旦新租客签约，原租客便不再欠付任何款项。在原租客搬走前，以书面形式约定其需承担的费用，例如在新租客入住前的租金。

 

搬离

• 租客可要求搬离前检查；请列出所有问题，让租客有机会修复

• 搬离时为公寓拍照，并与入住记录对比

• 在 14 天内退还押金及扣款明细

 

公寓、合作公寓与联排别墅

 

公寓出租

公寓的租赁申请通常需要 20 至 30 天。董事会申请费、信用调查费和入住费用一般由租客支付，但请尽早告知租客，租约起始日取决于董事会批准。续约通常只需填写简短表格，与物业管理公司（managing agent）保持专业、高效的关系，能让每一步顺利推进。

 

合作公寓转租

合作公寓转租耗时更长，通常需要董事会面试，而且董事会可以限制或拒绝续租。您的转租合同从属于您的专有租约（proprietary lease），因此董事会可以对违反楼宇规定的次租客采取行动。在向租客承诺起租日期或第二年续租之前，请先阅读转租政策。

 

联排别墅和 2 至 5 户住宅

• 在租约中写明哪些事务由租客负责，例如清除自家入口的积雪、垃圾和回收或庭院打理

• 凡单位分表计量的，水电燃气等账户都改到租客名下

• 为锅炉、屋顶和管道制定保养计划；在 3 个或以上单位的楼宇中，燃气管道须每四年由持证水管工检查一次

 

出租的实际净收益

 

举例说明：一套价值 1,000,000 美元的一居室公寓，以每月 5,000 美元出租。电费由租客支付；公共费用（common charges）、房产税（不含减免）、保险、维修和出租费用由业主承担。

 

年度经营报表

 

首年示例数据，未扣除任何房贷还款或所得税。

 

• 总租金：每年 60,000 美元（每月 5,000 美元）

• 空置及换租（每年约 2 周）：每年 −2,400 美元（每月 −200 美元）

• 出租佣金（每 2 年一个月租金）：每年 −2,500 美元（每月 −208 美元）

• 公共费用（common charges）：每年 −12,000 美元（每月 −1,000 美元）

• 房产税：每年 −10,200 美元（每月 −850 美元）

• 房东保险：每年 −960 美元（每月 −80 美元）

• 维修及粉刷准备金：每年 −1,800 美元（每月 −150 美元）

• 净营业收入：每年 30,140 美元（每月 2,512 美元）

• 按 1,000,000 美元价值计算的收益率：3.0%

 

纽约出租房的长期回报大部分来自本金偿还和房产增值，因此是出租还是出售，值得单独分析。我可以用您实际的费用、税额和房贷为您测算。

 

需与您的会计师（CPA）规划的税务事项

 

• 申报：租金收入和支出在 Schedule E 上申报，净租金收入须缴纳联邦、纽约州所得税，纽约市居民还须缴纳纽约市所得税

• 扣除项：房贷利息、房产税、公共费用或合作公寓维护费中可扣除的部分、保险、维修、出租佣金和管理费用。您支付的出租佣金一般按租期分摊扣除

• 折旧：住宅出租物业的建筑部分（不含土地）一般按 27.5 年折旧；合作公寓业主按其在楼宇中的份额计提折旧

• 出租亏损：如果您积极参与管理出租房，最多 25,000 美元的亏损可抵扣其他收入；修正后调整总收入在 100,000 至 150,000 美元之间时，该额度逐步取消

• 出售时：已计提的折旧会被追缴（recapture），曾经自住的房屋可能失去部分房屋出售免税额。如果您购买另一处投资物业，1031 交换（1031 exchange）可以递延资本利得

 

测算您的出租收益

 

打开我的纽约市房地产计算器。投资回报（Investment Returns）标签页适用于单个出租单位或小型楼宇，可计算净营业收入、资本化率（cap rate）、现金流、现金回报率（cash-on-cash return）、偿债覆盖率和首年总回报。打开纽约市房地产计算器