用紐約市房地產計算器自行測算。

 

小房東：適用哪些規則

 

紐約市擁有全美最詳盡的房東與租客規則之一，其中許多取決於您擁有什麼：物業類型、樓內單位數量、您總共擁有多少單位，以及您是否住在那裡。掛牌之前，先弄清自己屬於哪一類會很有幫助。

 

租金穩定（Rent stabilization）

租金穩定（rent stabilization）一般適用於 1974 年以前建成、擁有六套或以上公寓的樓宇。您自有的公寓（condo）或合作公寓（co-op）單位、聯排別墅（townhouse）或 2 至 5 戶住宅通常屬於自由市場出租房，租金和租期由您決定。如果該樓宇曾經規模更大，或曾享受 421-a、J-51 等稅收優惠，請先向 DHCR 核實其登記歷史。

 

正當理由驅逐法（Good Cause Eviction）

正當理由驅逐法（Good Cause Eviction）限制許多市價公寓的漲租幅度，並要求終止租約須有法定理由。以下情況不在其範圍內：

 

• 公寓（condo）和合作公寓（co-op）單位

• 在紐約州擁有 10 個或以下單位的房東，計算範圍包括您名下的全部物業，含透過 LLC 持有的物業

• 業主自住且單位數為 10 個或以下的樓宇

• 租金高於所在地區公平市場租金 245% 的單位，以及 2009 年以後建成的樓宇

 

會改變您義務的單位數量

• 您不自住的 1 戶或 2 戶住宅：每年向 HPD 登記；如建於 1960 年以前，還須進行含鉛油漆檢測

• 3 個或以上單位（"multiple dwelling"，多戶住宅）：HPD 登記、每年的窗戶護欄及含鉛油漆通知、臭蟲申報、室內過敏原檢查，以及爐灶旋鈕保護蓋通知

• 樓內有 6 個或以上單位：押金須存放在計息賬戶中

• 業主自住的 2 戶住宅：可在有限範圍內豁免《公平機會住房法》（Fair Chance Housing Act），且如單位未公開招租，還可豁免住房補助券（voucher）相關規定

 

獲得豁免仍須發出通知

即使您的單位不受正當理由驅逐法約束，新簽和續簽的租約中仍須附上官方的 Good Cause Eviction 通知（Real Property Law § 231-c），並勾選適用的豁免類別。如果您在法庭上主張小房東豁免，必須披露名下所有單位；若透過 LLC 持有，還須披露其背後的實際人員。

 

掛牌之前

 

查看樓宇規定

• 公寓（condo）：閱讀章程（bylaws）和出租規定，瞭解最短租期、申請材料、入住費用和押金。多數公寓樓對出租擁有優先購買權（right of first refusal），通常都會放棄，但放棄手續需要時間

• 合作公寓（co-op）：轉租（sublet）需董事會批准，而且通常有限制，例如在您住滿規定期限後，每五年中最多轉租兩年。許多合作公寓收取轉租費，通常為每月維護費（maintenance）的一定比例

• 聯排別墅（townhouse）或 2 至 5 戶住宅：只出租入住許可證（certificate of occupancy）允許的單位。違規的地下室或地窖公寓會招致罰款、保險漏洞，以及收不到租金的風險

 

登記、檢測與配備

• HPD 登記：3 個或以上單位的樓宇，以及業主不自住的 1 戶或 2 戶住宅，每年都須登記。費用為 13 美元，須於 9 月 1 日前完成。未登記則無法就欠租提起訴訟

• 含鉛油漆：1960 年以前建成的樓宇被推定含有含鉛油漆。出租單位，包括出租的公寓和合作公寓，須由持證檢測員完成 XRF 鉛檢測；檢測呈陽性的門窗摩擦面，每次更換租客時都必須處理。1978 年以前建成的樓宇還須提供聯邦鉛披露文件

• 煙霧和一氧化碳報警器：入住前安裝可正常工作的報警器，並保留測試記錄

 

出租後稅費和減免會發生變化

• 合作公寓和公寓稅收減免（abatement）：此項減免僅適用於自住業主。單位一旦出租便不再符合條件，您的房產稅賬單會上升

• 紐約市第二居所附加稅：不作為任何人主要居所的住房可能需繳納新的附加稅。與實際居住的租客簽訂至少一年、真實且按市場條件（arm's-length）達成的租約，是申請豁免的途徑之一。請參閱我的紐約市 Pied-à-Terre 稅 2026頁面

 

保險

在租客入住前改投房東保單。公寓業主需要為出租單位投保的 HO-6 保單，並含分攤損失（loss assessment）保障；獨立住宅業主需要涵蓋出租用途的住宅保單（dwelling policy）。傘式保單（umbrella policy）能以較低成本增加責任保障。請租客投保租客險，並將其保單副本存檔。

 

準備公寓

• 在下一位租客入住前預留足夠的維修時間，對於簽約後才進行的工程，須以書面形式約定

• 交付時公寓應打掃乾淨，家電和空調暖通（HVAC）運轉正常。租客會期待新粉刷的牆面和徹底的清潔

• 刷白色，並整面牆重刷而不是局部補漆，因為幾個月前補的漆會很明顯。租客如在搬走時恢復白色，可以選擇其他顏色

• 選擇淺色地板和耐用的裝修材料；精緻的高科技設備維護成本高於其帶來的租金溢價

• 入住前為每個房間拍照

 

出租房的定價與營銷

 

根據近期成交的可比租盤定價，而不是掛牌租金。您的單位要與同一周掛牌的每套類似公寓競爭，租客幾分鐘內就會比較價格、採光、戶型、洗衣設施、戶外空間和樓宇設施。需求在春末到夏季最旺，因此在這段時間到期的租約更容易續上新租客。

 

定價過高的代價

一套 5,000 美元的公寓按 5,200 美元掛牌，如果因此多空置一個月，全年收入是 57,200 美元而不是 60,000 美元。每空置一個月約損失全年租金的 8.3%，因此以能快速出租為目標定價通常更划算。

 

能促成出租的營銷

• 專業照片和準確的平面圖，文案寫明租客會搜索的資訊：洗衣設施、戶外空間、寵物、門衛（doorman）、入住日期

• 在 StreetEasy 和各大租房網站廣泛發佈，並藉助 Compass 經紀人網絡

• 靈活安排看房、快速回復諮詢，以及清晰的申請流程

 

FARE 法案（FARE Act）與費用

根據 FARE 法案（FARE Act），房東聘請經紀人（broker）掛牌出租公寓時，由房東支付該經紀人的費用。您的經紀人不得向租客收費；如果收了，責任由您承擔。每則房源都必須清楚列明租客需支付的所有費用，並且在簽署租約前，租客須簽署一份逐項列明這些費用的書面披露。簽字副本須保存三年。租客仍可自行聘請並付費給自己的經紀人。

 

租客篩選

 

租客一旦入住，紐約法律便傾向於保護租客，因此認真篩選比任何租約條款都更能保護您。以下是我與房東合作時使用的標準：

 

• 收入：年收入至少為月租的 40 倍

• 信用：信用分 700 分或以上

• 擔保人：如有需要，擔保人年收入至少為月租的 80 倍，信用分 700 分或以上

• 公司租約：如租客為 LLC 或公司，須由符合條件的個人作為擔保人簽字

 

需收集的文件

• 最近兩期銀行對賬單

• 過去兩年的報稅表

• 確認薪資的僱主證明信

• 政府簽發的身份證件

 

進行審查

透過信譽良好的篩選服務自行進行信用和背景調查。您可收取實際成本或 20 美元中較低者，須向申請人提供報告副本；如申請人提供過去 30 天內的報告，則須免收該費用。不得收取任何其他申請費。Insurent 和 TheGuarantors 等第三方擔保計劃可以提供幫助，但依賴之前請先閱讀其保障上限和理賠規則。不要把公寓或合作公寓董事會的批准當作您自己的篩選；董事會的利益與您並不相同。

 

小房東常踩的公平住房規則

• 住房補助券（vouchers）：在紐約市，拒絕 Section 8、CityFHEPS 或其他合法收入來源屬於違法行為。對於持券人，您不能在其自付租金份額之外設定收入要求，也不能要求擔保人。每個諮詢都應及時回覆："是的，我們樂意接受補助券。您希望什麼時候看房？"唯一的例外是業主自住、且單位未公開招租的 2 戶住宅。HPD 在 nyc.gov/hpd 列出了補助券類型

• 《公平機會住房法》（Fair Chance Housing Act）：只有在申請人其他各方面都已獲得有條件批准後，才可查看其犯罪記錄，且只能追溯有限期限，並須遵循既定的審核程序。業主自住的 2 戶住宅可獲豁免

• 住房法庭記錄：不得因申請人過去的房東租客糾紛而拒絕其申請

• 一致性：對每位申請人採用相同的書面標準，並記錄每份申請獲批或被拒的原因

 

租約與押金

 

使用最新的 REBNY 標準租約，並由房地產律師起草或審閱附加條款（riders）。一年期和兩年期租約最為常見。簽約時以保付支票、銀行本票或電匯收取首月租金和押金。

 

每份租約都需要的通知和附加條款

• Good Cause Eviction 通知，註明單位是否受該法約束或獲得豁免

• 洪水披露：單位的洪水歷史、是否位於 FEMA 洪水區，以及租客可透過 FEMA 購買洪水保險的法定聲明

• 含鉛油漆：1978 年以前建成樓宇的聯邦鉛披露，以及 1960 年以前建成或擁有 3 個或以上單位樓宇的紐約市含鉛油漆及窗戶護欄通知

• 噴淋系統披露：樓宇是否有正常運作的噴淋系統

• FARE 法案費用披露，須由租客在簽約前簽署

• 多戶住宅（3 個或以上單位）：臭蟲歷史、室內過敏原通知和爐灶旋鈕保護蓋通知

• 公平機會住房通知，如您會進行犯罪背景調查

 

押金規則

• 押金加上任何預付租金，合計不得超過一個月租金。寵物押金或最後一個月租金都計入這一上限

• 押金須存放在與您個人資金分開的紐約銀行賬戶中，並告知租客存放地點。在 6 個或以上單位的樓宇中，該賬戶須為租客計息

• 主動提出與租客一起進行入住檢查，並共同簽署附有照片的公寓狀況書面記錄

• 租客搬出後 14 天內，退還押金並附上扣款明細。錯過期限，您將失去保留任何押金的權利

• 不得因正常損耗扣款

 

租期內

 

維修與服務

每份租約都包含宜居保證（warranty of habitability）。及時回應維修請求，並為日常和緊急維修準備好方案和一份可信賴的承包商名單。

 

• 供暖季，10 月 1 日至 5 月 31 日：室外低於 55°F（13°C）時，早上 6 點至晚上 10 點室內至少 68°F（20°C），夜間至少 62°F（17°C）

• 熱水：全年每天至少 120°F（49°C）

• 進入單位：在合理時間並提前合理通知後進入進行維修和檢查；遇到漏水或煤氣味等緊急情況，可不經通知進入

 

租金與逾期付款

• 對以現金或匯票（money order）支付的租金開具收據，並保存記錄三年

• 如租金在到期日五天後仍未收到，以掛號信向租客發出書面通知

• 滯納金只能在逾期五天後收取，上限為 50 美元或月租的 5% 中較低者

• 就欠租提起任何訴訟前，須送達 14 天的書面催租通知

• 絕不可報復投訴或報告問題的租客；在善意投訴後一年內提出的驅逐，會被推定為報復行為

 

3 個或以上單位樓宇的年度義務

• 1 月 16 日前向租客發出窗戶護欄及含鉛油漆通知

• 每年 12 月向 HPD 提交臭蟲報告，並告知租客

• 針對老鼠、蟑螂和黴菌的室內過敏原檢查，以及爐灶旋鈕保護蓋通知

 

續約、漲租與搬離

 

儘早決定是否續約。如果您打算漲租 5% 或以上，或不再續約，須根據租客已居住的時間發出書面通知：

 

漲租 5% 或以上、或不續約的通知期

• 租住不足 1 年：30 天

• 租住 1 至 2 年：60 天

• 租住超過 2 年：90 天

 

如單位受正當理由驅逐法約束

• 合理漲租幅度：5% 加通脹率，或 10%，取較低者

• 終止租約：只能基於法定理由，例如欠租、違反租約或業主自用

 

如果通知發出過晚，現有租約實際上會延續至完整通知期屆滿為止。一位以合理租金續約的好租客，通常勝過空置、經紀費和更換租客的成本。

 

租客提前解約時

您必須本著誠意，以公平市場租金或當前租金中較低者重新出租該公寓。以更高租金掛牌即違反這一義務；一旦新租客簽約，原租客便不再欠付任何款項。在原租客搬走前，以書面形式約定其需承擔的費用，例如在新租客入住前的租金。

 

搬離

• 租客可要求搬離前檢查；請列出所有問題，讓租客有機會修復

• 搬離時為公寓拍照，並與入住記錄對比

• 在 14 天內退還押金及扣款明細

 

公寓、合作公寓與聯排別墅

 

公寓出租

公寓的租賃申請通常需要 20 至 30 天。董事會申請費、信用調查費和入住費用一般由租客支付，但請儘早告知租客，租約起始日取決於董事會批准。續約通常只需填寫簡短表格，與物業管理公司（managing agent）保持專業、高效的關係，能讓每一步順利推進。

 

合作公寓轉租

合作公寓轉租耗時更長，通常需要董事會面試，而且董事會可以限制或拒絕續租。您的轉租合同從屬於您的專有租約（proprietary lease），因此董事會可以對違反樓宇規定的次租客採取行動。在向租客承諾起租日期或第二年續租之前，請先閱讀轉租政策。

 

聯排別墅和 2 至 5 戶住宅

• 在租約中寫明哪些事務由租客負責，例如清除自家入口的積雪、垃圾和回收或庭院打理

• 凡單位分表計量的，水電燃氣等賬戶都改到租客名下

• 為鍋爐、屋頂和管道制定保養計劃；在 3 個或以上單位的樓宇中，燃氣管道須每四年由持證水管工檢查一次

 

出租的實際淨收益

 

舉例說明：一套價值 1,000,000 美元的一居室公寓，以每月 5,000 美元出租。電費由租客支付；公共費用（common charges）、房產稅（不含減免）、保險、維修和出租費用由業主承擔。

 

年度經營報表

 

首年示例數據，未扣除任何房貸還款或所得稅。

 

• 總租金：每年 60,000 美元（每月 5,000 美元）

• 空置及換租（每年約 2 周）：每年 −2,400 美元（每月 −200 美元）

• 出租佣金（每 2 年一個月租金）：每年 −2,500 美元（每月 −208 美元）

• 公共費用（common charges）：每年 −12,000 美元（每月 −1,000 美元）

• 房產稅：每年 −10,200 美元（每月 −850 美元）

• 房東保險：每年 −960 美元（每月 −80 美元）

• 維修及粉刷準備金：每年 −1,800 美元（每月 −150 美元）

• 淨營業收入：每年 30,140 美元（每月 2,512 美元）

• 按 1,000,000 美元價值計算的收益率：3.0%

 

紐約出租房的長期回報大部分來自本金償還和房產增值，因此是出租還是出售，值得單獨分析。我可以用您實際的費用、稅額和房貸為您測算。

 

需與您的會計師（CPA）規劃的稅務事項

 

• 申報：租金收入和支出在 Schedule E 上申報，淨租金收入須繳納聯邦、紐約州所得稅，紐約市居民還須繳納紐約市所得稅

• 扣除項：房貸利息、房產稅、公共費用或合作公寓維護費中可扣除的部分、保險、維修、出租佣金和管理費用。您支付的出租佣金一般按租期分攤扣除

• 折舊：住宅出租物業的建築部分（不含土地）一般按 27.5 年折舊；合作公寓業主按其在樓宇中的份額計提折舊

• 出租虧損：如果您積極參與管理出租房，最多 25,000 美元的虧損可抵扣其他收入；修正後調整總收入在 100,000 至 150,000 美元之間時，該額度逐步取消

• 出售時：已計提的折舊會被追繳（recapture），曾經自住的房屋可能失去部分房屋出售免稅額。如果您購買另一處投資物業，1031 交換（1031 exchange）可以遞延資本利得

 

測算您的出租收益

 

打開我的紐約市房地產計算器。投資回報（Investment Returns）標籤頁適用於單個出租單位或小型樓宇，可計算淨營業收入、資本化率（cap rate）、現金流、現金回報率（cash-on-cash return）、償債覆蓋率和首年總回報。打開紐約市房地產計算器